房地產企業(yè)成本管理思考

蘇蓉

[摘 要]隨著政府對房地產企業(yè)管理措施的不斷健全，消費者的購買行為也日趨理性。房地產企業(yè)要實現(xiàn)成本領先，必須加強內部控制，提高成本管理能力，積極尋找減少費用、降低成本的途徑。本文從房地產企業(yè)的特點、房地產企業(yè)成本管理存在的問題、房地產企業(yè)成本管理的措施三個方面展開對房地產企業(yè)成本管理的思考。

[關鍵詞]房地產企業(yè)；成本管理；問題；措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.17.149

1 房地產企業(yè)的特點

1.1 投資金額高，對金融具有較強的依賴性

房地產企業(yè)投資周期長，從拿地、設計、貸款、施工到銷售整個過程需要幾年的時間。投資金額少則幾百萬，多則上億。自有資金遠遠不能滿足房地產企業(yè)大額的日常開支、經營發(fā)展的需要，因而獲取不分散企業(yè)經營管理權、資金成本低的金融資金是房地產企業(yè)的優(yōu)先選擇。

1.2 投資風險高，國家政策對其影響較大

房地產企業(yè)從拿地到最終銷售，面臨很多不確定性，如拆遷風險、資金鏈斷裂風險、合同風險、施工風險等，投資風險高。同時房地產企業(yè)的經營管理活動政策性很強，國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控，制定的投資政策、金融政策、產業(yè)政策、財政政策對房地產企業(yè)的生存與發(fā)展都有著非常重要的影響。

2 房地產企業(yè)成本管理存在的問題

2.1 重核算，輕管理

房地產企業(yè)成本管理意識不強，涉及成本管理的人員大部分是技術人員，雖然施工經驗豐富，但缺乏專業(yè)的管理理論學習，對工程管理知識掌握不夠，成本管理水平不高，因此出現(xiàn)了重核算，輕管理的現(xiàn)象。

2.2 缺乏全員參與成本管理的意識

房地產企業(yè)在成本管理方面缺乏全員參與的意識，認為成本管理僅是財會部門人員的責任，而與項目相關的工程管理、質量管理、合同管理、資金管理等部門員工認為事不關己，置身事外。

2.3 沒有形成有效的成本管理體系

許多房地產企業(yè)沒有建立有效的成本管理體系。相當一部分房地產企業(yè)還處在事后的成本核算或僅僅進行事后的分析，而成本管理的事前預測、事中控制、事后監(jiān)督的職能沒有體現(xiàn)。缺乏宏觀上節(jié)約成本、提高企業(yè)經濟效益的成本管理的理念。

3 房地產企業(yè)成本管理的措施

3.1 成本核算與成本管理相結合

由于受到會計法律制度等相關法律法規(guī)的制約，房地產企業(yè)能夠及時地進行成本核算。但是要防止為算而算，脫離實際。成本核算既不能過于煩瑣，也不能過于簡單，要與成本管理相結合，為成本管理提供有用的數(shù)據。

3.2 提高全員參與成本管理的積極性

提高房地產企業(yè)員工參與成本管理的全員意識。成本管理工作不僅是財會部門的職責，與之相關的各個部門相互配合才能高效地完成工作，每個員工都要參與到成本管理中來，積極探求節(jié)約開支、降低成本的途徑和方法，為企業(yè)的發(fā)展出謀劃策、添磚加瓦。

3.3 建立房地產企業(yè)成本管理體系

建立以房地產企業(yè)成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核為一體的成本管理體系。

3.3.1 房地產企業(yè)成本預測

房地產企業(yè)在尋找項目時要進行成本預測。關注各項可能發(fā)生的成本，進行市場調研，對項目的地理位置、市場價值、交通情況、配套設施、建材供應進行綜合評估；成立專業(yè)人員組成的預測團隊，團隊成員應有建筑師、資產評估師、營銷公司、項目管理人員，使項目預測具有可行性。減少房地產企業(yè)生產經營的盲目性，提高成本管理的科學性和預見性。

3.3.2 房地產企業(yè)成本決策

房地產企業(yè)成本決策是在成本預測方案的基礎上，成本管理人員對項目完成所需的建材、工資、設備、稅費等耗費作出判斷，為管理層在備選的預測方案中選擇最優(yōu)方案提供有用的信息，并為成本計劃提供資料。

3.3.3 房地產企業(yè)成本計劃

房地產企業(yè)成本計劃是指在成本決策的基礎上，根據計劃期的生產任務、降低成本的需求以及有關資料，通過一定的程序，運用一定的方法，以貨幣計量形式表現(xiàn)計劃期產品的生產耗費和各種項目成本水平，并作為控制與考核成本的重要依據。房地產企業(yè)成本計劃應為降低項目成本提出明確目標，提高企業(yè)領導和職工降低成本的自覺性；嚴格控制施工費用，充分挖掘降低成本的潛力，保證成本降低任務完成，提高企業(yè)經濟效益。操作上，由成本管理人員進行項目成本估算，編制成本計劃，并在此基礎上進行項目成本分析。

3.3.4 房地產企業(yè)成本控制

房地產企業(yè)成本控制是指依據成本計劃，對成本計劃實施過程中的各項因素進行控制和監(jiān)督，以保證成本計劃得以實施的一種管理活動。房地產企業(yè)通過成本控制使企業(yè)項目成本按照人們事先測算確定的成本水平進行，防止與克服項目過程中損失和浪費現(xiàn)象的發(fā)生，使企業(yè)的人力、物力、財力得到合理利用，以達到節(jié)約各項消耗、降低產品成本、提高經濟效益的目的。房地產企業(yè)應以實現(xiàn)成本控制目標為出發(fā)點，對房地產企業(yè)整個經營活動從項目方案設計、招投標工作、施工階段、結算階段實施全過程的成本控制，防止產生主觀上的錯誤、客觀上的漏洞。

3.3.5 成本核算

成本核算是根據房地產企業(yè)確定的成本核算對象，采用適當?shù)某杀居嬎惴椒ǎ凑沾_定的成本項目，嚴格劃分各種費用的界限，并將應計入項目成本的生產費用通過一系列的歸集和分配，從而計算出各成本核算對象的總成本和單位成本。房地產企業(yè)進行成本核算既要對施工過程中的實際耗費進行歸集、分配，也要對各種勞動耗費進行信息反饋和控制，通過成本核算，檢查、監(jiān)督、考核預算和成本計劃的執(zhí)行情況。核算出項目成本，對成本控制的績效以及成本管理水平進行檢查和測量，評價成本管理體系的有效性，進而研究如何降低成本，進行持續(xù)改進。

3.3.6 房地產企業(yè)成本分析

房地產企業(yè)成本主要由材料成本、設備成本、人工成本、其他費用構成，財會部門進行成本分析時，采用專門的分析方法，利用成本核算資料與本期成本計劃、上年同期實際成本、本企業(yè)歷史先進水平、國內外同類項目先進水平進行比較揭示成本差異，分析差異產生的原因，提出改進措施，降低成本耗費，提高房地產企業(yè)經濟效益。

3.3.7 房地產企業(yè)成本評價

成本考核評價是指房地產企業(yè)在成本分析的基礎上，定期對計劃及其他有關指標的實際完成情況進行總結和評價。一方面制定評價指標，建立成本管理的經濟責任制。如對施工管理部門的考核指標主要集中在任務完成質量及安全，對施工現(xiàn)場管理人員的考核主要為項目進度、質量和安全的把控。明確各責任部門及人員的經濟責任，并逐級對下屬單位或個人責任成本指標的完成情況進行考核。另一方面建立獎罰制度，做到責、權、利相結合。

總之，房地產企業(yè)應在準確的成本核算基礎上，建立融成本預測、成本計劃、成本控制、成本分析、成本評價于一體的成本管理體系。進一步挖掘企業(yè)節(jié)約費用，降低成本的潛力，實現(xiàn)成本領先戰(zhàn)略，在日益規(guī)范的房地產市場上獲取最大的經濟效益。

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