“宋教授”站臺 搶頂豪先機

龔小鋒

在今年北京頂豪入市的大背景下，眾大佬也是夠拼的，除了保利的“p”字懸念外，為了打響龍湖西宸原著的第一炮，龍湖北京公司總經理宋海林親自上陣，主持了一場具備高科技和藝術范的高端豪宅發布會。

4月的一個晚上，釣魚臺芳華苑、360度環屏巨幕、奧斯卡紅毯秀似的嘉賓手印待遇……臺上的宋海林身著黑色單西、高顏值、儒雅沉靜、談吐得體，依靠強大的現場把控力，宋海林幾乎演繹出了現場版的“宋布斯”演說。

于是，朋友圈里紛紛刷屏：“以后顏值不高，口才不好，不會主持，還能當地產大佬嗎？”隨后，在國賓館芳華苑的一間會客室內，宋海林坐在了一眾記者面前，侃侃而談，關于戰略，關于產品力。

西宸原著不會是絕版

宋海林是一個極有親和力的職業經理人，與原萬科集團高級副總裁毛大慶相似的是，二者都頗有學者氣質，宋海林更是高學歷的工科出身，故也被稱為“宋教授”。

從臺上演講，到臺下對話，儒雅而彬彬有禮的宋海林，都對答如流，很少出現說錯字或停頓之處，而且條理清晰，頗有一種成竹在胸的氣質。當記者問及臺上演講是不是準備了很久時，宋海林淡淡一笑，“沒有，其實反復說的就是項目那些東西。”

對于西宸原著，北京龍湖幾乎碼足了勁兒，因為這確實是近年來少數幾個具備好地塊的別墅項目之一。早在2012年北京就停止了三環內住宅用地的供應，中原地產數據顯示，從2013年4月到2015年4月兩年間，三環和四環之間僅成交4宗住宅用地，累計可供應的新房不足2000套，算上新房庫存以及可供應地塊面積，四環內新房不足一萬套。

北京四環內有新房的時代即將終結，處在西三環區域的西宸原著卻以別墅的姿態出現，成為北京三環內唯一一個別墅項目，這或許是北京龍湖如此不遺余力渴望打響第一炮的原因。

如果說在北京的別墅市場，頤和原著、雙瓏原著奠定了龍湖地產“原著系”產品在別墅市場的地位，那么，龍湖顯然希望西宸原著可以將龍湖“原著系”產品帶到了一個新的高度。

“首期開盤是別墅產品，疊拼、雙拼。戶型現在都已經出來了，樣板間都在做，5月份開放，銷售大概是6月份入市，我們還是希望在這個市場上能夠搶占一批先機。”宋海林表示，至于價格，預售證出來后自然就知道了。

當記者問及原著系會不會越來越少，西宸原著會不會是最后一個原著產品？

宋海林坦言，“絕唱談不上，肯定會持續地做”，因為所有容積率比較低，低密度的地塊龍湖都會參與。

做別墅考驗“綜合實力”

“從房地產整個行業來講，別墅算是最吃力不討好的業態，會有無窮無盡的各種的煩惱。”宋海林坦言，別墅很考驗綜合實力，因此很少有企業傾向于做別墅類產品。

之所以很難，他認為，打造別墅類產品經驗很重要。因為客戶和市場對別墅類產品要求非常高，需要團隊精益求精。

此外，別墅產品非常復雜，研發、建設、營銷等過程一定是專業協同的結果。

被譽為“中國別墅專家的龍湖”，經過22年潛心營造，別墅類產品項目總量逾百個，總數接近一萬五千棟。在北京，從2007年首個別墅項目龍湖·滟瀾山問世，北京龍湖已于2014年完成了十大別墅全品全系的產品布局。去年，龍湖·長城源著和龍湖·好望山、龍湖·雙瓏原著都牢牢占據北京別墅市場的各大榜單前列。

實際上，最早進到北京這個市場時，龍湖帶著很深的重慶開發經驗和渝派園林景觀烙印，并最終在北京掙得一席之地，比如龍湖·滟瀾山和香醍系產品，都有很多重慶的影子。

在此基礎之上，2008年龍湖拿到頤和原著地塊之后，北京龍湖團隊開始第一次去突破熟悉的固有模式，成就了北京別墅市場的一個經典，龍湖也在北京真正找到了方向。

很多龍湖人至今還津津樂道頤和原著的一些細節。比如為了尋找石材資源，2006年在龍湖買斷了2座法國礦山貨源；頤和原著做出的車庫門為實木雕花門，門板重量均超300公斤，并首創“三重安全體系”。結果是，頤和原著當年全年業績達到35億元，成為當年全集團銷冠項目的位置。

到了2011年，樓市宏觀調控收緊之后，北京龍湖在思路上又有了新的轉變，在開發滟瀾新宸和雙瓏原著“中央墅”新品時，龍湖已經開始更關注業主的需求、承受力和購買力，也更關注北京現在豪宅市場的發展走向。

在宋海林看來，未來豪宅市場競爭會越來越激烈，僅從客戶層面來講，客戶結構發生了根本性的變化，比如一些高端的業主受經濟和環境形勢影響，從市場上消失了，很多高端的業主選擇去海外置業。

2015年，北京頂級豪宅紛紛入市，他強調，北京龍湖有多年的別墅打造經驗和改善積累，加之全產品線布局，對未來的發展有勇氣和信心。“去年交付的龍湖·好望山和龍湖·雙瓏原著，兩個項目業主的客戶滿意度都超過90%，這不僅在集團內部是領先的，甚至以前在北京公司是不可想象的。”

在銷售和持有上做平衡

龍湖向來強調穩健，自2010年以后，北京龍湖一直銷售額穩定在80億元上下。宋海林表示，北京龍湖一直以來堅持有自身特色的差異化穩健發展，并沒有一味追求總體規模的快速擴張，“在北京這個市場單純追求規模上的擴張并不科學，會伴隨高點拿地、存貨量提升等風險。”

“你賣1000億元，需要2000億元的存貨，遇到市場冰冷的時候，剩下的1000億元就很快變成庫存，而這些存貨未來壓力會比較大。”宋海林說，龍湖追求穩健，希望對資金成本和存貨進行高效控制，所以必須做平衡。

商業地產是近年龍湖寄予厚望的板塊。按照龍湖的規劃，要努力從開發商向綜合性運營商轉變，把每年銷售回款的10%以內投入到商業地產。至2017年，龍湖持有開業商場總數將超過20個，開業總面積將超過300萬平方米。

龍湖旗下三大商業產品系列——天街、星悅薈、家悅薈也多處布局，去年，北京長楹天街的開業是龍湖商業地產進駐一線城市的標志，而北京龍湖對于持有物業的興趣越來越濃厚。

“我們還是會在北京持續做一些做持有的物業，希望租金收入可以穩步提升。”宋海林說，因為持有性物業才是未來持續的利潤貢獻，尤其是北京這樣的超級城市。現在回頭看像紐約，真正有實力的開發企業，可怕之處在于它有大量的持有性物業。

但這并不意味著在戰略轉型之際，北京龍湖放棄對規模的追求，“如果有合適的機會，我們不排斥”，在未來，龍湖在住宅領域擴張的一個利器是合作，而這也恰恰符合集團“擴合作”的思路。

在宋海林看來，在項目合作上北京龍湖走在了前面，如在2014年龍湖與中青旅合作開發的龍湖·長城源著，今年年初拿到的東壩地塊則是和首開合作。而西宸原著，是和葛洲壩聯手。

“葛洲壩是有追求的企業，他們對于品質是非常看重的。”宋海林說，選擇合作伙伴最重要的考量，是會和核心價值邏輯相近的企業合作，如果偏差比較大，很難在一起合作。

希望有新嘗試

作為北京地產行業的明星職業經理人，宋海林有讓人頗為驚艷的簡歷。在2011年加入龍湖前，宋海林在清華獲得過建筑設計的博士學位，曾任清華大學建筑設計研究院所長，還作為訪問學者赴美國麻省理工學院（MIT）城市與區域研究中心（SPURS）訪問、交流，并曾掛職山東省煙臺市福山區副區長。

在沉靜的外表之下，宋海林是一個敢于打開思維的人，“對于互聯網等很多新鮮的機會，或者一些更有創意和未來的可能性，我們會積極去嘗試。”宋海林說，自己也在思考，怎么能夠通過大數據方式，在未來做出一些新的可能性。

據其介紹，龍湖跟一些互聯網企業巨頭都有很深度的交流，但由于還沒有具體的成果落地，所以現在并沒有去推這樣的產品。不過，隨著持有型商業的不斷增加，龍湖已經開始在此基礎上做一些嘗試性動作。

但宋海林也坦言，所有這些新嘗試的前提是，北京龍湖要專心的把自己的地產核心業務做好。思路是，在秉承集團“擴縱深、近城區、控規模、持商業”戰略的基礎上，一方面持續做精品開發，另一方面把部分資金沉淀到持有型物業的發展，做到有質量的增長。

對于今年北京房地產市場，他用了一個耳熟能詳的字眼“謹慎樂觀”，在其看來，從今年一季度情況來看，市場反應也不算很好，但下半年的市場可能會有所好轉。

記者另從龍湖北京公司了解到，龍湖在北京地區共有5個老項目和4個待入市的新項目。除了龍湖·西宸原著可能年中入市，其余3個地塊的項目預計將在下半年入市。