公寓O2O，顛覆還未發生

來烏

經歷10多年發展，如今又被資本推上了互聯網的風口浪尖之上，公寓行業仍處于初期階段，由互聯網思維觸發的破壞性顛覆還未發生。

從不溫不火到井噴爆發，不到半年時間，青年公寓瞬間被推到了地產O2O的風口。

2014年9月，小米科技聯合創始人、董事長兼CEO雷軍只花了5分鐘便敲定領投YOU+國際青年公寓A輪融資的決定，并愿意擔任YOU+的顧問。

順為資本的1億元重金砸入，令運營三年有余的YOU+公寓及其商業模式備受矚目，也自此開啟了青年公寓市場硝煙彌漫的序幕。事實上，在獲得投資之后，YOU+公寓除了原有的兩家店，目前還有8家新店正在修建，新的店面分布在上海、北京和廣州。3月份YOU+正式宣布進軍北京，目前已經有蘇州橋店和上地店開業。而另一大青年公寓領域的參與者則是鏈家地產，早在2011年就推出了O2O品牌“自如”，旗下有分布式產品“自如友家”和集中式公寓“自如寓”。

在過去半年里，這個行業的競爭對手不斷出現……2014年11月，優客逸家宣布獲得來自經緯中國、海納亞洲基金、君聯資本、華興資本多方投資的2200萬美元B輪融資，估值達8000萬美元。12月，蘑菇公寓宣布獲得由海通開元基金領投，IDG、平安創投跟投的2500萬美元B輪融資。今年3月，“上海寓見公寓“剛剛獲得第三次注資，這家同樣瞄準青年長租市場的分布式公寓品牌成立僅僅一年。

“互聯網這個風口，一旦吹起來將是很可怕。”有業內分析人士指出。

舊生意，新難題

“自從雷軍投了YOU+后，好多機構都在看這個方向，雖然很多人不是特別看得清雷軍的思路”，談起去年YOU+這個引爆互聯網公寓熱點的1億元投資，華澤資本的Iris這樣說。

市場空間巨大是機構涌入的主因，根據58同城《2013年租房行業研究報告》，2013年全國租房市場規模約為2.5萬億元。其中70%是年輕人，年輕人中超過77%為80后。以需求量最大的北京為例，每天在北京尋找整租房源和合租房源的人數達到9.1萬和3.7萬人次。由于散租房源分散和大量閑置房源的存在，外加網絡虛假房源泛濫，“黑心”二房東和中介們摻雜其中，租房的痛點比比皆是。

而看不懂的原因在于，YOU+作為集中式公寓，本身是對商業地產的改造，更像是房地產項目。資產重，還有種種突出的“情懷設計”和租客準入機制。綜合看來，與互聯網偏愛的通過模塊化快速復制實現占領市場的思維并不很吻合。

晟曜行服務公寓聯合創始人全靂在公寓行業從業近10年，他認為，YOU+的模式集合了創業辦公+創業公寓+創業孵化，“這個模式目前是最好的，但是行業模式最好不代表運營最好，還是要看兩三年之后的運營結果。”

華澤資本的Iris認為，集中式公寓基本就是傳統地產生意，而分散式模式有部分互聯網的因素但也不是純互聯網項目。

“互聯網項目前期是不考慮盈利的”，Iris介紹。分布式公寓可以通過提升租房體驗來增加溢價空間。不過，傳統公寓生意則需在經營上算好賬，尤其對于集中式公寓而言，拿房周期長，前期整棟承租、裝修投入巨大。

如何成規模、低成本獲取房源，是集中式公寓遇到的首要挑戰。在一線城市，整棟的毛坯房已非常鮮見，不僅周期長，拿房成本也在逐步上漲，并且還要與快捷酒店競爭。據新派公寓的創始人王戈宏介紹，目前北京收購舊樓的價格平均在3.5萬～4萬元/平方米。而實際情況是，每平方米超過3萬元的物業已不再適合做青年公寓改造項目。

寓見家創始人羅意指出，集中式公寓發展模式是拿商業地產去做民房出租的生意，從價值序列上來說是倒掛的。

“把比較貴的寫字樓變成價格低的公寓出租，其實是不太合理的”，面對當下YOU+們的跑馬圈地，Iris認為類似做法是將“鉆石”賣成了“人造水晶”，并不利于快速發展。“一幅真跡古畫經過一番修飾潤色后，結果以更低的價格賣掉了，以后還想這么賣1000幅。”

而集中式公寓的優勢是房屋集中，便于管理，運營效率高。相較而言，分布式公寓可復制性更高，但劣勢是運營成本為集中式公寓的3-4倍。

“分布式公寓的話，投入非常少，短期回本也快，但是后期管理非常繁瑣”，全靂指出，“2000—4000元的租房市場競爭非常激烈，這幾年房租的紅利逐漸在消失，勝出的關鍵要看營運能力、精細化管理程度。”

風口之寒

盡管風吹得猛，公寓行業還未發生翻天覆地的變化。今年以來，不少公寓品牌都曝出了租后服務質量下滑的情況。對此，華澤資本的Iris分析，這根源差異于傳統產業模式和互聯網模式的不同。互聯網產品需要維持服務品質防止用戶流失，而傳統做法只將房產交易完成就結束了。

當同行還在瘋狂跑馬圈地之時，于2014年完成數千萬美元A輪投資的魔方公寓在經歷短暫的利潤增長之后，罕見地遭遇了資本撤出——據公開報道稱，這源于其過度擴張中大規模空置和難看的財務報表。

部分投資人和從業者對產業眼下的”瘋狂“持憂慮態度，指品牌公寓的盈利潛力可能被過度美化。

當下，租房O2O產品一窩蜂地涌現使整個租房市場呈現即將井噴之象，儼如當年快捷酒店大爆發的前夜。然而事實是經濟型連鎖酒店已進入行業寒冬，同樣是經歷過集體性的高速擴張期后，利潤空間已被逐漸壓縮。（“2014年第四季度中國飯店業運營狀況統計報告”顯示，全國經濟快捷型飯店在2014年第四季度的整體的平均經營收入為228萬元，環比下降15.2%，同比下降4%。）而同樣征用商業地產的連鎖酒店，在成本控制、快速復制標準品上具有先天優勢。也正因此，不少酒店集團走多元發展道路，并對長租市場摩拳擦掌，如家、鉑濤、亞博等已開發長租公寓子品牌。在未來一段時間內，長租公寓行業將會變得越來越熱鬧。

“2014年資本投的是賽道，2015年資本投的是賽手，是創業者對行業的認知度、把握度、運營能力，能不能最后實現彎道超車。”全靂表示。

“品牌公寓在不計成本地跑馬圈地，旨在打造長期的供應鏈，這也是未來品牌公寓打敗二房東的關鍵，”他預計，整個供應鏈的完善大約會在2016年的下半年。而從大趨勢來看，分布型和集中式經營方式會融合，逐漸走向以社區為單位分布式集中管理，并滲透到物業行業。