房屋建筑維修經濟效益化管理探析

李志榮

[摘 要]在經濟的不斷發展下，我國房屋建筑的建設如火如荼，在這大背景下，對于房屋建設及后期的維護問題上，卻存在著很大的問題。其中，由于維修管理不善，大量房屋的使用直線下降，在浪費公共資源的同時，也降低了社會經濟效益與環境效益。因此，本文對房屋經濟維修經濟效益化管理進行探討，以資借鑒。

[關鍵詞]房屋建筑；維修；經濟效益化；管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.164

1 房屋建筑維修經濟效益化的管理背景

房屋建筑的維修其本質意義是指在房屋建筑建成到使用壽命到期時，為了維護房屋的正常使用，進行的一系列維修工作。其作用是延長房屋使用壽命，提高房屋使用舒適度。而房屋建筑維修經濟效益化則是指在房屋維修的過程中，對于其具體的維修項目進行合理安排與策劃，盡量達到縮短工期，節約施工成本，提高房屋建筑維修性價比，進而達到良好的經濟社會環境效益。在房屋建筑維修經濟效益化過程中，由于涉及的維修項目廣泛，維修管理內容多元，所以在房屋建筑維修過程中，以經濟效益化為原則的管理非常重要。而對房屋建筑維修經濟效益管理而言，不僅可以有效地延長建筑物的使用年限，同時由于維修也契合了建立節約型社會的理念，可以有效達成可循環經濟，進而提高社會資源的使用率。

在維修的過程中，房屋可能存在的相關安全隱患問題得到了解決，這也就避免了由于房屋老化造成的一系列問題。而在極端天氣中房屋的抵抗能力得到提高，可以有效降低地震、暴雨、火災的概率，即在保障居住者安全的同時，保證了城市的公共安全。同時，在日益緊缺的城市用地資源中，維修與改造舊的房屋建筑可以有效地提升城市土地利用效率，保護日益脆弱的城市生態系統。從經濟數據上看，房屋的維修成本僅是新建建筑物成本的1/6，從這一點上來看，維修房屋也是節約居民住房費用的重要途徑。更為重要的是，在房屋建筑維修的過程中，建筑商在建房時存在的問題基本都會被發現，如原材料的使用是否規范，建筑技術是否合格到位，還是因為人為性原因造成的維修需求等。這些問題在房屋建筑維修過程中暴露出來后，將會被及時反饋給原建筑商，建筑商在今后的建設中也會有針對性地進行房屋建設管理與監督，從而提升建筑行業自律性，促進整個建筑行業發展，提升居民建筑品質。

2 房屋建筑維修過程中的經濟效益管理問題

目前，由于人們在這方面的意識不斷提高，在房屋建筑維修過程中的管理已經得到了越來越深入的研究，如住宅專項維修資金已經在全國范圍內得到了接受與普及，為房屋建筑維修打下了經濟基礎。但是項目資金的使用與管理上還存在著不少的不足。

2.1 資金使用問題

對于住宅專項維修資金的使用上，遭受違規截留與挪用的現象時有發生。一般來說，建筑開發商對用戶進行購房款收取時，對于住宅維修專項資金沒有進行及時分類，沒有及時存入專用賬戶，造成資金被挪用與截留。在管理上，有資格負責住宅專項維修資金管理的主要是物業公司，但由于物業公司與建筑開發商之間存在著共存關系，所以在管理過程中，物業公司并不會實打實地為居民考慮。同時，即使小區業主自發形成了業主委員會，但在管理上的不得力，也造成業主委員會名存實亡，更不用說業主委員會都沒有成立的居民小區。

2.2 審批程序問題

由于房屋建筑維修經濟效益化管理中，資金的調用與審批流程相對復雜，不僅有著煩瑣的使用流程，同時還有著不勝其擾的審批過程。這導致了住宅維修專項資金的使用上存在著用量小，作用發揮不出來的問題。在資金的管理上，業主交納資金后，業主是有權利對這筆資金進行監督的，但卻沒有對資金的使用權利。目前的物業管理條例指出，一切涉及住宅專項資金的行為都必須經過業主大會或者由授權的執行機構業主委員會同意。但在實際操作中，即使業主大會得以召開，業主委員會全程監督，也存在召集人員與決策難以取得統一意見的問題，這一點直接造成了住宅專項維修資金無法發揮其應急作用的現象。

3 房屋建筑維修經濟效益化管理的強化措施

3.1 總體籌劃的合理進行

在房屋建筑維修管理中，體現的是物業管理企業的重要職能。物業公司在房屋維修計劃的總體籌劃過程中，應立足于現有的房屋使用情況，對整個房屋內部與細節處進行全方位的勘察，把房屋維修的目標與實施方案進行統籌，并要保證措施的合理性與性價比。房屋維修計劃目標是指在房屋維修計劃期內，物業管理公司所需要完成的維修工作內容與管理內容。如對維修工作的數量進行匯總，對維修工作完成的質量進行監督，同時要在計劃期內順利達成應有的維修房屋質量標準。在這個過程中，維修內容的選定，落實到實際操作中的工作量與工程量間的安排，過程實施中的管理與改進，完善與監督等，都是管理的核心內容。為了實現房屋維修計劃目標，需要采取相應的工作步驟和管理方法?？傮w來說，房屋建筑維修計劃實施方案內容總體上可分為對維修計劃期內維修工作的時間安排、工作方式選擇、維修工作的技術方案制訂、維修工作的組織手段等。當然，還要做好房屋建筑維修的相關保證性措施，這些措施作為房屋建筑維修計劃的輔助性安排，起著確保房屋維修計劃實施的保障作用，對房屋維修過程中的資金使用、勞動力組織、物資供應、技術指標等都有相應的管理目標。

3.2 維修計劃的合理制定

房屋建筑維修計劃是物業公司管理的重要內容，對于編修過程中的工序安排，應以保證維修目標圓滿達成為標準。為了更好地達到這一目標，要先制訂具體的方案，從而保證維修目標的實現。維修計劃期內，相應的維修管理部門應有其負責的相關工作任務，對于維修的數量與質量要具體化、責任化，責任到人，落實到事。同時，維修方法的選擇、維修時間的安排、維修工程所使用的技術方案、維修過程中需要的物資供應等都要進行相關的規定。對可能存在沖突的維修項目，應配合以房屋建筑維修計劃保證性措施，進而保障維修目標的順利達成。而在編制房屋建筑維修計劃時，對于所有的維修工作安排要以不同層次，不同角度進行周詳考慮，從整體性著眼，建立起一個相互配合、協調共進的計劃體系。當然，維修并不單單指維修計劃制訂，還包括了定期維修與制訂。對于房屋建筑質量管理來說，國家在這方面已經出臺了一些法規，但對維修制度的設計方面目前還沒有具體的規定。所以目前承擔起房屋安全鑒定的機構主要是對危險房屋進行鑒定，沒有達到危險層級的房屋在這方面的鑒定尚屬空白。而且，由于目前鑒定機構數量很少，資質也沒有達到應有的標準，所以在這方面房屋建筑物的維修效果鑒定還需要進一步完善。在此大背景下，業主與物業公司應明確意識到這一點，對房屋建筑維修工作應配合作好定期維修制度，而不是依靠一個短期性的大修來解決一切問題。因為定期維修制度能最大限度地減少由于維修不善造成的遺漏，定期進行房屋建筑維修能最好地保證維修效果。

3.3 維修資金的合理使用

維修資金在房屋建筑維修中起著重要的支持作用，因為它，才能讓房屋建筑維修變為可能。專項維修資金應嚴格應用于住宅的公用部位和公用設施設備。業主與物業公司對于專項維修資金的使用應共同商討，集體投票，把錢花在緊急關鍵處，提高專項維修資金的使用率。為了進一步提升維修資金的使用率，還應建立起透明化財務管理，對相關支出列出明細，公布在住宅區內外，讓業主心中有數。還可以集思廣益，把相關的維修項目進行討論，以選出最節能最高效的維修方法。有些業主本身就有房屋建筑方面的從業經驗，對于這些業主應拉到房屋建筑經濟效益化管理中來，共同完成好這一管理目標。同時，物業公司應把資金的使用與審批工作做到位，與業主保持良好的溝通，才能讓資金在使用上更為高效。

4 結 論

綜上所述，在進行房屋建筑維修經濟效益化管理中，應從實際中找到解決問題的方法，進而提升管理效率，保證建筑良好使用效果。

參考文獻：

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