基于租售比的不同層次代表城市房?jī)r(jià)合理程度研究

陳茜

摘要：房?jī)r(jià)合理與否一直以來(lái)是人們關(guān)注和討論的焦點(diǎn)，文章以廣州作為一線城市代表、杭州作為二線城市代表、南寧作為三線城市代表，通過(guò)租售比這一指標(biāo)來(lái)分析不同層次城市的房?jī)r(jià)合理程度，首先得出我國(guó)合理租售比區(qū)間，然后分別對(duì)廣州、杭州、南寧的房?jī)r(jià)合理程度做出判斷。

關(guān)鍵詞：租售比;房?jī)r(jià);合理程度

住宅所有者可選擇出售或出租住房，選擇前者，讓渡住房的價(jià)值和使用價(jià)值，可一次性獲得住房的交換價(jià)值;選擇后者時(shí)，房主所讓渡的是住房的使用價(jià)值，并逐步實(shí)現(xiàn)住房的交換價(jià)值。售價(jià)與租金雖是兩種不同的價(jià)格形式，但兩者都是以同一住房的價(jià)值量作為計(jì)算基礎(chǔ)的。租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，或者是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比是國(guó)際上用來(lái)衡量某地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好與否的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300，即在正常市場(chǎng)情況下，買一套房后將其出租200～300個(gè)月即能收回全部投資，那么這個(gè)房子的投資就是劃算的。這一比值越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。因此租售比這一指標(biāo)代表的是真實(shí)的住宅服務(wù)供求關(guān)系，常用來(lái)反映住宅商品房市場(chǎng)價(jià)格與真實(shí)價(jià)值的偏離程度。

租售比這一指標(biāo)是從投資收益率角度來(lái)判斷房?jī)r(jià)水平是否合理，這一指標(biāo)更能反映一個(gè)城市真實(shí)的住房需求，租售比也是反映住房投資空間大小的重要指標(biāo)。

一、我國(guó)合理租售比區(qū)間

從買房者的角度來(lái)看， 所須支付的費(fèi)用有：一次性支付房?jī)r(jià)、必須支付房屋的維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用加上利息的損失。從租房者的角度來(lái)看，所須支付的費(fèi)用有：按月交納租金，即在整個(gè)房屋使用壽命期限內(nèi)應(yīng)為租金與利息之和。那么，只有當(dāng)租房支出的總費(fèi)用和買房支出的總費(fèi)用相等時(shí)，消費(fèi)者才會(huì)認(rèn)為兩者相當(dāng)。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，確定合理的住房租售比的原則是：住房的壽命期滿時(shí)，選擇購(gòu)房所需全部費(fèi)用（用A表示）等于選擇租房所需支付的全部費(fèi)用（用B表示）。

假設(shè)一套住房的建筑面積為S/m2;銀行存款利率為i ;住房?jī)r(jià)格為P元/ m2·建筑面積，月租金為R元/m2·建筑面積;房屋使用壽命為n年;房屋中所含地價(jià)的系數(shù)為k。

（1）

考慮到在購(gòu)買二手房時(shí)買方所需繳納的費(fèi)用在全國(guó)范圍內(nèi)是大同小異，因此，一、二、三線城市的合理租售比之間差異并不明顯。在購(gòu)買二手房時(shí)，買方需交的費(fèi)用包括契稅、印花稅、交易稅和中介服務(wù)費(fèi)等。其中契稅，購(gòu)買面積在144平米以下為1.5%，面積在144平米以上為3%，若是家庭唯一住房面積且面積小于90平米則為1%，考慮到本文中采用人均居住面積與家庭人口數(shù)的乘積作為單套住房面積，家庭人口數(shù)取3，那么面積不超過(guò)144平方米，故取契稅為1.5%，交易稅率為0.8%，印花稅率為0.025%，中介服務(wù)費(fèi)取3%，綜合稅費(fèi)j=5.325%;保險(xiǎn)費(fèi)率和維修費(fèi)率一般為房?jī)r(jià)的0.2%和0.1%，故α=0.3%。那么，從2003年～2014年，一年存款利率水平區(qū)間為2.25%～4.14%，取房屋使用壽命為n=70年，房屋中所含地價(jià)的系數(shù)k=0.8，根據(jù)式（1）可得，我國(guó)合理租售比的區(qū)間應(yīng)為1：195～1：291。

二、不同層次代表城市平均租售比分析

本文選取一線代表城市——廣州，二線代表城市——杭州，三線代表城市——南寧為實(shí)例，說(shuō)明不同層次城市的租售比和合理租售比的對(duì)比狀況，表1為我國(guó)2003年～2014年不同層次代表城市的實(shí)際租售比。

由表1可知，從租售比來(lái)看，自2003年至2014年，一線代表城市廣州實(shí)際租售比從2010年開始低于1：291，存在明顯泡沫，房?jī)r(jià)偏離合理水平;二線代表城市杭州實(shí)際租售比從2007年開始低于1：291，出現(xiàn)明顯泡沫，說(shuō)明杭州房?jī)r(jià)從2007年開始偏離合理水平;三線代表城市南寧實(shí)際租售比則從2003年～2014年泡沫相對(duì)較小，且2003年～2006年實(shí)際租售比高于1：195，說(shuō)明南寧2003年～2006年的房地產(chǎn)投資價(jià)值被低估。

三、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)廣州、杭州、南寧三個(gè)不同層次代表城市的租售比分析可知，三線城市和一二線城市比較，房?jī)r(jià)相對(duì)更合理，而一線、二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)不合理程度更高，說(shuō)明可能存在投資過(guò)熱、商品房積壓等現(xiàn)象，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。從長(zhǎng)期來(lái)看，堅(jiān)持對(duì)于房地長(zhǎng)市場(chǎng)的合理調(diào)控有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李金甜.商業(yè)地產(chǎn)投資的租售比評(píng)價(jià)方法分析研究[J].南陽(yáng)理工學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（02）.

[2]張欽欽，閆弘文，劉玲玲.基于合理租售比的青島市住宅市場(chǎng)分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)（學(xué)術(shù)版），2013（02）.

[3]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京大學(xué)出版社，2003.

（作者單位：廣州工程技術(shù)職業(yè)學(xué)院 財(cái)經(jīng)與管理系）