淺議房地產企業財務風險

摘要：房地產行業是目前的行業競爭中壓力比較大的行業，當下企業管理中財務風險的研究已經引起國內外企業管理者的重視。本文重要分析了未遠房地產開發有限公司面臨的財務風險及財務風險控制方面存在的不足并且提出合理建立，從而有效應對企業財務風險，最終為企業資產安全保駕護航，為企業發展保駕護航。

關鍵詞：房地產企業 財務風險

1 研究房地產企業財務風險的意義

在企業的經營戰略中財務風險控制已經占據越來越重要的位置，且企業財務風險是不可避免的，只能將其降低在可接受范圍內，使其不會對企業產生巨大的危害。財務風險控制是企業的發展動力，對企業的進步發展具有重大意義。財務問題解決好了對企業健康發展有著重要的戰略意義，關乎企業的生存發展。因此我們要合理規劃控制財務風險，盡量降低財務風險，以實現財務管理目標。

2 未遠房地產開發有限公司財務管理現狀

2.1 未遠房地產開發有限公司基本介紹。未遠房地產開發有限公司屬于小型企業。為了實現企業的總體目標，未遠房地產開發有限公司以開發自己的地產業務，為顧客提供優質的產品和服務為宗旨，為社會提供優質的服務。未遠房地產創造了良好條件，讓員工可以愉快和踏實的在企業中努力工作，為未遠貢獻自己的力量。

2.2 主要的財務管理情況。未遠房地產開發有限公司自成立以來一直很關注企業各方面的財務風險，逐步建立一系列有效措施來應對企業財務風險，用以提高公司的競爭力。但是由于市場環境的影響和房地產行業本身的獨特性，公司依然不可避免在某些環節面臨著財務風險。公司的償債能力近年來有所提高，但是距離最優狀態還很遠，償債風險依然存在。這就意味著公司有資不抵債的可能性，導致公司資金周轉不靈，經營活動受限，從而出現營運風險。

3 未遠房地產開發有限公司財務風險控制中存在的問題

3.1 公司償債能力分析。①公司短期償債能力分析。公司2011～2013年流動比率、速動比率、現金流動負債比三項指標均有所增加，說明了短期償債能力在逐漸變強。但是流動比率最高為1.1941，公認標準為2；速動比率最高為0.8331，公認標準為1；現金流動負債比最高為0.8215，相對正常。通過對比看出，公司的償債能力雖然有所提高，但是還存在不足，仍存在潛在的財務風險。②公司長期償債能力分析。公司2011年非流動負債與營運資金比率為-1.61，2012年度為6.39，增加意味著生意不景氣，長期負債增加。2013該指數降為3.55，出現下降趨勢，公司在這方面有所關注，償債能力好轉。說明公司對于長期負債已經增加了關注，但是還沒有達到最佳狀態，仍需要關注提高長期償債能力。

3.2 公司盈利能力分析。盈利能力體現了企業利用占主導地位的經濟資源，從經營活動中獲利的能力。企業的經營活動具有的盈利能力的強弱，是關乎企業的生存和發展大事。

通過比較發現，2013年的營業收入和利潤、銷售利潤率、營業利潤率、成本費用利潤率、總資產報酬率等一系列指標都在下降，上述表數據的變化可以看出公司的盈利能力明顯的減弱了。企業利潤的下降不是成本的問題，而是因為市場環境的變化導致盈利能力減弱。

3.3 公司營運能力分析。2013年與2012年相比，公司應收賬款提升管理水平，進一步說明了公司短期償債能力提高。而存貨、固定資產、流動資產的管理水平明顯下降，總體來看公司的營運能力有所下降。

4 未遠房地產開發有限公司控制財務風險的建議

4.1 建立風險防范機制控制企業財務風險。①償債風險控制。未遠房地產公司正在發展過程中最重要的穩定發展，雖然此時財務狀況相對穩定，但是要使公司穩定發展，負債比例不宜過大。公司應該適當降低長期負債，為企業的長期發展保駕護航。然后在合理范圍內利用短期負債，最后要規劃出一個合理的償債計劃，從而有效的保證企業到期償還債務資金。②運營風險控制。根據未遠地產公司投資大而且投資回收時間長，周轉慢的實際情況，做如下調整：首先是建立合理的資產結構，然后加速銷售回款，建立一套有效的銷售回款計劃，從而保證企業資金正常周轉。③盈利風險控制，利潤率的高低影響著盈利能力的高低，反應公司的經營狀況。未遠公司2013年的銷售量同比增加了5.1%，主營業務產品毛利率下降了0.44%，盈利能力在下降，要想控制盈利風險，企業首先要打好促銷戰，要在市場上投放大量廣告讓消費者了解商品的優越性，使消費者有購買的欲望，擴大購買量從而獲得更大利潤。然后必須樹立良好的企業形象，保證企業良好信譽。這樣可以使消費者放心消費，避免因消費者的擔心而失去利潤，擴大銷售數量，保證企業盈利。

4.2 建立財務預警系統控制企業財務風險。通過之前分析可以了解未遠公司缺乏財務預警系統，使企業無法及時找到應對財務風險的措施，沒有對財務風險及時和有效的反應。經過對比分析發現單變量模型比較適合未遠這樣剛剛建立的企業，可以使企業較快速的建立單變量模型，在第一時間發現和應對財務風險。

單變量判定模型就是運用單一變量來預測財務風險大小的方法。具體措施是企業要任命專人負責及時計算企業單一變量，隨時觀察其變化，一旦單一變量發生變化預示發生財務風險，責任人要及時向上級報告，并可以提出解決財務風險的可行性報告，從而及時應對財務風險。未遠公司要監測的單一變量指標如下：①債務保障率=現金流量/債務總額。②資產收益率=凈收益/資產總額。③資產負債率=負債總額/資產總額。④資產安全率=資產變現率/資產負債率。⑤安全邊際率=（實際銷售額-保本銷售額）/實際銷售額。未遠公司要時刻關注這些指標的變化情況，設置臨界值，隨時監控可能發生的財務風險。比如資產及負債的比率，它是最基本的標準是不超過1，否則，經營業績和財務狀況惡化的跡象已經暴露，如果不及時扭轉的話，全面的金融危機可能爆發。

4.3 建立企業內部控制制度控制企業財務風險。未遠公司為控制財務風險，應結合自身企業發展的特點以及目標，制定出符合自身發展的科學合理的內部控制體系。實行人員目標責任制，員工能夠在出現財務風險時提出解決方案，不斷提高企業控制風險的水平。不斷改進和完善公司治理結構和監督機制，如記賬會計能夠監督出納的現金業務，科學設計監督機構職能范圍，實現各個工作崗位相互監督，相互促進的作用，對業務流程進行梳理，實現管理系統化、程序化。要想更好的管理企業現金，必須要更好的監督企業的收支情況，首先要準確編制現金流量預算，和預期的未來盈利，現金流量，財務狀況和投資計劃，來表示量化的形式，建立企業的全面預算，企業的現金支出必須在預算之內，不得超過預算支出的現金。其次企業的現金支出必須規范化，不得出現不明去向的現金支出，以便日后準確查找現金的流向。企業內部審計和財務控制相結合，完善內部和外部監督和控制系統，使兩者平衡。內部審計部門應負責審核委員會，并接受監事會的監督。要及時向總經理負責并報告內部審計中的各項工作內容。這種雙向負責的制度具有較高的獨立性，能夠很好的監督并完成內部審計工作。

5 結論

房地產行業是一個資本密集型產業，財務風險對其產業的發展的成敗有直接影響，因此，房地產行業的財務風險對房地產行業發展影響重大。房地產企業必須結合企業自身的特點，找到適合企業的財務風險控制制度，從而及時對財務風險進行控制，保證企業更好更快的發展。公司須提高償債能力，在企業良好的資金環境下運營能夠保證企業擁有良好的盈利能力，促進企業自身良性循環發展，降低企業財務風險。企業還需結合自身的財務狀況來建立預警機制并建立財務防范機制，這樣可以在企業發生財務風險時，將財務風險降低到可接受的范圍內。企業內部需完善監督體制，建立企業內部控制制度，控制企業財務風險的發生。

參考文獻：

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[2]李紹奎.房地產行業財務風險評價研究[J].財經界，2013（15）.

[3]馮麗軒.房地產企業財務風險預警及防范[D].中原工學院，2013.

作者簡介：蔡璐（1983-），女，吉林省吉林市人，講師，碩士研究生，研究方向：資產評估與經濟。