房地產企業加強現金流管理的重要性分析

[摘 要]房地產行業是一個資金密集型行業，雖然各房地產企業都知道資金對于房地產開發的重要性，但在實際的經營管理中，卻還常常會遇到現金流管理問題，甚至有些房地產企業發生資金鏈斷裂的慘劇。這是因為房地產項目有自身的開發特點，前期投入巨大，但項目利益回收卻較為緩慢，若沒有一個有效的、全面的現金流管理方案是很難支撐到房地產項目順利完成的。因此加強現金流管理成為各家房地產企業必須面對的重要課題。

[關鍵詞]房地產企業；現金流；現金流管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.43.153

相較于其他行業，房地產企業對資金規模和流動性要求很高，具有投資總額大、運營風險高、投資回收周期長的特點。能夠獲得充足的現金流支持是房地產企業持續快速不斷發展的原動力。因此，現金流是房地產企業的命脈所在。

1 房地產企業現金流特點

房地產企業按照產業鏈可以分為三個階段：前期的拿地置業階段、中期的物業建造開發階段和后期的銷售和運營階段。由此，房地產企業的現金流大致呈現下述三個特點。

1.1 投資總額大

隨著房地產市場的火熱，人們對房地產投資的熱度不減，房價居高不下，房地產企業踴躍拿地，尤其是在北上廣深等一線城市，更是動輒十幾億、幾十億的土地款天價。這無疑對房地產企業的現金流產生極大的影響，再加之后續的開發建設，對資金的需求十分巨大。而且從融資角度，目前金融機構要求開發商至少自籌項目總投的30%以上的資金。這些原因都導致需要房地產開發企業前期對項目投入巨額資金。

1.2 運營風險高

房地產行業在國民經濟發展中具有十分重要的作用，受政策調控影響十分明顯，而且整個行業也告別了暴利時代，進入到“白銀時代”，人們對房地產市場也有了較為理性的認識，隨著市場的轉冷，房地產企業的利潤率也隨之下降。但房地產企業不能隨意叫停已經開發的項目，只有持續不斷地投入開發，至于是否能按計劃及時去化并收回資金，這是無法預見的。所以房地產企業面臨著巨大的政策風險、市場風險以及開發風險，而這直接對企業的現金流安全產生正向作用。

1.3 投資回收周期長

房地產行業有自己的行業特點，從拿地到銷售、清盤決算前后橫跨至少三年時間。而這中間還要看是否能按照開發節點完成。若銷售不暢必然會延長現金流的回正時間，而且根據目前的按揭政策，商業的按揭款發放要等到竣工備案，而這都使得房地產行業的投資回收期的延長。

2 目前房地產企業現金流管理現狀

2.1 房地產企業現金流受外部因素影響較大

這里主要是國家政策性調控影響十分巨大，尤其是對行業的稅收政策調控，金融政策的調控影響是十分直接的。當宏觀政策對房地產行業是積極的，則會對房地產企業的現金流入有促進作用，反之，則會收緊房地產企業對外獲取資金的渠道。這是房地產企業必須要面對且無法規避的。

2.2 房地產企業資金來源單一，融資渠道狹窄

我國房地產企業的資金來源主要有開發貸款、利用外資、自籌資金、銷售款等，而其中一半以上均來自銀行。銀行資金一直是房地產企業的主要資金來源。2014年年末，主要金融機構人民幣房地產貸款余額17.37萬億元，同比增長18.9%，其中房地產開發貸款余額5.63萬億元，同比增長22.6%。除此之外，房地產企業的資金來源還有信托公司、公開市場、私募基金等渠道，但相較于銀行資金的占比要小許多。銀行出于自身貸款的安全性考慮，嚴控房地產貸款風險，尤其是繼續強化“白名單制”管理，使得大量的中小開發商獲得銀行資金的難度加大，從其他渠道借貸成本高企，過高的利息支出使原本緊促的現金流雪上加霜。

2.3 房地產企業現金流管理理念落后，抗風險能力弱

根據國家第三次經濟普查顯示，截至2013年我國登記注冊房地產企業合計13.2萬家，而這其中大部分是中小開發商，其中具有一級資質的才2064家，二級資質的企業才1.2萬家。由此可見我國房地產企業目前大部分企業的從業資質較低，規模較小，與大型房地產企業集團相比，遠沒有建立起現代化科學的管理體系，更無法談及對現金流的科學化管理。遠沒有大型房地產企業集團的綜合實力，加之疏于對現金流的科學認識，在市場嚴峻的情況下肯定會有一批開發商現金流枯竭而死亡。

2.4 房地產企業現金流管理手段落后，沒有建立完善的資金管理體系

我國房地產業發展迅猛，加之民眾對房屋居住、投資的需求旺盛，導致開發商房屋不愁賣，在市場一片向好、行業利潤豐厚、金融機構追捧的情況下，很少企業想到要建立完善的資金管理體系。一些房地產企業還是沿襲“看天吃飯”的老觀念，沒有嚴格的預算執行制度，甚至沒有專門的資金管理團隊。認為市場不好自有國家來救，但由于自身功夫不硬，而遺憾地倒在了黎明之前。這些企業都有一個共同點：不缺利潤，而乏現金。一旦市場變壞，由于現金流管理手段的落后，體系的不健全必然導致企業資金鏈緊張，甚至斷裂。

3 房地產企業強化現金流管理對策

房地產企業為了獲得維持發展的現金流，通常是采取不斷的增加借貸規模來填補資金缺口，這種“借新還舊”的方式是飲鴆止渴，無法長久的。為此，建議開發商應從以下幾點著手來改善現金流狀況。

3.1 將現金流管理上升到公司戰略層面

在制定企業發展戰略時，尤其要重視現金流管理。企業的戰略發展依賴于現金流的支持，現金流的管理要服務于企業的戰略發展。首先企業要樹立全局的資金管理思想，奉行“現金為王”，加之以加強企業的資金管控能力，研究企業資金的來源、獲得方式和資金配比，建立健全資金管控體系，組建專門的資金管理團隊，強化預算執行能力；其次在微觀層面，既要結合現金流情況來確定拿地計劃，嚴控運營支出，嚴格執行資金計劃，同時降低資金成本，加速去化，縮短資金使用周期。

3.2 合理規劃土地支出，加快銷售回款

房地產企業在獲取土地時要理性。眼下各地對土地款支付的期限長不過半年，上海市更要求土地款必須在競拍后一個月內付清。在此情況下，不顧現金流情況而過度拿地擴張會導致資金鏈緊張，甚至斷裂。這就要求企業合理規劃發展，不能沖動拿地；其次拿地時要量力而為，要考慮現金流情況，一方面加速開發，盡快銷售，加快回籠資金，另一方面要合理安排開發節點，堅決去庫存化，減少庫存占用資金。

3.3 建立多元化融資渠道，穩固資金獲取渠道

在加強從銀行獲取低價資金的同時，更要開拓其他融資渠道，以減少銀行政策變動帶來的影響，如信托、私募，合作開發、發行債券等。目前各金融機構包括投資者對房地產企業的要求越來越高，大型優質房地產企業憑借其卓越的經營能力，強大的企業償債能力、抗風險能力，以及巨大的發展潛力更獲關注。房地產企業要根據自身條件來合理確定企業適用的融資渠道和規模，更需要注重自身企業運營能力的打造，加強自身“造血”功能，確保企業的資金鏈安全，促進企業的穩健發展。

房地產行業作為資金密集型行業，有著對資金的渴求特性。在行業競爭日趨激烈，市場發展趨緩的環境下，房地產企業若要想獲得突破，只有建立起強于競爭對手的資金優勢。只有擁有充沛的現金流才能獲得持久的發展，才能掌握生存的命脈，也才能在下一程的發展中勝出。

參考文獻：

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