關于邗江區老小區整治工作的實踐與思考

趙昕

摘要：眾所周知，老小區整治工作一直是政府和居民關心的焦點，同時也是區委和區政府貫徹落實人本發展理念的重要舉措和必然要求。本文通過筆者親身經歷的邗江區老小區整治工作，系統地分析老小區整治工作中存在的問題，并提出了合理化建議。

關鍵詞：邗江區老小區 整治工作 對策

1 現狀分析

1.1 老小區基本情況介紹 邗江區老小區建于1998年以前，總住宅小區面積約為400萬平方米。受當時建筑技術和經濟條件的制約，這些小區普遍標準較低、管理水平不高、產權混亂，同時居住環境條件較差，服務功能不健全。且在物業服務上，老小區主要由社區或物業公司提供一些基本的物業服務，無法滿足住戶的實際需求。新舊小區在建筑和服務水平上的強烈反差不僅影響了居民的生活質量，還直接制約著整個城市文明形象的提升。

1.2 整治后的工作成效 在2005年，市、區政府一致決定對老小區開始第一輪的整治工作，主要整治對象為老城區1996年以前交付使用的小區。這些小區的總面積在兩萬平方米以上，且未實施物業管理。在明確了老小區整治目標和方向之后，該區統一思想，順利于2012年完成了整個老小區的整治任務。邗江區（含原維揚區）在2006-2012年期間，共整治了31個老小區，總建筑面積達到218萬平方米，共投入整治資金1.98億元，整治收益居民高達5.5萬余人。經過一系列整治之后，小區的建筑質量有了很大程度的提高，小區在物業服務、治安狀況以及附屬設施建設上有了很大的改觀，受到了小區居民的一致好評。在2010年的政府投資項目績效考核中，老小區整治項目的群眾滿意率超過了95%。

1.3 老小區整治工作的幾個特點

1.3.1 領導高度重視并親自指導，保障措施齊全。老小區整治方案一經提出，即得到了各級、各部門的熱烈響應和高度重視。在整治期間，市、區主要領導多次深入一線進行現場調研，積極了解整治進展情況，并定期檢查小區的整治質量，提出了一系列改進措施；市、區政協專門針對老小區整治工作展開了專項調研，并組織召開專題研討會，交流整治心得與經驗；市、區人大常委制定了行之有效的管理方案，并專門成立了領導小組，任命分區小組長，并劃分了工作范圍，規定責任到人，有效地提升了整治質量。

1.3.2 積極創新，深化管理體制改革。雖然市、區政府事先就老小區整治工作進行了專項討論，明確了整治內容、方針以及基本方法。但在實際整治工程中，該區還是根據實際整治需求積極探索，大力改革創新，并取得了一定的成效。在2006年，該區提出了提高沿街房屋整治檔次的要求，積極對揚子江沿街的老小區進行了專門設計與整改，一方面適當增加了一些門柱，并改造立面，增加了可利用空間，另一方面還有效地提升了其整治效果，有利于城市文明形象的打造。2008年，市、區政府在念四二村試點推行路燈整修項目；2010年修繕了居民樓的防水和隔熱設備，有效地豐富了其整治內涵和服務功能。

1.3.3 鞏固成果，落實管理機制。為保障整治工作的順利開展，市、區政府積極建立了老小區整治長效管理機制，強化管理力度，強化管理人員的服務意識和責任意識，有效地提升了其整治質量。在第一輪整治中，該區共完成了218萬平方米的整治任務，并在一些整治效果較好的老小區內引入了物業服務公司，旨在為小區居民提供更優更全的服務。而對一些不符合物業服務公司引入條件的小區，政府部門也積極建立了相應的街道物業服務中心，專門負責小區的物業服務工作，實現了規范化管理。經過一段時間的管理后，老小區的治安、綠化、保潔和維修等工作基本上步入正軌，為小區的健康穩定發展奠定了堅實基礎。

2 老小區整治存在的問題與困難

雖然在第一輪老小區整改中取得了良好成效，但在之后的整改工作中，市、區政府面臨著一系列問題，整治障礙重重，直接影響了整治工作的進展。具體來看，主要表現在以下幾方面：

2.1 社會期望膨脹，小區整治難以完全實現 由于新舊小區在生活條件和服務水平上存在著強烈反差，社會大眾普遍希望通過整治來改變老小區的面貌，提升其服務檔次，真正實現惠民。居民將整個整治工作視作改變小區面貌的唯一機會，對其期望過高，強烈要求政府部門整治一切問題，如居民文化休閑問題、車棚出租問題、公共設施問題等。但由于整治力量有限，市、區政府部門在整治時無法面面俱到，與社會大眾的期望差距較大，無法完全實現其預期的整治目標，導致民眾對政府部門的信任度下降。

2.2 工程錯綜復雜，單一網絡難以妥善協調 老小區整治工作是一項系統的、長期的、專業的工程，涉及部門較多，如城建、房管、財政、社區、交警等，需要政府部門積極協調各方面的關系，積極引導和鼓勵社會力量積極參與其中，共同完成小區整治工作。但實際上，雖然該區成立了專門的整治管理部門，主要負責整項整治工作。但在實際執行中，各職能部門常常難以較好地協調配合，直接影響了其整治質量。同時，區房管局作為一個業務部門常常無法實現眾行政部門的協調聯動，直接影響了其整治質量。

2.3 管理后勁不足，整治效果難以長久維持 邗江區的老小區往往建成時間早，建設主體較為多元化。因此，小區在設計、布局、規劃、配套設施建設上存在著諸多問題，無法達到現代常規性物業管理的標準。另外，老小區的功能較為單一，不利于物業公司管理服務工作的順利開展。相比于新小區，老小區的物業管理收費水平較低，無法維持物業公司的正常運行。在小區整治過程中，一些物業管理公司常有退出現象，導致整治后勁不足，不利于整治效果的維持。

3 建議與對策

3.1 健全組織體系，明確部門職責 黨的十七大報告專門就社會建設和保障民生進行了系統地闡述，要求在保證經濟較快發展的基礎上，著力保障和改善民生，積極解決人民最關心的實際問題，推動社會主義和諧社會的構建和發展進程。因此，市委、市政府必須積極提升城市建設品質，著力打造民生工程，積極解決居民最關心的實際問題，打造良好的城市品牌形象，以邗江區老小區整治為重點，積極開展管理和建設工作，逐步建立健全長效管理機制。此外，政府部門還應積極增設電信、煤氣、電業等部門，提升小區整治效率和質量。

各級政府部門必須團結一致，明確部門職責，強化管理意識和服務意識，不斷提升其工作效率和質量，提升居民的滿意度和信任度。

3.2 整合整治資源，豐富整治內涵 目前，在小區整治工作的實施上，各行政部門各司其職，分工明確，背街小巷主要由城建部門專項負責，天然氣由煤氣公司負責實施，自來水由自來水公司統一實施。這種分頭實施一方面保障了各項整治工作的高效運行，另一方面也導致各部門互相影響較多，不利于資源的高效整合。同時，各專業整治工作沒有整合統一，居民存在嚴重的抵觸情緒。因此，市政部門應該堅持以民為本理念，積極發揮政府部門的職能作用，積極建立惠民工程，重點改善和整治小區的綠化、供電、電信、燃氣等，積極完善各項基礎設施建設，做好生活垃圾分類處理工作。此外，在整治時，政府部門還應該不斷豐富居民的文化生活，為其創造一個穩定和諧的生活環境。

3.3 扶持長效管理，鞏固整治效果 物業管理作為改善老小區生活條件和鞏固整治效果的重要手段，直接影響著整個整治工作的發展進程。目前由于老小區的自身功能不完善，其管理專業化、市場化和社會化水平不足，政府部門的整治力度不足，不利于老小區物業管理工作的開展。因此，為解決這一問題，政府部門可以從以下幾方面做起：一是成立專項補助資金用于老小區物業管理，并建立相應的激勵績效機制，激發物業管理人員的工作熱情，使其更好地投入到管理工作當中；二是制定與物業管理相配套的公益性崗位政策，將小區保護人員管理納入整個物業管理體系當中，由政府出面，街道監督，著力解決護樓管理人員的工資問題，減輕物業公司的資金壓力，完善崗位管理制度；三是積極動員一切積極因素，采用統一管理的方式集中購置物資，降低經費支出水平，解決人民群眾最關心的實際問題。另外政府部門還應該將老小區整治與城市現代化建設有機結合起來，貫徹落實老小區整治方針政策，最大程度地保障居民的合法權益。

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