年報出賣房企秘密

曾慧娟

又到一年“交作業”的時候。截至4月30日，滬深A股上市公司2014年年報已披露完畢。湊完熱鬧，松口氣回頭再看，卻是另一番風景。在這個天氣陰晴不定，日子趨向緊巴的新常態下，習慣了快跑、賺快錢的房企，正在經歷這一場前所未有的考驗。

伴隨著房企利潤的進一步下滑，房企均認識到“黃金時代”已成為過去，新的一年里“創新”和“轉型”成為眾房企關注的主流。各家房企均開始自謀出路。真相藏在數字里。

房企盈利能力普遍下降

年報透露出房企凈利潤增長速度正大幅度下滑，盈利能力普遍下降。

Wind資訊統計數據顯示，A股市場75家房企營收總收入達到了6635.13億元，較2013年的5719.12億元增長16.07%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤749.13億元，較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然，在營收增長超過16%的情況下，房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

全國性房企世茂、萬科、龍湖、招商、融創、萬達商業等上市房企的凈利潤增幅均不足10%。綠城中國凈利潤下滑幅度較大，根據其2014年度的財報顯示，其年度凈利潤為32.1億元，較2013年的59.9億元下降46.4%。

招商地產雖然其銷售額達510.49億元，同比增長18.18%，但2014年的凈利潤增長速度也下降了24%。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2014年上市房企利潤率延續了近年來持續走低的態勢。如果剔除評估物業增值，預計房地產行業平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%，這意味著企業盈利壓力非常大。

易居中國執行總裁丁祖昱將香港上市的重點企業以及A股的招保萬金一共28家企業按去年銷售額1000億元以上、300-800億、150-300億和150億以下分成4個梯隊。總體來看，各梯隊房企，營業收入增長率普遍高于利潤的增長速度。這反映了當前房企利潤空間縮窄；換句話說就是“做得多，賺得少”。4家第四梯隊房企核心凈利潤同比下滑7.8%，利潤出現倒退。中小房企面臨危局。

千億房企同樣面臨毛利率下滑的難題。2014年，萬科實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比增幅只有8.1%和4.2%。另一大房企碧桂園2014年財報顯示，實現合同銷售金額1288億元，同比增長21.4%，利潤約為102.3億元，同比上升20.1%。毛利率為26.09%，同比下降了4.22個百分點，核心凈利潤率為10.93%，同比降低2.58個百分點。

券商分析師和業內人士普遍認為，一是2014年不少上市企業迫于資金壓力和業績需求，臨時改變決策來“以價換量”。其次是不少去年結轉收入的樓盤中，較多項目是于2009年取得土地，土地成本偏高，再加上過去幾年政府對房地產行業的調控政策影響導致銷售價格偏低，從而導致毛利率下降，也影響了凈利潤。

負債一路攀升

房企的資產負債率問題也引人關注，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產企業選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現金收入，包括佳兆業轉讓資產給融創中國。目前公布2014年年報的房企中，根據Wind資訊統計數據顯示，75家上市房企2014年負債合計接近1.95萬億元，同比增長幅度達17.32%。超過百億元負債的房企總計為34家，其中，萬科、保利、招商地產負債均超過1000億元，分別為3925.15億元、2848.93億元和1079.46億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。據蘭德咨詢分析顯示，以保利地產和中航地產為例：2014年保利地產的資產負債率為77.9%，較2013年下降了0.03個百分點，期末預收賬款1133億元，扣除預收賬款后的其他負債占總資產的比例為46.9%，負債水平合理；而中航地產去年年末資產負債率為79.3%，同比上升3個百分點，剔除預收賬款后的資產負債率為71.3%，同比上升5個百分點，期末經營現金流為負，且降幅擴大95.6%，籌資現金流同比減少，現金及現金等價物余額為7億元，同比下降42%，短期償債壓力較大。

高頓財經相關專家指出，有些企業已經意識到風險值正在走高。鑒于此，部分處在危險邊緣的企業2014年通過轉讓資產的方式減輕資金鏈負擔，包括中冶置業將南京巨無霸地王分割出讓。此外，萬科、龍湖、遠洋等房企明確提出將績效考核重點從銷售規模、計劃進度轉向現金流指標，優化債務結構，提高運營效率。

龍頭房企土地儲備充足

與中小房企相比，龍頭上市房企的土地儲備比較充足。恒大地產集團有限公司發布2014年年報顯示，公司全年竣工消耗土地儲備2063萬平方米之后，期末土地儲備總建筑面積為1.47億平方米，面積同比減少362萬平方米，降幅約2.6%。公司的土地儲備分布于中國147個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數省會城市。

華潤置地有限公司在2014年年報中披露，集團以總地價301.56億元增持了21宗土地，新增總建筑面積達842.38萬平方米。截至2014年12月31日，公司總土地儲備面積達4004.41萬平方米。這樣的土地儲備總量能滿足公司未來三至五年發展需求。

“在2013年至2014年，大部分房企都已經加大力度增加一二線市場布局。未來，一二線城市競爭將會非常激烈。房企經營的難度將會越來越大。”中原地產首席分析師張大偉如是說。

亞豪機構市場總監郭毅認為，未來這些房企的拿地策略會有什么變化，關鍵是要看它們的土地儲備。如果在二三線城市拿地，庫存較高，產品結構較差，就會不好賣，房企就不會再輕易出手拿地；如果在一二線城市拿地，去化較快，產品結果較好，很容易出賣，那么房企就會考慮繼續在一二線城市出手拿地。隨著一線城市地價的上漲，一家房企有時很難獨自拿下高價地塊，就會與其他房企組成聯合體聯合拿地，這樣可以分擔土地成本、降低市場風險。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，“在央行、財政部出臺新政后，一旦部分城市成交量上升，房價出現反彈，就會促使房企在這些城市出手拿地。從這個角度看，房企拿地動作預計在2015年下半年會加快。”

2015年銷售目標不敢定太高

2014年，由于開年的樓市僵局導致許多開發商在中期調整年度銷售指標，把目標調低。2015年，隨著樓市利好政策接連出臺，房企會不會又重新調整年度銷售目標呢？

比較具有代表性的是龍湖2014年年初定下的目標是570億元的銷售額，而實際完成不到500億元，2015年其目標定是540億元，較2014年年初的目標下降了幾十億。景瑞控股也從去年的128億元目標縮減至今年的100億元。

綠地集團、保利地產、恒大地產三家，2014年銷售總額1625億、1253億、1004億，同比增長48%、9%、31%。三家巨頭在2015年的銷售目標則預計為2800億、1500億元、1500億元，雖然從數字上來看，均比2014年增長不少。但與往年相比，除了保利地產銷售收入增幅增長1個百分點之外，其余兩家的銷售增幅卻出現明顯下滑。

除此之外，另外兩家上市房企巨頭萬達和萬科，則在2014年年報中明確表示，對銷售額指標的考核變得更為靈活和彈性。

萬達集團在其2014年年報中提出，未來核心考核指標，將不在以單一的銷售額指標為主，而是調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標。在萬達集團高層人士看來，“這樣一來，房地產收入指標就能少增長、不增長，甚至負增長。”

對此，克而瑞研究分析，一方面追求大規模擴張后帶動銷售額的惡果已經顯現，看看現在的存量房壓力就知道。另一方面，資金鏈緊張，甚至斷裂的風險明顯上升，佳兆業就是典型的一個例子。因此，不少房企巨頭開始從理念上改變對公司業績指標的考核。不再單一關注項目的規模，而是更關心和關注有凈利潤增長的業務指標。我覺得這才是國內房企未來發展的大方向，他們將更關注造完房子之后的新盈利空間，比如各種增值服務和社區服務。

尋找轉型機會

當房地產白銀時代到來，賺錢變得不再如過去那般容易，面對盈利持續下降，創新和轉型成了眾房企賺錢新路。

從年報中的論述來看，“轉型“是房企2014年的重要主題，也是2015年發展的主要目標，房企紛紛在傳統的住宅開發銷售外尋找新的盈利增長點。其中，輕資產、小股操盤和合伙人成為了最熱門的關鍵詞；基于互聯網思維的社區O2O平臺，包括醫療、教育、文化、物業代管等增值服務，同樣是十分火爆的概念。世茂、 綠城等都將其作為發展的一大重點。

此外，大多房企都提出了將豐富產品類型，如保利、遠洋、綠城等將進一步做強養老健康地產，綠地、萬科、招商等則將在產業和物流地產領域發展，萬達等則將開拓文化旅游地產。

房企還在行業的上游尋找新機會，如綠地將大力發展區域開發、地鐵投資等“大基建”。金融和電商原本便與房地產行業息息相關，萬達、綠地等集團實力較強的房企均已成立相關板塊，與主業聯動發展。

恒大的轉型是房企中的特例，將進入礦泉水、糧油、乳業、健康四大產業，作為房地產業務的補充。

萬科總裁郁亮在2014年年報發布會上表示，房企應該向制造業學習，學會賺小錢。

從賺大錢到賺小錢，房企所需要改變的不僅是思維，也是套路。但不可否認的是，房企的創新之路是充滿風險和挑戰的。

作為房地產開發的排頭兵，萬科作出了好的表率。自2008年以來，隨著萬科新增合作項目尤其是小股項目的比重逐步上升，萬科的投資收益和凈資產收益率出現了明顯的上升軌跡。這意味著小股操盤和投資性收益拉動了萬科的盈利能力。

在小股操盤實現盈利創收的同時，萬科也大膽地借鑒了互聯網思維，比如與淘寶合作賣房。萬科的成功試水，讓眾房企看到了機遇。于是我們得以看到萬科“全民合伙人”、萬達聯手騰訊、百度成立的O2O業務平臺等互聯網產品成功推出。