我國房地產經紀企業交易糾紛解析

周君錦　鄭承華

房地產行業是中國的熱門行業，房地產經紀行業的發展也十分引人注目。2014年10月29日國務院常務會議明確提出要求重點推進六大領域消費，包括“穩定住房消費，加強保障房建設”。我們能預見，中國的房地產經紀業有十分廣闊的發展前景，但與之相伴的是其交易過程中立法與法律實務的問題，該文在對比國內外該行業法律現狀及以武漢市為例的實地調查基礎上，解析糾紛各方在博弈時的真實情況并究其產生的原因并展現深層次的社會矛盾。

一、房地產經紀企業概念簡述

研究房地產經紀時，第一要義是正確定義房地產經紀，“經紀”一詞的把握顯得至關重要。深入理解經紀內涵與外延有助于完成對房地產經紀企業交易糾紛及解決機制的研究。據二十世紀末《經紀人管理辦法》中有關經紀人定義“依照本辦法的規定，在經紀活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務的公民、法人和經濟組織” 。西方英美國家的“broker”是英美法系經紀概念來源，同時國外法系中，代理包含經紀。代理（agency）在歐美商法中被定義為：“被代理人（principal） 授權代理人（agent）后，代表被代理人與第三方訂立合同或進行其他法律行為，因此而產生的權利與義務由直接被代理人承擔效力。”

近幾年，在我國不斷深化的住房制度改革和房地產市場發展中，整個市場總量呈現出不斷增長的趨勢，自然而然二手房交易量也隨之加大。大量的二手房交易直接促使房地產經紀企業的迅速發展。房地產經紀企業作為相應的專業的公司，就有存在是市場價值，而其核心價值則在于高效的將二手房信息流通。筆者認為，房地產經紀企業呈現的法律特點在于具有居間性質、代理性質、行紀性質。

根據《城市房地產中介服務管理規定》，筆者將根據不同分類標準，來了解其業務范圍房地產經紀基本業務：一、按照經紀活動方式房地產經紀服務范圍分為代理業務、居間業務、以及房地產經紀的其他業務，而其他業務又包含行紀業務、拍賣業務、咨詢服務、代辦服務業務；二、根據房地產經紀活動所促成的房地產交易類型來看，可以將房地產經紀業務分為房地產轉讓經紀業務、房地產租賃經紀業務和房地產抵押經紀業務。三、根據經紀行為涉及的房地產標的用途種類分為住宅房地產經紀業務，商業房地產經紀業務，工業房地產經紀業務，或者按照標的房地產物質狀態分為土地經紀業務、房屋經紀業務。而筆者所較為關注的是第一和第二類的分類方式所表現的房地產經紀業務范圍。

二、我國與發達地區房地產經紀的法律比較

我國的房地產經紀行業是悠久歷史與新興行業的矛盾集合體。房地產經紀行為出現消失是在新中國成立后社會主義改造的完成，房地產交易出現停止。直到1978年， 房地產經紀行業隨著房地產市場逐步建立以及房地產業的復興慢慢發展起來。改革開放后， 我國房地產經紀行業在房地產市場高速發展。但是問題卻十分突出：管理層面上，我國目前沒有建立一個較完善的多方協調管理機制；法律框架呈現出松散、過于自由、法律規范幼稚的現象，尤其是相關立法內容及學術空白點不斷凸顯。總體表現為地方各為為體系，缺乏針對性，對于具體事務沒有說清楚更是造成實際難以操作。房地產經紀企業自身也表現出從業人員層次混亂，素質優劣不等，企業過于追求經濟效益會略社會效益的問題。

西方地區的房地產經紀業由于起步早，歷史相對來說也比較悠久，經紀的事業比較發達。其房地產經紀企業大多都有悠久歷史，西方國家在法律體系上比我們完善。這表現為立法明確，例如美國以單行法形式固定下來，并有專門執法機構對行業進行監管與保護；對經紀人執照認證嚴苛；企業自身注重品牌效應等等。

三、以武漢市為例的房地產經紀企業交易糾紛解析

武漢市房地產經紀企業交易調查概況。房地產經紀服務是向從事房地產交易的一方或雙方提供居問、代理等服務，并從中獲得傭金的經濟行為。筆者以武漢地區為例展開了社會調查，并于2014年上半年調查小組一共出去5次發放問卷560分，收回并有效問卷517份。同時據中國指數研究院華中分院相關數據顯示，2011年，武漢市商品住宅成交10.7萬套，較2010年的10.9萬套減少2000套，而據億房網研究中心研究員余淼表示，武漢2012年全市商品住宅成交全年13萬套 。到了13年，武漢房地產成交量增長顯著，新增成交15.9萬套，較12年增加2.33萬套，今年市場更加火爆，2014年1至6月，新建住宅成交量7.4萬余套，與去年同期的74068套基本持平 。

基本可以看出，武漢地區的房地產變成了單向市場。經過我們對于房地產經濟企業的實地調查研究，對所得相關數據的整理分析后，我們發現武漢市房地產經紀企業中能夠提供的服務樓盤咨詢、房產評估、買賣咨詢、按揭服務、代辦手續、法律指導、貸款保險、疑難解答、政策解答以及其他。

房地產經紀企業的交易糾紛原因及企業目前措施。之后我們又對產生糾紛的原因進行調查分析，從得到的數據看由于抵押貸款的占38.9%，廣告宣傳的占44.9%，物業管理的占40%，買賣（租賃）合同的占27.3%，優先購買權的占14.9%，一房多賣的占28.6%，逾期交房（辦證）的占23.8%，房產市場價格變化的占59.6%。

我們也對糾紛產生的階段進行調查。對于遭遇糾紛，房地產經紀企業選擇處理的方式我們也進行了調查，數據顯示解釋說明的占77.4%，賠禮道歉的占59.2%，補償的占25.5%，賠償的占10.3%，調解的占60.9%，仲裁的占13%，訴訟的占15.9%，其他方式的占8.9%。當我們問及“你認為為客戶提供全面的法律咨詢能否有效減少交易糾紛”時，認為非常有效的占30%，效果一般的占40.2%，效果不明顯的占28.8%，認為完全沒效果的占1%。我們問及“您怎樣看待現在的租賃市場”認為非常健全的占12%，認為政府管制不夠的占61.5%，認為法律保障不足的占60.5%。當我們問及房地產經紀人“希望了解租賃方面的法律法規”時38.7%表示希望，42.2%表示希望了解但沒有時間，4.8%表示無所謂，14.4%的表示沒打算了解，作用不大。

從上述數據中我們會發現，房地產經紀行業作為當前商品房交易和發展的高級形式，在利用房地產開發、轉讓、抵押和租賃等方式進行工作和生產的過程中會出現十分多而繁雜的法律問題，在交易過程中，似乎每個階段都有可能出現糾紛。

房地產經紀企業交易過程中突出糾紛分析。在對武漢市房地產經紀企業提供的咨詢服務與提供服務我們可以發現現如今房地產經紀企業提供的服務涉及范圍廣，服務種類多樣化，但是也隱含著許多的法律糾紛隱患。對調查數據進行分析以后，綜合數據所反映的情況進行歸納，發現由于房地產經紀企業以營利為目的，且該行業入行門檻較低，經紀人的素質良莠不齊，很多房地產經紀企業將經紀人個人銷售量與工資掛鉤等原因，比較突出的問題有以下三大類。

1、房地產經紀企業交易中突出問題

存在部分房地產經紀人規避行業規范與行為準則造成交易糾紛隱患。因為房地產經紀企業以營利為行為目的，并且并不存在十分嚴苛的執業行為限制，在交易過程中自由度極大，而在消費者與經紀人博弈過程中，由于法律知識薄弱、政策限制等眾多因素，房地產經紀企業可以使用對自己有利的格式合同，從而使消費者被迫承擔部分責任與義務，而經紀企業則可規避風險，很多經紀合同時不符合法律規范的。

存在為吸引消費者而制造虛假廣告與不真實廣告現象。因為房屋來源無法由房地產經紀企業控制，而經紀企業又作為中介橋梁這一特殊身份，但許多經紀人自身素質不高且部分企業將房屋推銷量與其工資掛鉤，為吸引消費者在廣告宣傳時時有發生：虛報房源、隱瞞房屋真實情況等，而這類活動是侵害消費者的各項合法權益的，為交易糾紛埋下隱患，更違背房地產中介市場交易的法律精神。

在房地產經紀交易過程中，存在巧立名目，不合理收費的情況。為獲得更多的經濟利益，在實際的交易過程中大部分房地產經紀企業都會制定自己公司的收費的名目，而許多收費都是沒有法律依據的。

消費者法律意識淡漠違背市場誠信準則的現象。交易過程出現糾紛并不是單項的，消費者這一方也會成為造成糾紛的主體，由于消費者法律素質不同，一些法律素質低下甚至完全缺乏任何法律觀念的消費者在交易過程中由于受利益的支配同樣會違背誠信原則甚至違背合同出現虛報情況或由于法律意識淡漠而埋下糾紛的隱患。

2、房地產經紀企業交易中的消費者與其利益保護的缺失

在商品經濟高度發達的今天，等價交換與誠信公平越來越重要。因此維護消費者權益的觀念無論對消費者自身還是經紀企業乃至國家都十分重要。但由于市場調節具有自主性，以及企業利益至上的種種原因，導致消費者與經紀企業之間信息獲知不對稱，處于天平失衡方的消費者由于自身與市場的各種原因更加容易遭受權益的侵害。在調查中我們獲知在房地產經紀交易過程中的消費者主要為房屋出租（出售）方與承租（購買）方。而房地產經紀企業則為這二者提供服務。

理論上說應該適用《消費者權益保護法》 ，但該法是綜合性且針對常見問題，對于房地產經紀企業損害消費者利益的法律問題無章可循。目前由未出臺相關的法律規范，只是每個省市根據情況會制定一些方向性的規則，但其對消費者的保護力度以及對房地產經紀企業交易行為的約束力量遠不如法律。

3、調查中所表現出的常用糾紛解決方式

根據調查數據所反映，以武漢市為例的調查中我們得知，在遭遇交易糾紛時經紀企業較多的選擇解釋說明、賠禮道歉和調解方式，而補償、賠償、仲裁訴訟或其他方式則選擇率相對較低。經過一定的詢問了解我們了解到，對于房地產經紀企業利益與企業名譽是十分重要的，因此在解決方法的選擇上也能較好的凸顯這一事實，并且大部分經紀企業表示不太愿意選擇仲裁和訴訟，因為這會直接損失企業信譽，間接造成經濟利益損害。

2014年10月29日國務院常務會議明確提出要求重點推進六大領域消費，包括“穩定住房消費，加強保障房建設”。我們能預見，中國的房地產經紀業有十分廣闊的發展前景，但與之相伴的是其交易過程中立法與法律實務的問題。誠如上述，在市場主導下如何公開公平公正讓利益各方平等博弈是在解決糾紛時必須重視并且平衡的一個焦點問題。市場作為要素配置的基礎，并不是不需要法律制度的規范，反而更需要其維護市場的健康運行，因為如今房地產經紀行業糾紛日益凸顯并且利益各方矛盾日益激化與相關法律未成體系，相關立法內容及學術呈現空白點以及監管法律不健全，執法主體不明確有無法剝離的關系，筆者也會在調查分析問題的糾紛上，繼續探究，就法律方面原因以及法律規制一部分有針對性的提出建議。

（工作單位：武漢工商學院）