再不抱團，就晚了

龔小鋒

在經歷野蠻生長之后，兩萬的結盟，以及越來越多的聯盟體出現，昭示著地產企業只有走向巨頭的聯合，通過更全面和更專業的互補合作，謀求地產價值的最大釋放。

萬科集團總裁郁亮表示，行業進入白銀時代，最典型的特征是結盟的開始，其中結盟趨勢包含兩個方向，一是與金融結盟，二是行業內部結盟。

房企結盟

1988年，在大連政府部門工作的王健林，接手一家正在做棚戶區改造的國有企業，開啟了下海之旅；同一年，在南方被譽為改革開放之窗的深圳闖蕩多年的王石，正式將企業改名為萬科，并首次進入住宅開發市場。

在5月14日，萬達與萬科終于宣布結盟。結盟之后，未來雙方合作主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行，即由萬達投資項目中商業，萬科開發項目中住宅，雙方會組建平臺公司。

借此，萬達能更好的去地產化，做輕資產。根據萬達集團董事長王健林的目標，萬達要在五年之內成為一家商業投資服務公司，到2025年實現開業1000座萬達廣場。

兩萬縱橫地產江湖近三十年，王健林與王石更是多年相識，為何合作到今天才達成？王健林坦言，這個橄欖枝是萬達先拋出的，去年他就在想，兩萬是不是該搞點合作，然后就開始談判了。

王健林和萬科集團總裁郁亮均多次重復，房企從競爭走向競合是必然。郁亮認為，在房地產的白銀時代，任何一家企業都不具備全部的優勢和資源，而是需要相互取長補短，發揮各自的優勢。

王健林也解釋稱：“原來的雙方模式差異性不大，過去的整個時代是供不應求的時代，可能大家也就忽略了合作的重要性。現在并不是說這個行業過不下去了，兩家才合作，現在是強強聯手，因為我們突然找到雙方合作會產生更大價值的這個共同點。”

“在樓市下半場，傳統住宅市場規模化發展空間受限，這已經成為當前房企發展過程遭遇的痛點。”同策咨詢機構總監張宏偉表示，從房企戰略發展的角度來看，雖然一些房企規模足夠大，但是也隨時面臨被行業顛覆的風險。兩萬等大型房企結盟雖然是各取所需，但對于其他房企來講也有借鑒意義。

中原地產首席分析師張大偉認為，出現大型房企結盟的主要原因是房地產市場進入新常態，2014年房地產上市企業的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示，企業的盈利能力大幅下調。

不但兩萬的結盟讓業界震驚，綠城和中交建開始深度合并重組，同樣讓中小房企不寒而栗。5月18日晚，綠城的公告顯示，中交集團已經成為了綠城第一大股東，這意味著一家土地儲備量達到1.7億平方米左右的超級房企將誕生。中交集團合計持有綠城28.912%，九龍倉仍為持有綠城24.288%的第二大股東，宋衛平及其一致行動人為第三大股東。

盡管中交建房地產業務目前規模不大，但其有著規模巨大的土地儲備，其基建項目遍布全中國。中交集團總經濟師兼中交國際（香港）董事長劉文生近日指出，中交集團在一級開發和基建業務方面擁有相當可觀的土地儲備，預計合并后會是土地儲備量最大的企業，土地儲備量會在1.7億平方米左右。而去年全國土地儲備排名第一的恒大，總計土地儲備面積在1.4 億平方米。

由于近期抱團結盟的房企太多，以至于各種房企結盟的謠言四起。5月16日，萬科集團總裁郁亮帶領公司60多位高層去到順德碧桂園總部，與碧桂園主席楊國強及總裁莫斌進行了會談，坊間紛紛猜測是不是兩家采取合作。

碧桂園集團戰略發展部副總經理林偉營告訴記者，碧桂園和萬科只是開展了一次交流，雙方的交流過程非常輕松愉快，但合作的事情子虛烏有。

不過，記者從碧桂園處獲悉，碧桂園與另一家央企卻進行了聯盟。6月3日，中國中鐵與碧桂園集團進行戰略聯盟合作，雙方戰略聯盟的首個合作項目碧桂園·天麓1號順利啟動。

跨界抱團

目前房企在新興領域的轉型方向主要有兩個，一是擁抱互聯網，轉型社區服務、智能家居；二是拓展金融業務，搭建金控平臺。

近期這種跨界大聯盟的最佳案例，莫過于5月29日下午，在上海成立的中國房地產眾籌聯盟。中國平安集團董事長兼CEO馬明哲、綠地集團董事長總裁張玉良、萬科集團總裁郁亮、中國房地產協會副會長任志強、碧桂園董事局主席楊國強、SOHO中國董事長潘石屹、平安好房董事長兼CEO莊諾等行業大佬悉數到場，開始了一次跨界大抱團。

據了解，中國房地產眾籌聯盟籌委會的聯席主席為馮侖，該眾籌平臺將由中國平安旗下子公司平安好房負責運營。在會場上，碧桂園宣布中國房產行業首個開發眾籌產品誕生。該產品由碧桂園聯合中國平安共同推出，并選定碧桂園上海的嘉定項目進行實施。

正如上述房企和金融機構的大聯盟一樣，這一輪聯盟里，不可忽視的是保險資金的力量，如中國平安、中國人保、安邦保險以及生命人壽紛紛與房企展開合作，甚至入股房企。

郁亮在兩萬結盟的發布會上感嘆，全世界買地最多的不是房產商，而是金融機構。郁亮認為，今年在全國土地市場，雖然表面上是房企拿地，背后卻是金融機構在支持。“平安是今年以來買地最多的發展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。這是結盟發展中的一個新的趨勢，即跟金融的結盟。”

事實上，在此次眾籌聯盟之前的4月，平安人壽擬出以50億人民幣收購碧桂園9.9%股權，成為碧桂園第二大股東，雙方將在社區金融和養老地產領域發揮協同效應。

值得關注的是，此次是碧桂園上市以來首次引入大型戰略投資者。作為典型的家族企業，碧桂園的股權結構一直高度集中，上市后碧桂園配股集資僅兩次。對于這次合作，碧桂園態度積極，楊國強曾多次前往平安集團拜訪。

近年來楊國強不但積極改變碧桂園家族式企業管理架構，也渴望進一步拓寬融資渠道。而碧桂園引入平安更深層次的意圖，在于挖掘龐大的社區資源，借此打造社區產業鏈的綜合業務平臺。

此外，4月24日，中國人民保險集團與恒大集團簽署戰略合作協議，在商業保險、養老產業、健康管理等方面開展多層次戰略合作。中國人保集團正籌辦養老保險及健康管理公司，旗下人保健康保費收入在專業健康險公司中排名第一。

金融之外，近期最有意思的現象則是房企和互聯網企業的結盟。5月20日，傳說中的“網絡愛情節”，在這一天，在潘石屹、任志強、360公司董事長周鴻祎等大佬的跨界見證下，老牌國企華遠地產和360，方興地產與騰訊，雙雙進入“婚姻殿堂”。

方興地產相關人士告訴記者，方興地產與騰訊合作，目的是選取一個項目地塊共同設計開發一個智慧化小區，由此實現“智慧家”。而華遠地產聯手360，是要在智能家居板塊發力，將360智能家居引入華遠社區，讓華遠業主率先領略智能生活帶來的方便。

“十年前房產商在一起還會說，互聯網能干什么？難道還能在網上把房子蓋起來嗎？”潘石屹近日表示，但是現在已經在改變了。任志強也認為，雖然房地產行業目前還沒有真正受到互聯網的沖擊，未來肯定也會被互聯網“肢解”，而且改變已經開始。

不過，大多數房企都將互聯網思維當做房地產企業營銷的噱頭，而不是經營思路的一種嘗試和轉變。在克而瑞研究中心分析師房玲看來，越來越多房企擁抱互聯網，試水金融，與互聯網企業、與金融機構合作，很容易停留在營銷層面，難有實質性的效果。

不過，房企與互聯網企業結盟的標志性意義更大，因為雙方合作更多是在房地產產業鏈的下游，比如社區商業或家居設計上，屬于比較邊緣或短期不易盈利的板塊。而反觀房企與金融機構的結盟，往往有大規模資金合作，甚至在拿地開發上產生協同效應，結盟的陣營意味更強。

千億級平臺陣容驚人

引人深思的是，幾大強強聯合的軍團結盟，都發生在近半年。集團軍規模越來越大，除了兩萬，碧桂園和平安的合作，中海系的整合，中交系和綠城的深度合作，這些都是力量巨大的集團軍。

正如郁亮表示，在白銀時代，行業結盟發展的時代已經來臨，最好的合作不是大企業和小企業之間的整合，而是幾個大企業之間的優勢整合。地產企業通過聯盟，謀求寡頭經濟，使得地產價值充分釋放。

如兩萬結盟，被業界認為在某些領域有壟斷的意味。萬達商業是世界數一數二的不動產企業，2014年持有物業面積（含在建）3904萬平方米。萬科集團是全球最大的住宅開發企業，2014年住宅銷售規模21萬套以上。

從銷售數據上看，2014年，萬科實現收入2151.3億元，萬達集團實現收入2424.8億元，加上今年業績的增長，可以說，雙方共同打造了一個價值超過五千億聯盟平臺。而王健林更是表示，雙方未來合作的平臺價值會超過千億元。

綠城與中交、九龍倉的結盟也是如此，其昭示著一個新的聯盟體正式誕生。綠城2014年合同銷售額達794億元，九龍倉2014年營業額381億元，盡管中交建旗下的地產業務仍處于扶持期，2014年銷售收入超過80億元，但2015年中交建集團主要生產經營目標讓人震驚——合同額6500億元人民幣。

三方合作平臺的價值，顯然僅僅是銷售額疊加所不能估算的。目前九龍倉致力于發展內地，中交建更強烈渴望扶持房地產業務板塊，綠城和中交系的合作才剛剛開始，三方在包括土地和海外業務將有一輪爆發。

值得關注的還有中海系的整合。3月下旬，中建及中海系整合塵埃落定，中海接盤中建旗下地產業務，為此付出收購額超過300億元，堪稱超大并購。2014年，中建地產銷售額1270億元，中海地產是1408億元，按照中海系的增速，今年中海系的銷售規模將達到3000億元左右。從土地儲備層面，中海地產將從此次收購中獲得中建股份約為1090萬平方米的項目，中海地產截至去年底的土地儲備總建筑面積為3740萬平方米，中海宏洋土地儲備約1207萬平方米，這次收購完成后，中海系的土地儲備建筑面積達到6000萬平米。

不只是房企結盟的平臺效應驚人，跨界深度抱團的同樣意義深遠，碧桂園不但傍上了險資，也聯合了央企。如碧桂園和平安人壽的結盟，2014年碧桂園共實現合同銷售額約1288億元，而平安旗下的壽險規模保費突破2400億元，中國平安總資產更是高達4萬億元，依此簡單推算，雙方結盟的陣營規模即突破了四千億元。而在房地產領域，碧桂園與中國中鐵的結盟也陣容強大。

中國人民保險集團與恒大集團的合作也陣容強大。2014年，恒大去年銷售額1315億元，2015年集團銷售目標為1500億元。人保集團去年實現總保費收入3492億元，其中壽險和健康兩大板塊業績接近千億。在許家印確定大力發展就醫療健康產業的目標下，雙方的聯盟絕對是一大看點。