金華市工業用地使用權轉讓問題的探討

金華市國土資源局 蔡樟炎 李 雷

與商業、辦公、娛樂和住宅等經營性用地相比，工業用地涉及的行業門類多，對產業政策、產業布局結構、環保標準等要求較高。金華市工業用地總量約6.6萬畝，總量較大，增速較快，加強工業用地土地使用權管理迫在眉睫。為加快轉型升級，推進趕超發展，2014年5月28日經金華市委、市政府同意，在全市開展“四破”專項整治，調研起草制定了《市區規范工業用地流轉管理辦法》等一批規范文件，進一步完善金華市工業用地二級市場交易。

一、金華市工業用地流轉現行制度

1.工業用地轉讓依據

金華市工業用地流轉依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）和《市區規范工業用地流轉管理辦法》等相關規定，允許符合轉讓條件的工業用地按照規定程序，通過出售、交換、贈與方式進行轉讓，2014年金華市工業用地轉讓643.55畝。《辦法》對金華市工業用地分割轉讓作了規定，待分割宗地面積不大于40畝，且分割后單宗用地面積不得小于10畝，并經國土資源部門批準，符合規劃、消防、安全生產等要求的工業用地，可實施分割轉讓。

2.工業用地的收回機制

因企業自身原因造成的閑置土地，可由企業主動向當地政府申請收回，政府給予合理補償；因企業自身原因造成閑置滿2年，又不主動申請收回的，由政府依法收回。不屬于企業自身原因造成的閑置土地，協商收回。2014年金華市收回工業用地3585.45畝。

3.其他形式的流轉

企業通過投資入股、合并分立等方式進行的土地使用權轉移行為，對其過程進行監督和嚴格稅費征收。2014年全市工業用地股權轉讓3389.51畝。

二、根據金華市目前工業用地流轉政策，當中還存在的一些問題

1.歷史遺留問題多

存量工業用地時隔多年，歷史遺留問題多，如出讓價格，有成本協議價、鄉鎮定點開發價、特色工業小區開發價、協議出讓價等等情況；相關資料不全，如有的無出讓金發票，有的無檔案，有的土地證與出讓合同不符，有的宗地面積與土地證不符等等情況；宗地實地情況因歷時久也多有改變，有的有房產證卻無房，有的有房卻無證。所有問題在轉讓環節集中顯現出來。

2.審批過程程序多，時間長

工業用地轉讓審核審批程序是：轉讓申請受理后先經國土資源分局、開發區（指揮部）或鄉（鎮、街道）簽署審核意見（如金東區又設置了金東區工業建設申請審批表，區級部門增加四個審批環節），同意后報市國土資源局審核并再報市政府審批。工業用地轉讓強化多層審核審批程序的目的是防止用地非法轉讓，較好地解決歷史遺留問題，有效地實施批后監管，確保集約節約利用土地。但是，各層審核審批存在著時間長問題，區級以下審核時間最長的超過一年，缺少協調機制，補退件機制，監督機制。

3.部門程序未協調一致

工業用地轉讓除土地使用權轉讓審核審批，還涉及房產轉讓和稅收問題。在國土部門未報市政府批準前，稅務、建設部門轉讓工作前置，企業已視同政府相關部門同意轉讓，國土部門工作非常被動。

4.法院裁決前部分項目未先征求國土資源管理部門意見

2010年，市中級人民法院已與市國土資源局聯合下文〔金中法（2010）83號〕規定：“處置前應當就已查封土地是否達到轉讓條件、是否按合同開發使用權等情況征詢國土資源管理部門的意見。”個別基層法院時不時發生未征求國土資源管理部門意見就將工業用地土地使用權裁定轉移，讓不該流轉的土地使用權發生轉移，造成工作被動。

三、下一步建議

1.嚴格執行規劃，加強對工業園區用地管理

強化工業園區規劃先行的作用。要建設好工業園區，必須有一個統一的、科學的工業園區規劃。要堅持合理用地、節約用地的原則和量力而行原則，科學合理確定園區位置、用地規模、發展方向等內容。園區規劃一經審批，必須嚴格執行。

2.把好企業準入條件

建議各開發區（指揮部）把好企業準入關，對投資規模、投資強度、容積率等要素提出明確具體要求，對不符合要求的企業不得拿地。杜絕圈地行為，大力推廣建筑施工新工藝、新技術、新材料，圍繞工業用地“退低進高”，把好轉讓關，轉讓辦理第一關需各開發區（指揮部）或鄉（鎮、街道）及國土分局簽署意見。

3.要節約集約利用土地

各開發區（指揮部）要節約集約利用土地，出讓面積要符合經濟發展情況，適度，適用。使企業能盡快完成開發建設，投入生產。對未竣工企業建立退地機制。對經過建設期限后，未達土地轉讓條件，并且無力繼續開發的企業，協商收回土地使用權。

4.為企業創造條件，使企業能按時開工建設

各開發區（指揮部）應想企業所想，急企業所急，圍繞企業投入生產做好相關服務。企業因各種原因拿地多年無法進行開工建設的，應及時幫扶企業解決好相關糾紛，確保拿地企業都能按時開工建設。

5.規范轉讓程序

建議工業用地土地使用權轉讓，先報市政府審批，稅務部門再征收相關稅費，然后建設部門辦房產過戶手續，最后土地部門辦理土地證過戶手續，這樣的程序更加合理。

市區工業用地轉讓規范管理，涉及部門較多，還需進一步完善市區工業用地轉讓管理的規范。