再見！北京經適房

張佳竹

明年起，已在京延續了17年的經濟適用房將逐步退出歷史舞臺。北京市住建委副主任、新聞發言人王榮武1月24日在北京市人民代表大會首場新聞發布會上表示，在今年解決完現有的保障房備案輪候家庭后，將不再建設經濟適用住房，轉向限價房和自住房建設。

這意味著，從上世紀90年代推出的、均價始終維持在4000元/平米左右的經濟適用房（以下簡稱經適房），將成為歷史。

合作型保障房接班

從北京確定將逐步淘汰經適房后，經適房供應將逐步減少直至在全國取消的消息不脛而走。雖然住建部副部長齊驥出面辟謠，表示未聽說全國要停止建設經濟適用房的消息。但經適房退出歷史的腳步似乎已經無法阻擋。

近年來，隨著城鎮化的快速推進，回遷房、農民拆遷安置房、公租（廉租）房等其他形式的保障房大量出現，滿足了大量新生城鎮居民及城鎮中低收入階層的住房需求，在某些地區，其供給、銷售量明顯超過經濟適用房。無論是從政策設置還是從市場地位看，傳統經濟適用房的定位和作用都有待重新審視。

據記者調查了解，在全國許多地區，經適房已悄然停建，北京只不過是將之推到了明面而已。

未來，出售型保障房將取代經適房成為北京建設的主流。對于出售型保障房，王榮武表示，將以“合作型保障房”為主，即由政府向需要保障的家庭無償提供建設用地，由保障家庭承擔房屋建設費用，目前北京已經啟動合作型保障房試點。

據王榮武透露，合作型保障房試點項目均從已開工建設的公租房項目進行轉化，包括豐臺高立莊、石景山南宮、石景山五里坨、通州土橋4個項目，房源近5000套，單套建筑面積控制在60平方米以內。正在試點的4個合作型保障房項目，近期將陸續啟動分配。該類住房面向本市保障房備案家庭，對于收入更少的經適房家庭會優先分配，購房家庭只需承擔房屋建設費用，包括建安成本，小區內水電氣熱、綠化等配套建設成本、管理費以及企業代建利潤等。目前試點項目的房屋建設費用正在測算，平均下來在每平方米5000元到6000元。

在上述4個試點項目中，石景山和豐臺已經啟動“預登記”公告程序，以調查被保障家庭的購房意向，其中石景山南宮項目已經結構封頂。

據記者了解，北京保障房政策出臺以后，申請流程有了較大的變化，不再是以前那種分類申請，而是統一按照公租房的入門檻獲取保障房資格。

經適房的尷尬

合作型保障房取代經適房似乎已是大勢所趨。提起經適房，最早可以回溯到1998年10月29日。彼時，以回龍觀、天通苑、建東苑為代表的19個首批經濟適用房住宅項目在北京市房地產交易中心集中展示，拉開了經適房在北京大規模開發建設的序幕。但北京早期的住房保障制度并不完善。

相較于普通商品房而言，經適房具有3個顯著特征，即經濟性、保障性和實用性，是具有社會保障性質的商品住宅。論理，經適房應該頗受歡迎才對，但自2000年開始，經適房的銷售量占比呈現明顯的下滑趨勢，經適房不好賣了。

據中國人民大學財政金融學院講師馬贏、湖南大學金融與統計學院副教授劉軼提供的數據顯示，1998-2010年期間，全國住宅、別墅（包括高檔公寓）的銷售面積增長率高達880%和1122%，而經適房僅增長了65%；從銷售額的增長情況看，普通住宅、別墅（包括高檔公寓）分別達到了2217%和2807%，而經濟適用房的增長率卻只有298%。從銷售面積及銷售額占比來看，普通住宅占比呈現初降后升的態勢，銷售面積及銷售額占比處于80%-90%之間，占據了整個住宅市場的絕大部分。

“供給動力不足，經適房自然不好賣。”同策咨詢研究部總監張宏偉告訴記者，普通住宅、別墅的開發能夠從土地出讓、相關稅費等途徑為地方財政大量輸血，而經濟適用房帶有極強的政策性與計劃性，在土地、稅負方面享受政策優惠，需要地方財政支持，地方政府推動經濟適用房開發的熱情普遍不高；對于開發商而言，經濟適用房價格偏低，利潤較薄，如非特殊情況（如政府附帶補償條款）亦缺乏開發動力。

經適房市場定位尷尬、購買資格限制較嚴也制約著經適房的發展。“各地經濟適用房均會設置一定的購買資格，具備當地城市戶籍往往是必備條件，這就把大量跨市流動人口、進城農民等消費欲望較強的群體排除在外。”

另一方面，經適房雖然在價格上有一定優勢，但往往在區位、建設質量上與普通商品房有一定差距，這導致部分中、低收入階層消費者在選擇經濟適用房時面臨兩難抉擇。“其次，經濟適用房的功能、消費主體定位較為寬泛、模糊，針對性不強，往往先啟動建設再開展申購工作，開發效率、接受程度往往比不上普通住宅。”中原地產首席分析師張大偉表示。