人人愛地產(chǎn)

曾慧娟

2014年底、2015年初的房地產(chǎn)業(yè)，再次被“外來軍”攪得火熱，而這些“外來軍”與前兩年跨界進入地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)不同，此次進軍者以險資、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主，并透著一股“有錢任性”的氣勢。

BAT溫柔跨界

互聯(lián)網(wǎng)巨頭們似乎都盯上了房地產(chǎn)。2015年1月7日，百度再次宣布進軍房地產(chǎn)，這次它直接和30多家房地產(chǎn)中介公司合作，并準備推出房地產(chǎn)的垂直搜索。2014年以來，萬科、萬達、恒大等大型地產(chǎn)公司紛紛與互聯(lián)網(wǎng)巨頭合作。

比如小米的跨界之風(fēng)是從萬科總裁郁亮組團參觀小米吹起的。2014年年初，郁亮帶領(lǐng)由萬科80名高管組成的考察團，來到小米的總部。小米創(chuàng)始人雷軍還為來客發(fā)表了互聯(lián)網(wǎng)思維的演講。考察完畢，郁亮先是笑稱要與小米合作開發(fā)“萬米”，其后又有人在微博上傳言將開建“小米公寓”。后來微博爆出潘石屹也參觀小米總部，并與小米多位高管密切商討，房企巨頭們頻繁會見小米關(guān)鍵人物，讓外界浮想聯(lián)翩。

2015年1月15日，小米發(fā)布會上，雷軍在開場就提出“智能家居的生態(tài)鏈”，事實上，2014年，雷軍除了忙著賣手機，也在忙著布局智能家居。

2014年4月，小米對外發(fā)布旗下首款路由器。彼時外界注意到，這個路由器悄然串聯(lián)起了房地產(chǎn)的下游鏈條。6月，小米便宣布和華潤置地聯(lián)手，玩起了智能家居平臺。與華潤合作的首個家庭智能體驗間落戶在海淀區(qū)華潤·萬橡府。

除了華潤，小米與南京銀城地產(chǎn)也已達成戰(zhàn)略合作，首個小米智能家居樣板間在南京落戶。小米智能家庭計劃是通過與地產(chǎn)商的合作，建造體驗間，此后陸續(xù)在一線和二線城市單點突破。依托地產(chǎn)品牌，小米智能家居套裝可以直接進入業(yè)主手中，以家庭為單位的用戶在體驗之后可以給予產(chǎn)品和體驗建議，而這是其他企業(yè)和品牌從未做過的事情。

去年12月，小米12.66億元戰(zhàn)略入股美的，雙方將在智能家居及其生態(tài)鏈、移動互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)方面合作。

另外在2014年11月，雷軍斥資1億元入股YOU+國際青年公寓。

國金證券分析師孫宏廷分析表示，小米要涉足房地產(chǎn)行業(yè)并非偶然，其僅依靠小米手機并不能讓其維持甚至超越目前450億美元的高估值。如果小米手機的銷量出現(xiàn)下滑，那么小米的估值很快會滑落。但其對地產(chǎn)行業(yè)的影響，目前廣告層面的意義更大，實質(zhì)的影響還不知道。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)目前涉足的主要集中在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，并沒有涉及開發(fā)環(huán)節(jié)。馬云給阿里劃定的產(chǎn)業(yè)界限里面，有一條也是不準涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

險資兇猛進入

如果說互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)進入地產(chǎn)行業(yè)，目前還僅停留在家居、銷售這些地產(chǎn)的下游行業(yè)，險資的進入則顯得更為強勢。據(jù)保監(jiān)會截至2014年11月的資料顯示，保險行業(yè)總資產(chǎn)達到9.83萬億元，較年初增長18.62%，如果按照15%的比例上限，將有1.47萬億資金可以用于房地產(chǎn)投資。

1.47萬億是什么概念？2014年綠地集團一整年的銷售額也只不過2408億元。但實際上目前多數(shù)險企真正投向房地產(chǎn)的資金仍舊不到3%。在這不到3%的投資量中，購買成熟物業(yè)、間接參與房地產(chǎn)項目開發(fā)、投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，被稱作為險資投資房地產(chǎn)的三部曲。

直接和房企拼拿土地的險資企業(yè)不多，平安不動產(chǎn)算是最耀眼的企業(yè)。2015年1月7日，北京出讓地塊總價紀錄被刷新。華潤置地、首開與深圳聯(lián)新組成聯(lián)合體，以86.25億元斬獲豐臺白盆窯地塊。而在1月5日，華潤置地聯(lián)合體以近86.9億元連摘豐臺亞林西區(qū)兩地塊，其中也有深圳聯(lián)新的身影。據(jù)相關(guān)房企稱，深圳聯(lián)新正是平安不動產(chǎn)旗下企業(yè)。在平安不動產(chǎn)高調(diào)進入北京之前，其已經(jīng)進入上海、南京、杭州和廣東番禺等地。

2014年12月25日，平安不動產(chǎn)以27億元的價格獲得杭州一商住地，樓面價14233.59元/平方米，溢價0.07%。這也是2015年12月一月內(nèi)，其聯(lián)手金地在上海、杭州奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

公開資料顯示，平安不動產(chǎn)為中國平安保險（集團）股份有限公司為發(fā)展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

它與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，其不僅是普通的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是綜合金融服務(wù)商，因此其主要的策略考量是借助平安集團綜合金融平臺，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

2014年以來，平安不動產(chǎn)在投資地產(chǎn)方面，包括債權(quán)性質(zhì)的投資就有多筆。具體來看：2014年4月份，它從領(lǐng)盛投資管理購得一位于四川成都、總建筑面積約90000平方米的物流倉儲物業(yè)，這是它首個物流項目。

隨后2014年10月，平安不動產(chǎn)就南京G14號土地、廣州番禺土地、南京G09號土地，以債權(quán)方式與招商局置地進行合作；11月，其直接以24.1億元競得廣州華美牛奶廠兩宗地；12月又獲得上海、杭州地塊。

早在2013年10月，保監(jiān)會印發(fā)的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》規(guī)定，保險資金境外投資可選擇部分國家或者地區(qū)進行，由此險資通往另一個全新世界的大門打開了。

作為中國險資出海的最早一單，2013年6月，平安集團以2.6億英鎊從德國買家手中購得倫敦金融城中心的地標性建筑——勞合社保險大廈；2014年6月，中國人壽保險股份有限公司和主權(quán)財富基金卡塔爾控股以7.95億英鎊收購倫敦金絲雀碼頭一處辦公樓；2014年10月，安邦保險以19.5億美元落錘美國紐約地標性建筑——紐約公園大道上的華爾道夫酒店大樓，拿下險資海外投資不動產(chǎn)第三單；緊接著11月，泰康人壽聯(lián)合香港基匯資本出價2億英鎊競購位于倫敦金融城的Milton Gate辦公樓。

去海外購置商業(yè)物業(yè)，目的并不是為了直接經(jīng)營，更多是為了資產(chǎn)合理配置，穩(wěn)定長期投資收益率。

增持股票爭奪話語權(quán)

在平安不動產(chǎn)頻繁投資房地產(chǎn)行業(yè)的同時，包括富德生命人壽、安邦保險等在內(nèi)的險資也頻繁“圍獵”房企。不過，與平安不動產(chǎn)投資路徑不同的是，這些房企更偏向直接從二級市場增持企業(yè)股票。

2014年年底，在佳兆業(yè)出現(xiàn)資金鏈危機之時，富德生命人壽扮演了“救世主”的角色。12月3日，佳兆業(yè)大股東郭氏兄弟以每股2.898港元的價格向富德生命人壽全資附屬公司富德資源投資控股集團有限公司轉(zhuǎn)讓5.755億股，約相當于已發(fā)行股本的11.21%。股份轉(zhuǎn)讓完成后，富德生命人壽系累計持股增至約29.96%，逼近要約收購臨界點，成為佳兆業(yè)單一最大股東。

富德生命人壽首次出現(xiàn)在佳兆業(yè)前十大股東名單是在2013年10月，隨后，富德生命人壽通過二級市場不斷增持。根據(jù)港交所披露的信息顯示，從2013年10月至2014年12月，富德生命人壽對佳兆業(yè)有13筆增持記錄，每次均以2港元以上價位增持，均價約為2.51港元每股，共耗資約24億港元。

除了佳兆業(yè)外，目前富德生命人壽還是房企金地集團的第一大股東，也是萬科的第三大股東。

從近期動作來看，安邦保險的投資動作也相當頻繁。2014年12月19日，金融街公告稱，收到安邦保險集團旗下和諧健康保險和安邦人壽保險的通知，截至12月17日，上述兩賬戶已合計持有金融街20%股份。

2014年12月19日，金地公告透露，截至2014年12月19日，安邦人壽保險股份有限公司和安邦財產(chǎn)保險股份有限公司合計持有公司股份達到8.98億股，占公司總股本的比例為20.00%。據(jù)不完全統(tǒng)計，安邦保險目前在A股市場持有9家上市公司的股票，總市值已接近1000億元人民幣。

資料顯示，安邦保險于2004年成立，當年注冊資本僅5億元人民幣，但發(fā)展至今總資產(chǎn)規(guī)模已達7000億元。目前擁有財險、壽險、健康險、資產(chǎn)管理、保險銷售、保險經(jīng)紀、銀行等多種業(yè)務(wù)，包括安邦財產(chǎn)保險、安邦人壽保險、和諧健康保險及安邦資產(chǎn)管理等多家子公司。

另據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，截至2014年底，133家A股上市的房企中，保險資金進入前十大股東的房企數(shù)量達到21家，滲透率為15.8%。此外，占據(jù)21家房企前十股東行業(yè)的保險機構(gòu)達15家。

意在養(yǎng)老地產(chǎn)？

各行業(yè)巨頭進軍房地產(chǎn)的消息一直絡(luò)繹不絕。記者統(tǒng)計近幾年各行業(yè)跨界進軍地產(chǎn)圈的典型案例發(fā)現(xiàn)，服飾、餐飲、家電、酒業(yè)、藥業(yè)巨頭都有涉及，但時局在變，雖然都是跨界，但跨界的目的有著一定的區(qū)別。

“以往其它行業(yè)的企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)，大多是在其主營業(yè)務(wù)占據(jù)一定市場份額，并能維持和發(fā)展的前提下，將企業(yè)自由現(xiàn)金流投入到其它行業(yè)。主要目的有兩個，一是公司戰(zhàn)略層面的非相關(guān)多元化，另一個是從財務(wù)角度使自由現(xiàn)金流發(fā)揮最大效用。尤其在四五年前房地產(chǎn)黃金鼎盛時期，這一做法更為流行。”北京銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠對記者表示，在現(xiàn)階段跨行進入房地產(chǎn)行業(yè)，背后的原因較之以往更為復(fù)雜。所依靠的是在主營行業(yè)積累的優(yōu)勢資源并擴展到地產(chǎn)行業(yè)，以謀求商業(yè)模式上的創(chuàng)新，與主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同作用。而非單純依靠資金運作以謀求資本增值。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)給人的第一印象是投入資金量大，與金融行業(yè)聯(lián)系緊密。現(xiàn)在金融行業(yè)也都在談互聯(lián)網(wǎng)思維、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)金融，相應(yīng)的地產(chǎn)行業(yè)在商業(yè)模式、資金融通方面也勢必做出創(chuàng)新。

符文忠用中國平安舉例說，其主營壽險、財險，銀行、證券行業(yè)也有涉及。這次進軍房地產(chǎn)行業(yè)，提出的是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”的概念，并且重點強調(diào)其金融屬性。這與平安本身已經(jīng)建立起來的金融業(yè)務(wù)基礎(chǔ)和信息平臺是分不開的。另外如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小米，更多依靠的是其原有在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)所積累的優(yōu)勢。

此外，有諸多分析認為，在物業(yè)類型上，這些險資在養(yǎng)老地產(chǎn)投資上，有著極大的興趣。目前，已經(jīng)拿到投資不動產(chǎn)牌照的眾多險企均已開始了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試水。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，就目前險資投向來看，不少險企有進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局，不排除險資今后會利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢，開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場的布局工作。

另一深層原因是，投資養(yǎng)老地產(chǎn)，保險公司可以直接將養(yǎng)老地產(chǎn)變成保險產(chǎn)品銷售，而在資金量上，保險公司不需要融資。

事實上，目前現(xiàn)身房地產(chǎn)公司前十大股東的保險公司中，有中國人壽、平安人壽、泰康人壽、華夏保險、富德富德生命人壽、前海人壽等保險公司已介入養(yǎng)老地產(chǎn)。

而金地集團、保利地產(chǎn)、萬科等房地產(chǎn)公司也已經(jīng)介入或打算介入養(yǎng)老地產(chǎn)。