中小城市商品住宅價格泡沫指數研究

黃毅

摘要：文章以中小城市泰州市為例，通過商品住宅價格指數模型計算全國和泰州市的商品住宅價格泡沫指數，認為中小城市商品住宅市場因人口因素導致商品住宅需求數量受限，且商品住宅價格彈性有遞增趨勢，導致無政策干預下泡沫指數呈遞減趨勢。

關鍵詞：中小城市；商品住宅；泡沫指數

一、引言

2014年，全國商品住宅市場哀聲一片。諸如“泡沫”、“救市”、“崩盤”等字眼頻繁見諸報端。2015年，隨著國家出臺相關樓市新政，中小型城市商品住宅市場依然一片慘淡。研究中小城市商品住宅市場的特殊情況，有利于針對中小城市商品住宅市場特殊情況特殊處理。

二、商品住宅價格泡沫指數計算及分析

（一）商品住宅價格泡沫指數模型建立

泡沫系數是指市場價格偏離理論價格（基礎價值、基礎價格）的程度。商品價格變化影響消費者需求數量，稱之為價格因素對需求數量的影響。其他因素的變化導致需求數量發生變化，稱之為非價格因素對需求的影響。消費者收入水平、偏好、預期、政策等多種非價格因素都會導致需求數量發生變化，因此可以通過排除所有非價格因素導致的影響來界定基礎價格，并以此設計房價泡沫指數模型。商品住宅價格屬于壟斷廠商定價，假設廠商面臨線性需求曲線P=A-KQ（P為價格，Q為數量，A和K是常數），通過壟斷廠商簡單定價原則P=（廠商邊際成本MC即最后一平方米商品住宅的成本，Ed為 需求價格彈性）反推需求價格彈性絕對值，最終可得出基礎價格計算公式（1）式，泡沫指數計算公式（2）式。

P′n=An-1-（1）

商品住宅價格泡沫指數=（）（2）

公式（1）和（2）中，P′n是基礎價格，An-1為上年需求曲線縱截距，Edn-1為上年需求價格彈性，MCn-1為上年邊際成本，Pn-1為上年價格，Pn為本年價格，Qn-1為上年市場成交量，Qn為本年市場成交量。

根據（2）可計算崩盤泡沫指數。崩盤泡沫指數因首付比例而不同。若首套房首付款30%，按30%首付款來計算房產由正資產變成負資產的崩盤指數，即基礎價格是原價格的70%，一旦市場價格是基礎價格，就意味著買房者的首付款打了水漂，房價稍低于基礎價格，房產即變為負資產，此時泡沫指數值為42.86%。2015年公積金購首套房首付只需20%，崩盤泡沫指數下降為25%。

（二）泰州市和全國商品住宅價格泡沫指數計算

根據2013年泰州市國民經濟和社會發展統計公報可以計算2013年泰州市商品住宅價格泡沫指數。代入各項數據，得出2013年泰州市商品住宅價格泡沫指數為30.8%，基礎價格為4431元每平方米。若市場面臨較大危機，商品住宅需求數量減少，價格下跌到4431元每平方米時，有效需求會令泰州市2013年所有商品住宅庫存出清。

同法可計算出2014年泰州市商品住宅價格泡沫指數為17.2%，基礎價格為4734元每平方米。表明2014年如果商品住宅價格下跌到4735元每平方米，有效需求會令泰州市2014年所有商品住宅庫存出清。同法算出2013年全國商品住宅價格泡沫指數為14%，基礎價格為5133元。

泰州市2013年商品住宅泡沫指數存在較大泡沫，而全國范圍內泡沫指數較低。2014年樓市一直未有新政出臺，使市場通過供求調節自動起到了擠泡沫作用，泰州市商品住宅泡沫指數大幅下降到17.2%，減小了泰州市商品住宅市場價格泡沫破滅的風險。

（三）中小城市商品住宅價格泡沫指數分析

1. 需求數量增速對商品住宅價格泡沫指數的影響

和全國商品住宅泡沫指數相比，2013年泰州市商品住宅價格泡沫指數較大。全國商品住宅2013年均價5850元每平方米，和泰州市均價5796元每平方米相差無幾。因此造成泡沫指數相差甚遠的原因是基礎價格差距較大。造成基礎價格不同的主要原因是需求數量同比增長率差距較大。2013年由于商品住宅市場的翹尾行情以及泰州市新增的大量商品住宅供給，導致泰州市2013年商品住宅需求數量比2012年大幅上漲64%，而全國僅上漲了18%。從公式（1）中可看出前者導致基礎價格較低。

從歷年統計數據看，中小城市商品住宅價格有向全國商品住宅平均價格水平看齊的傾向，但由于中小城市人口一般是凈流出狀態，雖然隨著城鎮化進程農村人口轉變為城市人口，人口因素的總變化依然使商品住宅有效需求數量受到限制。且因為2014年商品住宅市場不景氣導致商品住宅投機投資者大幅減少，進一步減少了需求數量，使該年商品住宅泡沫指數大幅下降到17.2%。

2. 需求價格彈性對基礎價格的影響

需求價格彈性越大，基礎價格越高，泡沫指數越小；需求價格彈性越小，基礎價格越低，泡沫指數越大。需求價格彈性不同主要有以下幾個原因。一是房價收入比不同。2013年泰州市房價收入比為10，低于全國水平11。商品在總收入中比重越大需求價格彈性越大，比重越小彈性越小。房價收入比越低，表示消費者購房能力越強，對商品住宅的需求價格彈性也較小。二是商品住宅對消費者的必須程度不同。2013年泰州市城鎮居民人均住房面積39.3平方米，高于全國水平32.9平方米。商品住宅市場可以通過人均住房面積來體現商品住宅對消費者的必須程度。隨著人均住房面積增加，新商品住宅對消費者的必須程度逐漸降低，需求價格彈性逐漸升高。三是替代品的可獲得性。泰州市屬于人口凈流出城市，相對人口凈流入城市而言無房人士對商品住宅替代品即租房的獲得性比較容易。如果替代品容易獲得，則需求價格彈性較大。三個原因對需求價格彈性的影響方向不盡相同，根據實際情況，后兩個因素對中小城市的需求價格彈性影響更大，需求價格彈性有上升趨勢，導致泡沫指數呈遞減趨勢。

綜上所述，中小城市因為人口因素以及商品住宅較高的需求價格彈性，都顯示商品住宅泡沫指數有下降趨勢。

三、促進中小城市商品住宅市場健康發展的措施

毋庸置疑，商品住宅價格穩定是當前經濟社會面臨的重大問題，政府應采取有效措施防止商品住宅價格大起大落或泡沫脹大導致的崩盤風險。

（一）利用市場這只看不見的手優化商品住宅市場資源配置

2014年在中央政府沒有出臺任何房地產政策的情況下，商品住宅市場在市場機制的作用下開始自動調節。雖然房價向下，給個人、企業和政府帶來“痛楚”，但長痛不如短痛，這種通過市場擠掉泡沫的過程可以實現商品住宅市場軟著陸，有利于商品住宅市場長期健康發展。中小城市商品住宅有些樓盤價格大幅下調就是開發商主動適應市場的表現，防止了泡沫系數進一步擴大，最終不能適應市場的開發商必然退出市場。

2015年樓市新政在短期還未顯示強大效果，措施不當就可能帶來嚴重后果，政府應避免干預對市場運行的干擾。市場這只看不見的手力量強大，應該讓市場機制在資源配置中起決定性作用，政府必須避免對市場的過度干預。在商品住宅的生產銷售環節，政府不應插手的環節都應該讓市場自主調節。例如當前有些地方政府呼吁或通過行政權力迫使銀行對房貸給予優惠利率，這就是市場干預，應嚴格禁止。在今后的發展中，政府讓權于市場的重要方面就是銀行利率市場化和決策自由化。銀行作為企業，有權決定自己的存款利率和貸款利率，有權決定自己的貸款對象。

（二）利用政府這只看得見的手糾正商品住宅市場失靈

由于各種原因市場機制總有失靈的時候，因此政府在放手讓市場起主要調節作用的同時，也必須通過需求管理和供給管理等間接手段管理商品住宅市場，避免商品住宅價格大起大落、泡沫過大乃至崩盤風險。政府可以通過以下幾方面來促進商品住宅市場健康發展。

第一，政府應做好土地供給和管理工作。中國土地政策的特殊性決定了政府是土地市場的壟斷供給者，政府受自身利益的驅使有推高土地價格上漲的動機。政府出賣土地不能像企業一般以獲取自身收益最大化為目標，而應該充分考慮整個經濟社會的利益最大化，所以政府在供給土地時應制定長遠目標，根據每年商品住宅市場的供求情況制定土地供給目標，通過土地供給來平抑商品住宅價格的大幅波動。同時，政府應逐步改變當前土地財政現狀，商品住宅賣地收入應主要用于與住宅有關的項目，例如其中一部分應投入住房公積金中心作為補充資金，另外可用于建設廉租房、公租房、補貼消費者買房和租房費用。這樣既可以避免政府推高土地價格和商品住宅價格的動機，又能有比較穩定的資金來源用于公共住房建設和提高消費者購買力。

第二，政府應對現有住房公積金制度進行改革。現行的住房公積金制度被人詬病，因其有劫貧濟富的嫌疑，應該對相關制度進行改革。一是政府應對公積金按繳納人頭進行注資，資金來源于土地出讓金。二是要允許私人繳納住房公積金，而不是在職人員才可以繳納。即在職職工公積金由個人、單位、政府繳納的三部分組成，非在職個人由個人和政府繳納的兩部分組成。三是公積金貸款利率應進一步降低，最高不應超過同期銀行存款利率水平。

第三，政府對商品住宅的投機需求管理應制度化。投機需求是商品住宅市場健康發展的隱患，政府應建立完善的稅收制度，通過征收物業稅減少置業回報率。對短期投機炒房制定利潤回報率最高線，超過部分全部作為利得進行全額征稅，減少投機者對投機所得的預期，對向市場提供價格低廉的私人住房的長期投資者，可減免稅收。

第四，政府應調整限購政策。中小城市因為對勞動力吸引力小于大城市，通常屬于人口凈流出城市，導致商品住宅有效需求不高。隨著人民收入水平不斷提高，中小城市人民可以通過大幅度提高住房面積提高生活質量，以此促進有效需求持續增長。當前很多購房者都是獨生子女，考慮父母就近養老問題，有購買能力的子女希望在自己所住小區或附近小區為父母購房，即還需要兩套房才能滿足家庭需要。由于商品住宅建筑面積遠大于實際使用面積，應該與時俱進，對家庭擁有房產數量和面積的限購政策進行調整，可設定套數上限為3套，建筑面積上限為300平方米。若一個家庭已有一套房，現購置第二套或第三套房（或同時又購置兩套，政策應該不考慮新購房產是新商品住宅或二手房區別），都應按第一套房政策辦理公積金貸款或商業貸款（銀行是否愿意貸款，由銀行自己審定貸款人資質后自主決定）。為避免投機（投資）者鉆漏洞，購房者購買第二套房和第三套房時，要提供父母在同一地區的無房證明和自己的房產情況證明。購房者五年內即售賣房產，要提供父母死亡證明。若在父母依然健在時轉售房產，應通過第三方評估機構評估其所得利潤，所得利潤由公積金中心進行代管。若此家庭重新購房（可能原有房產位置不佳等原因重新置換房產），所得利潤可作為其購房款予以返還。若此家庭不再購房，所得利潤可在此家庭成員全部退休后或遭遇疾病、重大事故等情況時進行申請并提取。

四、結語

根據2013年和2014年泰州市商品住宅泡沫指數的計算結果看，在沒有政策干預下，隨著人口因素的作用以及商品住宅價格彈性的遞增趨勢，中小城市商品住宅價格泡沫指數呈遞減趨勢。中小城市政府應合理采取相關的房地產政策以確保房地產市場健康發展。

*基金項目：2014年江蘇社科院泰州分院課題“泰州市商品住宅價格研究”（C-A-8-1）。

（作者單位：南京理工大學泰州科技學院）