美日韓三國房產稅征收方法對我國的啟示

李連凱

[中圖分類號]00 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 — 2234（2013）09 — 封三 — 01

一、美日韓三國房產稅的相同之處

（一）普遍對房產征收財產稅。美日韓三國長期對房屋征收財產類稅種。在美國，對房地產占有、處置、收益等各個環節征收的各類稅項總稱為房產稅。從目前的情況來看，美國大部分州以房地產評估價值的20%-100%為征稅稅基，稅率在0.8%—3%之間，并以1.5%左右的稅率水平居多。征稅周期為季度、半年或一年征收一次，各州可以自由選擇。日本從1950年開始征收房產稅，以固定資產稅、城市規劃稅、事業所得稅三個稅種名義征收，并將其作為重要的財產稅稅種。韓國的財產稅實際上主要是對房產課征。2005年以來，韓國對土地和住宅實行綜合課稅制度，將土地和建筑物合并為不動產，在規定的數額（2008年調整為9億韓元）以下按比例稅率（0.2%）征收財產稅，其收入歸地方政府所有；超過規定數額的部分，按累進稅率（2008年調整為0.5%-1%）征收綜合不動產稅，收入歸中央政府所有。

（二）房產稅是地方主要稅種。美日韓三國將房產稅作為地方主要稅種，是地方政府的重要收入。目前，全美50個州都征收房產稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，大約占地方稅收收入的70%以上。日本的房地產稅收體系中，除登記許可稅、印花稅、繼承稅和贈與稅歸中央政府外，不動產取得稅、物業稅、都市規劃稅、固定資產稅等屬于地方稅，房地產稅收基本劃歸地方政府。韓國財產稅也是地方稅體系的主體稅種，其中，絕大部分來源于以土地和建筑物等不動產為征收對象的財產稅。

（三）納稅人是房產的所有者。美日韓三國房產稅的納稅人規定為應稅房產的所有者，并明確以法律所有為準，即以納稅年度中法律登記注冊為所有者的為準。美國房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人和法人。日本的固定資產稅實行臺賬征稅原則，市町村政府對土地、房屋、折舊資產（指土地房屋以外的按照法人稅和個人所得稅法規定折舊計入虧損或必要經費的經營資產）分別設有征稅臺賬和補充征稅臺賬。凡是在臺賬上注冊登記的房地產所有人均為固定資產稅納稅人。韓國綜合不動產稅實行累進稅率，擁有房地產越多，繳稅越多，較好地體現公平原則。

（四）實行減免優惠政策。美日韓三國的房產稅都有減免優惠政策規定，對國家和地方政府的房產、社會福利事業機構的房產，都給予免稅。美國地方政府規定了一些減免稅項目：一是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的；二是當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。日本固定資產稅實行免征點制度，免征點為土地30萬日元，房屋20萬日元，折舊資產150萬日元，并從法律上明確有關減免范圍。韓國財產稅法規定，非營利的社會公益組織用于宗教、慈善、文化教育、科學研究等方面的財產免稅；價值低于30萬韓元的房屋財產免稅。

二、美日韓三國房產稅的不同點

（一）美日韓三國房產稅的稅名不同，征收模式各異，且稅率不一。如日本的房產稅和土地稅是合并一起征收的，韓國的房產稅雖然叫做財產稅，但不包括對土地的課稅，是以房產為主要課稅對象，加上對其它財產的征收。兩國的房產稅稅率也有差異。日本的固定資產稅是比例稅率；韓國的房產稅是比例稅率與累進稅率同時執行，對住宅按房產的價值實行超額累進稅率。

（二）美日韓三國在房地產交易環節上各有側重。關于房地產流轉環節，美國房產的交易稅大概為房價的2%—4%，一般由買賣雙方平攤，在過戶時一次性交齊。日本征繳稅率以所有者保有房地產的期限為條件。韓國則更注重對高價、多宅征收。。

三、美日韓三國房產稅的征收方法對我國的啟示

（一）建立規范、穩定、合理的房地產稅收體系。科學確定稅費體系，理順目前房地產業的稅費關系，進一步發展房地產稅收的功能。合理設計房地產稅種結構，借鑒國外經驗，建立對房地產取得、保有、流轉各環節協調征稅體制。在稅制設計上注重分清各稅種屬性和課稅范圍，簡化規范稅制，有效克服稅制上的重復設置和重復課稅。通過改革調整，建立起以房地產稅為主，所得稅、營業稅等稅種為輔的房地產稅制結構。完善房產稅征收管理法律法規。對《房產稅暫行條例》的相關條款做出司法解釋，避免試點城市征收房產稅過程中面臨法律風險。

（二）建立并完善房地產登記和評估機制。建立詳細的房地產信息數據庫，借鑒國際通行做法，由評估部門按某一特定年度房地產市場價格評估出的房地產實際價格征稅。加快實現住房信息聯網，為房產稅征收提供數據支持。加快實現全國個人住房信息系統聯網，實現個人住房信息公開化和透明化，為房產稅提供基本數據支持。

（三）對房地產稅設置差別稅率。增加政策靈活性，防止誤傷首次置業和改善型置業等剛性需求。對于居住面積未超過基本居住需求的普通住宅持有者，無需繳納房產稅。我國現行房產稅規定對個人所有非營業性房產免征房產稅，這主要是為了保護居民的正常住房需求，但從另一方面也滋生了投機性購房者炒房行為，從而引發了高房價、高空置率的不正常現象。為此，我國在研究房產稅時可以借鑒韓國對無房戶、低收入者以及中低收入者等住房解決辦法，根據房地產用途和納稅人負擔能力實施差別稅率，這不僅能有效打擊炒房者囤房代售或出租的行為，也有利于提高地方政府財政收入。

（四）放寬征稅主體、精簡稅種。根據省市經濟發展實際設置稅率。參照美國房產稅制度，一是逐步擴大房產稅征收范圍，房產稅應逐步從高檔房擴大至投資、投機數量最大的普通住宅，建議將本地居民2套以上普通住房，或者人均住房面積超過一定范圍的房產納入征收范圍。在打擊投機者，有效抑制房價的同時，擴大稅基，提高房產稅稅收在地方財政收入中的比重；二是在房產稅稅種設置方面只留物業稅一項，方便居民計算自身應繳的房產稅以及按時上繳；三是國家只對房產稅稅率設置上限和下限規定，各省市可根據地方經濟發展實際設定相應稅率，避免稅率設置過高而影響地方經濟發展現象的發生。