房屋買賣合同解除后的房屋差價損害賠償

孟江川子

內(nèi)容摘要：理論與實務(wù)中均存在人民法院能否支持房屋買賣合同案件中簽訂合同時房屋的價值與市價之間的差額損失賠償?shù)臓幾h。本文通過分析合同解除與損害賠償?shù)南嚓P(guān)理論問題，認(rèn)為在一方違約導(dǎo)致房屋買賣合同被解除時，另一方當(dāng)事人提出要求當(dāng)事人對房屋差價部分進行損害賠償?shù)恼埱螅瑧?yīng)當(dāng)屬于人民法院可以支持的損害賠償范圍。

關(guān)鍵詞：合同解除 損害賠償 房屋差價 救濟途徑

一、合同解除與損害賠償請求權(quán)的立法模式

縱觀各國法律規(guī)定及理論研究，合同解除與損害賠償請求權(quán)之間的關(guān)系不外乎兩種：一是選擇主義，以德國為代表，主張于債務(wù)不履行時，債權(quán)人得就解除合同或主張債務(wù)不履行之損害賠償，擇一行使，合同解除與損害賠償互相排斥，不能并存。二是兩立主義，以法國、意大利、瑞士、日本為代表，主張債權(quán)人得于合同解除的同時請求損害賠償，合同解除不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。

我國《民法通則》第115條規(guī)定：“合同變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利。”《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”2003年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，其中第8條和第9條也規(guī)定，因出賣人的過錯導(dǎo)致商品房買賣合同被解除的，買受人可以請求返還已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由此可見，我國在立法層面上亦采取兩立主義，確立了合同解除與損害賠償請求權(quán)并行不悖的制度。

二、如何確定合同解除后損害賠償?shù)姆秶?/p>

雖然我國已在立法層面承認(rèn)合同解除與損害賠償并行不悖，但對于因一方違約而解除合同的情況下?lián)p害賠償?shù)姆秶撊绾斡嬎悖磳τ趽p害賠償?shù)膬?nèi)容是信賴?yán)鎿p失，還是履行利益損失，則存在分歧。信賴?yán)嬗址Q為消極利益或消極的合同利益，主要是指合同當(dāng)事人因信賴對方將全面履行合同而支付的對價或費用，如郵電費用、趕赴締約地或查看標(biāo)的物等所支出的合理費用、為運送標(biāo)的物或受領(lǐng)對方給付所支付的合理費用。而履行利益又稱為積極利益或積極的合同利益，是基于債務(wù)人的履行行為債權(quán)人直接獲得的利益，如出賣人履行合同，買受人可獲得的利益。對信賴?yán)娴馁r償是為了使受害人恢復(fù)到締約前的經(jīng)濟狀態(tài)，對履行利益的賠償是為了使當(dāng)事人達(dá)到合同履行后所應(yīng)達(dá)到的狀態(tài)。合同解除的效力是使合同恢復(fù)到締約前的狀態(tài)，而履行利益則是在合同得到履行后才可能產(chǎn)生。因此有觀點認(rèn)為，非違約方選擇合同解除的情況下，其不應(yīng)得到履行利益的賠償，一方面合同因解除而消滅，就不再有基于合同債務(wù)不履行的損害賠償責(zé)任;另一方面，在對方違約時，解除權(quán)人可以選擇繼續(xù)履行，但其選擇解除合同就表明不再主張履行利益。但同時亦有觀點認(rèn)為，在合同解除前，合同己經(jīng)依法成立，當(dāng)事人一方違反合同的，就應(yīng)根據(jù)法律的規(guī)定承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，這種責(zé)任客觀存在，無論當(dāng)事人是否解除合同均無影響。合同解除情況下的“恢復(fù)原狀”，是在原給付方面的歸還，并沒有涵蓋履行利益，因而出于對解除權(quán)人的周全保護，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)為存在履行利益的賠償（并不限于信賴?yán)娴馁r償）。因此，合同解除時的損害賠償應(yīng)是債務(wù)不履行的損害賠償，不僅包括信賴?yán)妫€應(yīng)當(dāng)包括履行利益。

三、房屋差價應(yīng)當(dāng)包含在合同解除后損害賠償范圍內(nèi)

既然我國《合同法》沒有將履行利益的損失排除在損害賠償范圍之外，在僅對信賴?yán)孢M行賠償不足以彌補受害方損失，造成雙方當(dāng)事人利益失衡的情況下，應(yīng)當(dāng)考慮將履行利益的損失納入損害賠償?shù)姆懂牐匆月男泻贤髠鶛?quán)人所能獲得的利益為參照，計算損害賠償。實踐中，隨著房價的不斷上漲，房屋買賣糾紛也不斷增多，其中相當(dāng)一部分表現(xiàn)為出賣方對原合同價不滿，在要求買方加價被拒絕后，將房屋另行出售給第三人。若第三人已善意取得系爭房屋，則原房屋買賣合同已無繼續(xù)履行可能，買受人不得不向法院起訴要求解除合同。由于房屋升值部分的利益附著于房屋而存在，因此買受人無法享有房屋升值的利益，而違約方反而因為自己的過錯得到“額外收益”，這就違背了民法最基本的公平、正義原則。正如格雷大法官所述“法律不能讓過失方因自己的過失而得到利益，也不能讓善意方因自己的善意而喪失利益”。因此，在一方違約導(dǎo)致房屋買賣合同被解除時，另一方當(dāng)事人提出要求當(dāng)事人對房屋差價部分進行損害賠償?shù)恼埱螅瑧?yīng)當(dāng)屬于人民法院可以支持的損害賠償范圍。

四、如何確定房屋差價

對于房屋差價損失的賠償問題，如果雙方有明確約定或通過協(xié)商達(dá)成一致，應(yīng)依照雙方約定;如果雙方無約定或不能協(xié)商達(dá)成一致，人民法院可以綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、雙方是否已采取必要措施防止損失擴大、守約方是否存在損益相抵等因素予以適當(dāng)調(diào)整。例如，上海市高級人民法院2006年頒布的《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中就規(guī)定，在合同不能履行的情況下，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定;二是雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型，其次是相鄰幢同樓層及房型，再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失。無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。此外，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

五、需要注意的問題

雖然上文著重闡述了合同解除后賠償房屋差價的合理性，但個案中是否可以獲得賠償還應(yīng)注意以下兩種情形。一是，只有在合同法定解除的情況下守約方才可以請求房屋差價損失，在約定解除的情況下應(yīng)依據(jù)雙方合同約定處理。二是，合同解除的原因應(yīng)限于房屋交付義務(wù)的不能履行或遲延履行致使合同目的不能實現(xiàn)，因其他原因解除合同的，當(dāng)事人可以另行尋求救濟途徑。

六、案例分析

2008年7月21日，潘某（乙方）與上海某地產(chǎn)公司（甲方，下稱地產(chǎn)公司）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》（下稱預(yù)售合同）一份，約定乙方向甲方購買系爭房屋，建筑面積127.17平方米，總價款暫定為人民幣2，168，192元。補充條款第4條約定：甲方交付房屋需取得《住宅交付使用許可證》，甲方承諾在2009年6月30日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），乙方有權(quán)單方面解除本合同，并要求甲方支付房款總價的5%的違約賠償金。上述合同簽訂后，潘某付清全部房款。但地產(chǎn)公司未能依約于2009年6月30日之前取得大產(chǎn)證。

2009年8月3日，潘某以地產(chǎn)公司為被告向一審法院提起訴訟，請求判令解除合同，地產(chǎn)公司歸還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)定潘某單方解除合同理由不能成立，判決駁回其訴訟請求，潘某不服提起上訴。二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。后潘某向二審法院提出申訴。二審法院將本案發(fā)回一審法院重審。發(fā)回重審期間，潘某增加訴訟請求，要求地產(chǎn)公司賠償因房價上漲而給其造成的損失。

結(jié)合上文關(guān)于合同解除與損害賠償?shù)姆治觯P者認(rèn)為潘某請求房屋差價損失的訴訟請求依據(jù)不足。理由如下：首先，潘某和地產(chǎn)公司已約定，若地產(chǎn)公司不能按約取得大產(chǎn)證，潘某有權(quán)單方面解除本合同，并要求地產(chǎn)公司支付房款總價5%的違約賠償金，既然雙方已明確約定合同解除的后果，就應(yīng)當(dāng)依照合同約定處理。其次，雖然地產(chǎn)公司遲延辦理大產(chǎn)證，但其違約行為并未導(dǎo)致潘某的合同目的無法實現(xiàn)，潘某在合同可以繼續(xù)履行的情況下選擇終止合同權(quán)利義務(wù)，并不能請求賠償房屋差價損失。最后，本案在發(fā)回重審期間房價的上漲已經(jīng)很明顯，此時，潘某可以選擇撤訴，原合同繼續(xù)履行，如此便可以得到房價上漲而附著于房屋上的利益。根據(jù)《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，案件被發(fā)回重審說明以前的訴訟過程被合理推翻，處于一審宣判前的階段，原審當(dāng)事人的地位恢復(fù)，只要撤訴申請出自原審原告自愿，又在法律許可的范圍內(nèi)，法院通常會允許撤訴。而潘某執(zhí)意選擇解除合同，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此帶來的不利后果。