房企聯姻險資 圖什么？

龔小鋒

在上市7年之后，地產巨頭碧桂園“自降身價”，進行了一宗股權投資交易。

4月1日晚間，碧桂園公告稱，中國平安旗下平安人壽已與碧桂園簽署戰略協議，平安人壽擬出資50億人民幣收購碧桂園9.9%股權，成為碧桂園第二大股東。

有人質疑為“賤賣”，碧桂園表示更注重雙方戰略合作后的雙贏格局，社區資源、不動產投資等領域，兩者之間還將有更多的合作。

“賤賣”嫌疑

折讓10%的股價，僅4.2倍的市盈率，業內不少人士懷疑碧桂園是否因急需資金而賤賣股權?？硕鹧芯恐行慕浝碇煲圾Q就表示，對于平安來說，這是一筆很劃算的買賣。

此次是碧桂園上市以來首次引入大型戰略投資者。作為典型的家族企業，它的股權結構一直高度集中。上市后它配股集資僅兩次：一是2012年3月，配售9.6億股，每股3.23元，籌集資金約31億；第二次是2014年8月，按15：1比例，每股2.5元的價格發行12億股，籌資31億元。

兩次配股，原因都在于改善負債結構，擴大資本金。而且兩次配股集團均采取先舊后新的方式，使楊惠妍的股權比例不至過于稀釋，楊氏家族成員持股比例始終保持在60%以上。

但本次股權出售，碧桂園原有股權結構也隨之發生深刻變化。其中楊惠妍代家族持有股份121.07億股，股權比例從59.48%下降到53.60%，仍為最大股東；而中國平安人壽持有股份22.36億股，股權比例9.90%，成為第二大股東。

令人困惑的是，該公司本身并不缺錢。碧桂園集團文化和品牌管理部副總經理林偉營表示，截至2014年底，集團有可動用現金人民幣272億元，并沒有迫切的融資需求。

近兩年來，該公司負債上一直保持高度的警惕性。2012年、2013年、2014年碧桂園的凈負債率分別為53.9%、67.3%和59.7%，未有超過70%的財務紅線。與此同時，融資成本也在持續下降，2014年末碧桂園的加權平均借貸成本只為8.16%，相較2013年的8.54%下降0.38%。

碧桂園表示，這是由中國平安人壽與碧桂園公平磋商后并參考股份的近期市價而達成的收購價，而且公司高層更注重雙方戰略合作后的雙贏格局，因此不存在賤賣的情形。

“短期內碧桂園雖然沒有資金的需求，但這筆交易會大幅改善它的凈負債水平，從長遠來看，未來平安還可能會幫助它獲得更便宜的資金?！泵楞y美林一名分析師認為。背靠平安這棵大樹，未來碧桂園可以在開發貸款、私募債甚至眾籌等金融產品上與平安展開全面合作。

有消息指，對于這次合作，碧桂園態度積極，其董事會主席楊國強曾多次前往平安集團拜訪。近年來楊國強積極改變家族式企業管理架構，在公告中也表示這將“有助于優化碧桂園股東結構，并進一步拓寬融資渠道”。

不過，平安此番認購碧桂園新股屬于財務投資，并不參與后者日常經營管理，也不會派駐董事。對于平安此番入股并不會向后者董事局派駐董事，因此外界普遍認為碧桂園的營運策略并不會因此受到影響。

掘金35萬戶社區資源

自2014年樓市進入調整期以來，被保險資金抄底的地產企業不只碧桂園一家。此前金融街、金地等多只地產上市公司，在股市上遭遇了保險公司入股，地產行業的金融屬性越來越強。

朱一鳴認為，碧桂園引入平安更深層次的意圖，在于它龐大的社區資源。碧桂園公告稱，雙方借此加強社區產業鏈及發展涵蓋人們全生命周期的綜合業務平臺。

踏入2015年，久未在公眾面前露面的楊國強，首次“曝光”給了小米創始人雷軍。這位地產大佬釋放了虛心學習的印象，以及轉型的決心。在今年的業績發布會上，楊國強為數不多的回答中，又提及社區O2O。計劃以社區為核心，打造全生命產業鏈。

楊國強此前表示，公司物業管理著大量社區，這里面仍然有很多業主的需求尚未得到滿足，隨著移動互聯網浪潮的來襲，公司能結合互聯網技術為業主提供更多社區服務，未來還會開拓物業理財、物業保險等各種服務。

就在掌舵人釋放出這些信號沒多久，碧桂園就引入平安作為投資者，而平安正能給予它所需要的這一切，可以在市場、資金、物業管理等方面給予支持，甚至還答應使用保險銷售網絡幫碧桂園賣房，并提供融資便利。

它的社區服務APP也嵌入中國平安任意門及平安付，以此來支付物業管理費、水電費、煤氣費和其他收費服務。還可針對物業管理、O2O平臺、電商、金融服務、養老、醫療、物流等定制式的設計合作方案。金融的介入，在物業方面無疑能夠起到增加客戶粘性的作用。

合作對中國平安來說，更是實質性利好。林偉營表示，社區將成為切入點，兩者攜手開發、對接目前公司的200多個項目，35萬戶業主的社區資源。

另一方面，近年來中國平安旗下的保險、銀行等領域正逐步加大在社區金融業務上的布局，此前它已經在上海等城市社區開設了綜合金融門店，通過遠程自助設備，實現客戶身份確認、業務自助辦理等，而平安銀行也正向社區金融發力，打造社區綜合金融門店等方式來獲客，并延長營業時間。

據了解，中國平安目前已開設的社區“金融超市”主要以客戶咨詢及服務為主，核心是方便客戶享受平安保險、銀行、證券等綜合金融業務的全流程咨詢和服務。

此次參與碧桂園的定增，在碧桂園對中國平安社區網點布局提供“優惠條件”的情況下，平安可能買下或租用碧桂園的社區門店作為綜合金融門店，以進一步控制社區門店經營的成本，實現快速擴張。

地產圖謀

一個是地產企業，一個是親睞不動產的綜合性金融平臺，雙方對于不動產投資的喜好不言而喻。碧桂園也表示，將加強與中國平安之間的不動產投資合作，共同尋找新項目并研究合作模式。

實際上，由于碧桂園長期深耕三四線城市，在去年以來三四線城市銷售壓力普遍加大的背景下，對公司產生了不利影響，也使其渴望獲得更多一二線城市的優質土地。

4月8日，碧桂園公布，截至2015年3月31日，今年前三個月該集團共實現合同銷售金額約177.3億元，同比下跌44.32%；合同銷售建筑面積約278萬平方米，同比下跌43.03%。據總裁莫斌此前透露，今年該公司銷售目標定為1350億元，第一季度僅達標13%。

碧桂園需要更多的一二線資產進行聯動，相比之下，平安不動產的土地儲備主要集中在一二線城市，未來在項目合作上，有助于碧桂園“曲線”增加在經濟發達城市的項目儲備，進一步平衡市場布局。而碧桂園也可利用平安保險與平安銀行的營銷網絡拓展銷售渠道，獲取更多優質客戶資源。

中國平安更是以喜好不動產投資而聞名保險界。此前，它花費2.6億英鎊購買了英國的勞合社大廈，成為國內保險公司第一次在海外購置不動產。截至2014年8月，中國平安旗下的平安不動產公司資產規模近500億元，業務涵蓋商業地產、旅游養老地產、工業物流地產等。

被外界提及最多的是，雙方有望在養老業務上的合作。碧桂園正在研究養老方面的業務，而險資龍頭平安在該業務上有著豐富的資源和積極的拓展動作。平安人壽以“互聯網+醫療”的方式推出健康管理服務，涵蓋家庭醫生、健康習慣、健康咨詢三大主要功能，并簽約300位擁有三甲醫院就職經歷的醫生作為其全職雇員。

平安集團旗下的平安不動產也稱，將在長三角、珠三角、環渤海、中西部、海南島進行五大戰略布點全齡化養老社區，開發養生養老綜合服務社區。

“協同效應”為時尚早

摩根大通一名分析師近日指出，雙方的合作可能短期內還難以對碧桂園的盈利形成貢獻。

圍繞社區做增值服務雖然是近年來開發商業務轉型的一大方向，但多數處于探索階段。即便是傳統的物業管理，碧桂園目前也還沒有形成自己的規模優勢。數據顯示，2014年它物業管理的面積已經達到7149萬平方米，但物業管理業務方面的收入只有9.6億元。

此外，新業務藍圖還有待呈現。盡管碧桂園正在逐步規劃進入和深化房地產市場細分市場，比如養老、教育等。但據莫斌此前透露，當前公司也還尚未形成明顯的產業投資方向，大部分的業務仍在研究探索之中。

考慮到未來的盈利風險問題，碧桂園每年新業務的投資將控制在總資產的1%左右，截至2014年年底，其總資產約為2680億元，也即意味著其每年新業務的投入還不會超過30億元。

國泰君安研報指出，由于碧桂園在三四線城市布局比較大，平安則主要布局一二線城市，雙方合作的協同效應可能會低于預期。近年來，碧桂園正在努力進入一二線城市，一二線城市與三四線城市的業績貢獻已經從過去的“四六開”發展到現在的“五五開”，業績貢獻開始持平。

業內人士認為，保險公司與房企的合作有多種方式，現在平安與碧桂園的合作還處于早期階段，談協同效應可能還為時尚早。碧桂園也表示，細節需要進一步深化，但總體會在營銷互助、客戶資源共享、投融資甚至培訓等七個層面上進行。