降息之后

張佳竹

5月10日央行宣布，自11日起下調人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.3倍調整為1.5倍。這是繼今年4月20日降息以來，央行的第二次降息。此次調整后，存貸款的基準利率分別下降為2.25%和5.10%。業內人士稱，本次央媽降息是為母親節獻上的最好禮物，不僅直接反應在股市暴漲至4300點，還對房地產市場起到直接刺激作用。

政策落地，成交升溫

央行降息“落地”剛滿一周，北京樓市成交就出現明顯升溫。據亞豪機構統計數據顯示，5月11日-17日，北京商品住宅累積成交2230套，環比大漲37.7%。

亞豪機構市場總監郭毅表示，降息預期落地后，樓市持續升溫，再加上之前“3·30新政”、“降準”等樓市利好政策疊加產生“1+1>2”效應，使得降息一周后成交量大漲。預計二季度樓市還將進一步升溫。

亞豪機構最新數據也顯示，5月，扣除保障房及自住房后，北京純商品住宅共成交6064套，成交面積70.93萬平方米，相比4月，成交套數、面積分別增加了33.0%和40.8%。至此，5月純商品住宅成交量已創下年內新高。

不僅新房成交升溫，北京二手住宅市場也穩中看漲。偉業我愛我家市場研究部的數據顯示，5月上半月，北京我愛我家合同簽訂量比4月下半月小幅回落 7.14%，比去年同期大幅增長187.44%。降息后6天，北京我愛我家均合同簽訂量比5月前10天出現了9.63%的增長。

鏈家地產市場研究部李巧玲表示，“3？30”政策之后，4月份成交量有明顯上升。從4月下旬開始，隨著房客源陸續消化，成交量開始出現沖高回落的跡象，但總體仍處于相對較高水平。5月10日央行出臺的降息政策則在一定程度上對成交量形成托舉作用，降息后第二周鏈家成交量出現小幅上升，降息托市成效初顯。

房價穩中看漲

在政策托舉之下，伴隨著成交量回暖，新房與二手房市場的成交均價也呈現出上揚態勢。市場上，已經有部分樓盤醞釀漲價。

據了解，位于通州梨園區域的華業東方玫瑰項目銷售人員表示，樓盤單價由之前的20000元-26000元/平方米的基礎上至少上調一千元。

醞釀漲價的還有同樣位于通州的合生濱江帝景。該項目銷售人員介紹，目前項目已經將漲價正式提上日程，只是具體時間和價格還沒定。

據亞豪機構統計數據顯示，5月，北京純商品住宅整體成交均價為28546元/平方米，與去年5月相比上漲了18.4%。“目前北京樓市中改善型產品占據成交主流，導致5月純商品住宅市場整體均價水平的提升。”郭毅表示。

新房市場價格上漲，二手房價也出現反彈。

鏈家地產市場研究部數據顯示，5月通過鏈家地產成交的二手房房源成交均價為36084元/平方米，環比上漲2.2%，同比上漲4.6%。偉業我愛我家市場研究院統計數據也顯示，5月份北京區域通過我愛我家達成的二手住宅成交均價為31527元/平方米，比4月份同期小幅增長1.23%，比去年同期增長4.43%。

上述京城二手房市場占有率排行前兩名的兩大中介數據也意味著自去年6月，歷經11個月后，北京二手住宅成交均價同比漲幅再度轉正。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于“救市”政策發力及房企推盤周期等因素，樓市去化速度將提升，6月份樓市成交量短期反彈是板上釘釘的事情。在成交量反彈之后，樓市價格有可能會逐漸堅挺，未來下半年預期會漲價或買漲不買跌的現象或提前來臨。

百萬房貸月供減142元

多為業內人士表示，從本次降息的幅度看，利率已經達到2001年以來的最低水平。降息無疑會使按揭貸款者受益，利于購房者資金成本降低，將提高市場的購房需求。

“對購房者來說，降息最直接的影響就是每月貸款將減少。”中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬，以以貸款100萬、20年、計算，如果按照基準利率計算，購房者之間可以減少月供143元月每月，合計20年可以減少3.43萬的利息支出。而連續3次降息后，貸款100萬，20年將減少利息支出超過12.5萬。

“因為全面降準，銀行將增加貸款額度，對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。”張大偉告訴記者，目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右。未來有出現85折或者8折的可能性。對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。

從2014年四季度開始已經明顯企穩升溫的一二線樓市，在再次降息的影響下難免出現暖上加暖現象，雖然公布的房價指數顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京等城市的二手房價格已經環比連續上行，在這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預期也將明顯向好。

不過，從另一方面看，目前層出不窮的刺激政策，對購房者而言，預期難免會出現一定程度的入市恐慌，入市的積極性會繼續提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。松動的信貸政策使得購房者難以再期待價格下調回歸合理。

樓市或暖上加暖

在張大偉看來，央行下調貸款利率和存款準備金率意在刺激整個經濟環境，這對大部分開發商來說是利好消息。目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調對極缺錢的開發商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了。房企最困難的時間已經過去。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，新政和降息降準利好在二季度相繼落地，經過短暫的消化期后，部分剛需和改善性需求已經開始真正入市，成為本輪樓市成交開始火熱的“助推劑”。在今年央行連續的降準降息刺激下，樓市將出現暖上加暖的趨勢。

從目前房地產市場的表現看，降息之后房地產市場尤其是一、二線房地產市場再次活躍，樓市資金面將明顯好轉，房價也出現止跌回升的態勢。三四線因為庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。但降息對市場依然會帶來一次持續1-2個季度的不同程度回暖。

“盡管政策力度在一些層面已經接近2009年水平，但是在市場需求結構發生變化、價格門檻倍數增長之后的今天，樓市已不可能出現幾年前‘搶房、‘隔夜大漲價之類的瘋狂局面。”嚴躍進表示，本輪房地產政策調整旨在穩定住房消費，核心是鼓勵改善性住房需求和剛性住房需求入市，進而帶動相關產業發展，為宏觀經濟穩增長予以有效緩沖，并且樓市投機者也應在上輪房價下跌中吸取教訓，所以房價短期內很難出現迅猛上漲。未來市場的量、價增長將整體溫和。