深圳鎖盤風波

龔小鋒

深圳鎖盤風波因佳兆業深圳房源被鎖而起，繼而席卷了中海、中糧、招商等國字號房企。

根據克而瑞研究中心的統計，截至2015年1月16日，有18245萬套房源被鎖。而目前，被鎖房企已經超過30家，涉及房源有2萬多套，并沒有明顯的解鎖跡象。

佳兆業和京基地產的鎖盤原因仍未有確切解釋，隨著事件持續發酵，何時解盤仍是疑團。而從財務上看，國內房企負債率普遍高，優化財務狀況將成為行業趨勢。

多因安居房被鎖

鎖盤運動的陰影籠罩多處，具有國企背景的房地產企業也卷入風波。深圳市規劃和國土資源委給出了相應原因，各上市企業也紛紛出公告澄清，多因安居房而被鎖。

“樓盤被鎖原因多樣，不要過度解讀?！鄙钲谑幸幫廖康禺a業處汪寧近日公開表示，“從字面上理解，好像在暗示這三十家房企都存在著某些問題，這樣可能會誤導公眾。”

據悉，房源鎖定是深圳規土委自2006年以后就一直在使用的行政監管措施。這些房源中并不全是今年新鎖項目，有一些早在2011年已被鎖，如今被抬到風口浪尖。

由于“鎖定”事件的升級，早在1月16日，深圳市規劃和國土資源委員會通過官方微博發布《關于暫停房地產信息系統使用相關情況的說明》，回應“鎖房源”一事。

據悉，根據該說明，“鎖定”主要有五種情況。

第一種情況是因關聯業務辦理要求，需要暫時停止銷售。如根據中海地產公告，被鎖房源位于深圳龍崗區的閱景花園1號樓至4號樓，屬安居型商品住宅。

“閱景花園項目屬于政府安居房，管理局鎖定屬于正?，F象。”中海地產品牌部相關人士表示，該項目已于2013年銷售完畢。根據深圳相關規定，安居房10年內不能售賣，因此在限定年限期間不在相關部門備案，房源被鎖定是正常。

此外，央企中糧地產旗下位于深圳寶安鴻云花園有部分房源，也處于管理局鎖定及自動鎖定狀態。中糧地產相關負責人對外表示，之所以顯示查詢結果為“自動鎖定”，是由于規土委網站信息未及時更新所致。這樣的情況不只中糧地產，其他房企同樣遇到。

引發關注的還有榮超地產，其旗下榮超大廈整棟房源此前全部被鎖定，涉及房源面積約4萬平方米。

榮超地產方面稱，被鎖系深圳市規土委方面誤操作，和企業無關，被鎖大廈本來也不會出售，一直都是自持租賃。

深圳市規土委給出最新解釋，榮超大廈被鎖定是因業務辦理要求，需要暫時停止銷售?，F鎖定原因已消除，予以解鎖。

第二種情況是預售合同簽訂，上傳數據后未及時備案，系統也會自動鎖定。

第三種是涉嫌違法違紀，正在進行調查處理或其他調查案件；第四種是因司法或其他調查案件的問題；第五種是法律法規規定的其他情況。

花樣年方面表示，其公告中已說明被鎖的4套房源于2012年及2013年向獨立第三方買家出售及轉讓4個公寓單位的房屋所有權，鎖定事項與公司無關。而花樣年控制人曾寶寶在微博上回應稱，“已賣給小業主的四套房子，業主斷了銀行按揭，銀行從網上把房子鎖了。”

曾傳出“項目近六成房源被國土局鎖定”的深圳龍崗項目——東都中央王座為此還專門舉辦了關于“房源被鎖”的澄清新聞發布會。會上，開發商民生東都總經理步澤銘稱，近期東都中央王座房源被鎖事件，是由于民生東都與承建單位華西建筑此前存在的經濟糾紛所導致，而非外界所傳或涉及到腐敗問題。

基本上可以得出的結論是，目前已遭鎖定的房企大多與輿論所擔憂的反腐無涉。“如果不是大范圍長期的應該影響不會特別大，企業還是要及時澄清?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩煼苛嵴J為，但佳兆業信任危機上的問題比較嚴重，要整體方案出來后才會解鎖。

導火索佳兆業

令人心惶惶的根源仍在佳兆業。從前景光明的黑馬房企，到金融機構眼中的燙手山芋，佳兆業風波讓人感慨唏噓。

從數據上看，佳兆業近年來業績表現良好，其資金負債率在同類房企中并不算太高。根據億翰智庫發布的2014年房企銷售業績，佳兆業憑借282億元的銷售額位列第19，出色的銷售業績和良好的財務狀況使佳兆業在金融機構眼中一直是優質的合作伙伴。

轉折點發生在2014年10月，有傳言顯示佳兆業前董事會主席郭英成與深圳落馬官員的貪腐案件有牽連。去年11月底起，佳兆業2000多套房源被深圳房管局“鎖定”停售，12月3日近900套房源恢復正常預售，但仍有1300多套被鎖定，緊接著就是深圳房源被鎖定引發的一系列連鎖反應。

除了鎖定之外，今年1月20日，在廣州陽光家緣網上，佳兆業天御和佳兆業城市廣場顯示為“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆業已有3000多套貼有問題標簽的房源。

據媒體報道，目前除了在售項目，還包括“深圳佳兆業中央廣場”在內的深圳八個重點發展項目，涉及總建筑面積約182萬平方米；另外該公司位于龍崗區所有建設項目的國有土地相關申請、批核程序均已被暫停處理，其位于龍崗區的城市再發展項目計劃也遭暫停。

關于深圳房源被鎖，佳兆業在公告中也做了進一步說明。但相關部門仍未對鎖定佳兆業項目房源及限制出售的原因做出口頭或書面通知。公司表示將繼續與相關部門溝通，務求在切實可行的情況下盡快解除有關鎖定及限制。

深圳相關政府未給出明確的解釋，這一點也飽受外界爭議。專業處理土地拆遷案的北京京平所合伙人庫建輝告訴記者，“不管企業出現了什么問題，是項目違規，還是涉及腐敗，都必須走法律程序。如果采取簡單的行政執法，很容易引起外界各種猜測?！?/p>

受此事件影響，郭英成辭任執行董事、董事會主席、提名委員會主席、薪酬委員會成員及該公司授權代表，其兄弟郭英智也同時調任為非執行董事。佳兆業董事兼董事會副主席譚禮寧以及首席財務官張鴻光先后辭職，佳兆業的高管層持續動蕩。此后，融創中國宣布收購佳兆業，近期佳兆業還推出了債務重組協議。

“鎖房風波”或涉反腐

目前，除了佳兆業和京基集團鎖房原因未明之外，其他被曝出鎖房的房企，都已找到明確的原因和解釋。社科院金融研究所研究員易憲容認為，這次佳兆業事件的肇因，就是反腐之風吹到房地產企業。

廣東省委第三巡視組在2014年9月10日至12月5日對深圳進行的巡視，有媒體報道稱，“巡視之后，深圳地產圈人人自危”。

深圳市紀委官網深圳明境網1月12日轉載《深圳特區報》報道，2015年1月5日，巡視組向深圳市反饋巡視情況稱，在房地產方面所查案件暴露出有領導干部插手土地出讓、工程建設；土地出讓和建設規劃存在權力尋租空間；開發商主導城市更新（舊改）引發的“并發癥”比較嚴重。

多種跡象顯示，此次深圳對房地產查處的重點將指向城市更新項目（舊改）、更改容積率、拔高建筑高度以及變更規劃的項目。如深圳規土委第一直屬管理局法制科科長柯某、規劃設計科科長張某和辦事員涂某，涉嫌瀆職犯罪于2014年12月被深圳市檢察院立案調查。

據當地媒體報道，落馬的三名官員，曾違規將位于福田CBD的英龍商務大廈容積率從9.8調到13.04，建筑限高從128米增高到137米，增加建筑面積達1.8萬平方米。

1月22日下午，位于深圳羅湖區的“港澳8號”開發商——前港豐房地產開發（深圳）有限公司的老板何建華，在廣東省委巡視組巡查期間，因涉嫌違法犯罪已被深圳市檢察院于2015年1月初正式逮捕。1月22日，深圳市檢察院對此事也予以證實，何建華因涉嫌行賄罪被檢方批準逮捕?！案郯?號”多套房源被鎖。

知名的京基集團也卷入其中。位于深圳市福田區的御景華城花園項目，除已備案房源外的房源也都顯示為“管理局鎖定”狀態。該項目在2004年10月即已取得預售證，屬于非安居房項目。目前項目二手房均價也維持在3萬元/平方米以上。

此前，網傳深圳京基集團宣告破產及集團家族核心成員已被控制，但遭到官方辟謠。不過，近期貴州省法學會網站披露的一份案件材料顯示，京基集團董事長陳華曾向原廣東省統戰部部長周鎮宏行賄。

京基集團廣為公眾所知的是其位于深圳的地標建筑京基100大廈，這個地標目前是深圳的第二高建筑。陳華在2012年前后被傳在澳門賭博輸掉京基100大廈而引得輿論嘩然，隨后遭到辟謠。

鎖房事件引發了金融機構的高度關注。甚至有媒體報道稱，近期，深圳地產圈流傳一份由信托公司流出的預警名單，這份名單指出，深圳多家房企老總正“接受組織調查”，包括佳兆業、卓越地產、華南城、京基等17家深圳當地房企。這份名單要求，信托公司在與這些公司合作時要“注意風險控制”。

一時間，深圳房地產行業草木皆兵。華南城在1月16日上午發出公告稱，有關公司聯席主席兼執行董事鄭松興的報道完全失實，并未留意到上述名單的存在，“亦沒有理由相信他將會接受任何有關調查”。

舊改迷霧

此次房源被鎖，基本集中于深圳，尤其是龍崗區和寶安區，作為舊城改造的戰略重地。接二連三的鎖盤，體現了國家對地方債務、土地的整肅。而落馬官員蔣尊玉，此前曾任龍崗區委書記、大鵬新區黨工委書記，并以在龍崗區、大鵬新區抓舊城改造聞名。

“基本上全國各地的舊改，都難免出現利益交易行為。”庫建輝說。過去10多年內，諸多城市舊城改造運動轟轟烈烈。由于政府較強的主導性及其中誘人的經濟利益，具有良好政商關系的區域龍頭房企參與不少。

作為國內首次引入城市更新概念的城市，2009年，深圳市發布實施了《深圳市城市更新辦法》，初步計劃是在2010年-2020年十年內完成176平方公里的城中村改造。

深圳執行的辦法是符合條件的開發商不再需要通過招拍掛獲得土地使用權。傳統的招拍掛盡管相對透明化，結果卻是土地價格急劇攀升，相比之下舊改的樓面地價沒那么高。

在推出城市更新實驗措施后，深圳取得了一定成就。截至2014年上半年，深圳已批準納入城市更新計劃項目達407個，面積高達35平方公里，完成規劃審批228項，約達20平方公里。這意味著舊城改造逐漸取代新城市建設項目，成為深圳城市建設的主力軍。

深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁近日表示，深圳舊改盡管取得不菲成績，但從深圳整體的舊改項目執行情況來看，顯然存在不少問題，主要集中于舊改項目推進過程中的利益分配。

由于深圳的拆遷補償標準完全市場化，政府基本不干預，這種市場協商行為會對整個項目有影響。如業主要求提高補償標準，房企可能會以公司無法承擔如此高的成本壓力而拒絕。

實際上，舊改項目對運作、關系和資金等都要求甚高。第一太平戴維斯報告指出，從目前深圳舊改實踐看，一個項目需要45家單位，約200個環節審批，平均審批周期超過3年。舊改項目的操作具有相當難度。

“深圳民營房企大多發家于草莽，敢于冒險，手段激進，如今雖家大業大，但從本質上來講，根基還是脆弱的?！鄙钲谫Y深地產評論人李宗苗評價說。

正是與地方所在政府有著千絲萬縷的聯系，舊改項目審批及推進過程中不無灰色地帶。

1月13日，深圳法院通過媒體發布了2012年龍崗回龍埔舊改村委收受900萬元賄賂的二審判決，該社區有四名村長均被判處有期徒刑，而這一案件涉及的開發商是尚模。

在外界紛紛擾擾的傳言中，最多的聲音就是，關于佳兆業房源被鎖是由于舊改問題。作為深圳本土龍頭房企，佳兆業以善于運作城市舊改項目而知名，被稱為深圳“舊改專業戶”。

從1999年開始涉足舊改以來，佳兆業在深圳成功運作了平湖舊墟改造、鹽田整體搬遷、坂田雪象村工業區改造等大型舊改項目，其在深圳的大部分項目土地均通過舊改而獲取。

2009年12月佳兆業在港上市，此后，佳兆業的銷售額從2010年銷售額剛突破百億，到2014年300億元的銷售額，四年時間增長了3倍。

深圳舊改問題，也引來了市場上關于希望“政府前期介入推進立法”的聲音。 宋丁建議，摒棄城市更新政策并不實際，深圳還是需要在現有模式基礎上，強化法律、社會輿論的監督，通過引入諸如聽審會等渠道落實舊改的程序，保障舊改參與各方的權益、權利。

有深圳開發商透露，“龍崗舊改項目本來就有很多不清楚的賬目，還要往下查，估計還會有開發商要被鎖?！蹦壳翱磥?，部分房企或將放棄原計劃獲取的舊改項目。同時，一些在推進舊改項目上存在困難的房企，不排除未來會退出項目。

佳兆業風波值得深思。此前佳兆業財務情況良好?；剡^頭來看其第一單違約貸款，這家年銷售額達人民幣300億元、去年年中手持現金110億元的公司，為何連4億港元都還不起？

“佳兆業可能不是沒錢，而是被凍結了?！毕愀刍浐ＷC券投資銀行董事黃立沖認為，既然政府叫停佳兆業的項目，就有可能做出凍結的舉動。在這種情況下，沒有人敢借錢給佳兆業。

在房地產行業下行壓力下，當其資金鏈的某一個環節出現問題，其不良信用被放大，就更容易引發與之相連的金融機構的恐慌，繼而企業無法借新償舊，引發資金鏈危機，甚至破產或重組。而這種情況很可能發生在更多高負債房企身上。