基于GIS的商業區選址方法以及影響力分析

鄒芳　鄧磊　金鏑

隨著社會的不斷發展，城鎮人口迅速增加，人們的生活也發生著巨大的變化。但與此同時，居民購物難，商家投資決策難成為了城市發展較為普遍的問題。并且在商業區建設到發展的整個生命周期中，選址顯得尤為重要。該文以都江堰市為例，通過對都江堰市商業中心、道路、居民點等城市信息進行調查，結合市場營銷與GIS相關空間分析理論，對都江堰市的人口分布、交通可達性、周圍商圈影響等因子進行量化分級，得到最佳的商業區位置并得出其影響力。

商業區是零售商業聚集，交易頻繁的地區辦公區，一般集中于大城市的中心位置，位于交通方便、人口眾多的地段。城市商業空間結構是由商業活動載體和主體相互作用而形成的。載體即商業中心，是商業活動的主要承擔者；主體即消費者和商業、企業、經營者，是城市商業活動的主要參與者。而隨著世界各國商貿往來加強，各國各地物產資源、集散中心、交易市場的簡單描述日益增多，城市商業空間結構研究逐漸科學化，形成統一的理論體系。本文將結合傳統市場營銷理論與GIS空間分析平臺，針對都江堰城區，初步建立商業區的選址模型，對其影響力進行分析，并最終以選址地圖的形式清晰的加以反應。

1 研究區域概況

都江堰市地處四川省成都市城西，距成都市48km。是一座新興的工業城市、旅游城市，以著名的都江堰水利工程而得名。城市總面積1208km2，人口總數60余萬人。其中市區面積37.7km2，市區常住人口205906人。有本科院校3所、省屬中專2所，以及若干中小學，在校學生共計8.6萬名。市內交通便利，道路通暢。城市商業繁盛，大小商鋪林立。

2 研究設計及數據分析

城市人口數據的獲取。商場在進行選址時，總是力求與較大的目標市場，以便吸引更多的目標客戶，并且商場合理選址在一定程度上是為了最大限度的滿足消費者的社會服務需求量，在收入水平一定的條件下，人口密度直接決定著潛在市場容量的大小。為此，在選址時應明確商場周邊人口分布情況，力求盡可能多的將商圈范圍輻射到周邊常住人口區域。本文中主要以考慮人口稠密度對商業區的影響，即采用都江堰市人口密度空間分布狀態作為人口對商業區選址的影響因子，并引入城市人口的遙感估算方法，以住宅數計算，公式如下：

公式中P為總人口數，N為每戶平均人數，A為戶數，n為不同住宅類型。對于人口數的估算，本文根據“2011年成都年鑒”中的“區（市）縣土地面積、戶數和人口數 （ 2011年）”表格中的數據，即每戶按2.56人計算。為使輸出結果更加準確，實驗更加便捷，本文根據算出的人口數量把人口數量分為3個等級，每個等級代表一個人口數量段，人口由多到少等級分別為3，2，1。每個人口等級對應的人口數量段如表1。在為城區各個區域擬定對應的人口等級后，運用軟件ArcMap將其分級設色。

城市交通信息。在選址時需要考慮到交通便利、人流量多、停車場地大的位置。根據都江堰市的具體情況本文分別從主干道和公交路線兩方面對市區交通進行分析。利用ArcMap中的Buffer（緩沖區分析）功能為城市主干道做可達性的緩沖區，分別定為主干道兩側100m、200m、300m，并定級為1，2，3級。其中都江堰市區主干道分別為：幸福大道，觀景路和建設路等，其余的為二級街道。在建立的Buffer中離主干道越遠越不適宜作為商業區選址，反之離地址主干道越近就越適合作為商業區。 除此之外，交通的可達性還表現在城市公交的可達性，此處通過對城市主干線的公交站的實地調查，繪制出了主要公交路線及站點。

競爭力影響分析。在進行一定地域、交通、人口的分析后，對于商業區的選址，還應針對于市區現有商場進行現有商圈影響分析，因為對于現有商業區而言所在地理位置已經形成了一定的顧客消費群，如果原有的商業區不能滿足日益增長的居民購買需求，那么則可以在此區域建設新的商品需求圈。本文將根據現有商場的占地規模面積為其定級，由于沃爾瑪與成都百貨規模相當，將由大到小分別劃分為3、2、1這三個等級，其中：百倫百貨等級3；梅西生活廣場等級2；由于沃爾瑪和成都百貨都江堰點規模相當，將其劃分為同一等級1。等級越高所代表對周圍影響范圍及影響力越大，并且對新商場的建設選址阻礙的范圍和力度就越大。本文應用ArcGIS 軟件對已有商業區建立緩沖區，以大致確定其影響范圍。此處，將對一級商場以半徑為600m建立圓形緩沖區域；二級商場半徑900m；三級商場半徑為1200m。

在建立已有商業區影響范圍后，我們可以得到各個影響區域的人口影響程度，即可以用人口數來恒定各個商業區的影響力：利用ArcGIS中的統計選擇工具，可篩選出建筑圖層中的對應人口屬性。

··································公式3 其中P代表商業區選址適宜度指數，P值越大則表明越適合將該處發展成為商業區，P值越小則越不適宜；wi 為對應影響因子i的權重值；Ni 為第i個因子對商業區選址的綜合影響值。此模型說明，人口密度越大、交通越便利、越靠近主干道、周圍現有商圈越少的區域，能吸引的顧客越多，商業區的發展越快。將各個圖層即影響因子進行疊分析，選出商業區選址候選區域，如圖1：

對得出的預選區域進行排號，以從左到右，從上到下的順序依次排為1、2、3、4、5、6號區域，并且將此六個區域進行綜合適宜度評估，最終得出區域2為最適宜修建發展商業區的位置，此區域位于都江堰市灌口鎮人民政府附近。

本文僅以都江堰為例，從道路、交通、人口、現有競爭這幾個因素加以分析，對比其綜合影響力而得出相對參考區域。但從實際分析，影響商業區的因素不止這幾個，還應包括消費者購物選擇傾向、消費者心理、城市建設規劃等因素的影響，所以對于選址的準確性還可通過加入相關因素進行更為準確的判定。

（作者單位：四川農業大學）