“矛盾體”東壩

陳禹銘

東壩位于北京東北五環(huán)外，一直以來是保障房、經(jīng)適房的集中地。但自2013年底恒大拿下東壩地王以來，東壩區(qū)域就成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的又一熱點。一年多來，東壩作為京城東北部最后儲備用地，在政府支持下正在悄然發(fā)展。

自住房、高端盤共存

據(jù)了解，去年東壩集中供地，不少地塊均在土地出讓環(huán)節(jié)通過競爭自住房配建面積來決定勝負(fù)。這一土地供應(yīng)格局無形中抬升了可售商品房部分的樓面價，也決定了未來東壩樓市高端商品房和大量自住型商品房共存的供應(yīng)格局。

目前進(jìn)駐的房企包括首開、恒大、保利、金隅、湖南富興。從去年開始，東壩區(qū)域大規(guī)模入市，經(jīng)過眾多房企拼搶，東壩區(qū)域樓面地價因此一路高漲，普遍樓面價超過32000元/平米，最高達(dá)5萬元/平米。

在自住房方面，今年已有金隅匯景苑、保利首開麗灣家園等入市，明年恒大、湖南富興的自住房也將相繼入市。自住房集中入市，對東壩商品房市場產(chǎn)生了不小沖擊。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年7月，在首開常青藤開盤時，恰逢自住房金隅匯景苑以22000元/平方米的價格入市，為了吸引購房人，常青藤將價格從原來的42000元/平方米下調(diào)至34000元/平方米。

由于東壩區(qū)域地塊樓面價已漲至32000元/平方米左右，保利首開、恒大、湖南富興等商品房項目都將打造高端產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來該區(qū)域內(nèi)自住房和高端商品房項目共存的競爭局面不會有太大變化。

配套不足，“被高端”

高端樓盤增多，整體供應(yīng)量加大，其中位于非傳統(tǒng)豪宅板塊的新房， 被認(rèn)為面臨更大壓力。一位關(guān)注東壩板塊的分析人士對記者表示，東壩是目前高端住宅潛在供應(yīng)量較大的區(qū)域。該位置處于東五環(huán)外，目前周邊配套并不成熟，高端項目價值缺少足夠的支撐。東壩區(qū)域樓盤未來可預(yù)計價格達(dá)到10萬元/平方米，價格上去了，但配套沒上去。

“東四環(huán)的棕櫚泉二手房賣六七萬/平米，泛海國際新房賣八萬多/平米，東壩樓盤賣10萬/平米會有多大競爭力？”分析人士如此發(fā)問。事實上，在非傳統(tǒng)豪宅板塊，當(dāng)周邊房價只是每平方米三四萬元，高端住宅沖到8萬元/平方米以上“就費點勁了”。新的高端住宅要勝出，就必須擁有更獨特“軟件”。

記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅高端產(chǎn)品目前還沒有成品可以參照，東壩區(qū)域整體行業(yè)配套也遠(yuǎn)稱不上完善。目前區(qū)域內(nèi)僅有金隅嘉品MALL一個體量在10萬平方米左右，定位為次區(qū)域性商場的購物中心在建，整個區(qū)域商業(yè)配套同其聚集的人口消費能力并不匹配。

“我們也做過調(diào)研，現(xiàn)在這一區(qū)域常住人口在15萬左右，商業(yè)也是以底商為主。”金隅嘉品MALL推廣經(jīng)理表示，未來該區(qū)域人口有望達(dá)到30萬。而在居民結(jié)構(gòu)中，本地居民大約占30%，外遷過來的白領(lǐng)、購買自住商品房以及限價商品房等政策性住房人群將占總數(shù)的七成左右。“相對來講，這一部分人群有著強(qiáng)大的消費能力。”