基于信托業務的房地產風險研究

高彥

摘 要：我國從本世紀初房地產開始發展過熱，房地產過度投資往往引來的是泡沫，銀行融資是房地產企業的重要渠道，泡沫化的房地產會給銀行添加重大風險。從2009年開始深入調控房地產，樓市開始冷淡，房地產企業引發了不通暢的回籠資金現象，這使信托業務在房地產中不斷繁榮，但與繁榮隨之而來的是逐漸加大的兌付風險。本文從房地產信托潛在的優勢著手，分析其隱藏的風險，并提出控制思路。

關鍵詞：信托業務；經濟性；評價機構

銀監會在前幾年密集頒發大量規范信托業的政策，指引規范發展信托公司，強化監控風險，在信托中注重發展主動型業務模式，對個人高端理財服務業務與信托業務著重拓展，使信托公司強化盈利性，促進由高技能含量取代粗放型模式。國家提升重視信托業及逐漸明晰的行業政策，為發展信托業打下好的政策基礎。如今我國GDP中信托資產所占比重仍低，未來有著廣闊發展空間。未來的幾十年是一個信托化過程，表現在人們會更多通過信托方式理財，相關機構與政府會提供越來越多的信托服務，在GDP中會不斷增加信托資產。伴隨增長的財富、人均收入，信托業將有著創新的巨大空間。日后我們需管理好房地產信托風險，既能讓投資房地產的不確定性降低、提高收益，又能讓信托公司提升運作水準，更能使房地產信托加快國際接軌步伐。所以要想增強管理房地產信托風險，尤為重要的是投資房地產風險意識的提高。

1 房地產信托潛在的優勢

1.1 房地產信托有著明顯的經濟性

房地產信托與銀行貸款相比有著成本優勢，既能為房地產節約財務費用，為公司優化資產結構，還能在開放項目初始得到穩定資金，時間成本被節約，對公司發展與持續應用房地產資金有利。并且從受托人角度看，房地產信托單位是從事房地產的專業金融單位，相比受托人不管是在技術信息、還是管理與經營能力上優勢明顯，能更合理充分運用資金，讓受托人享受到投資房地產的更大收益。

1.2 房地產信托本身的獨立性

信托獨立性反映在其財產上，表現在：受托人固有財產與信托財產互相獨立；委托人自有其它財產與信托財產互相獨立；相同委托人但擁有的信托財產類別不同也是互相獨立的。特殊的信托制度將信托財產排除在受益人、受托人、委托人、及債權人之外，這能讓信托財產在安全封閉環境中靈活運用不受干擾，進而最大程度得到財富的增值、流轉。受托人對信托財產管理是借助所有者名義及獨立的信托財產，這讓信托關系以外的他人與受托人之間有了簡單明了的權益關系，給受托人提供開展經濟活動的便利。

1.3 房地產信托有著較強的靈活性

房地產信托與銀行貸款相比在融資期限上有較大的彈性，在為公司提高資產負債率時能讓公司優化結構。如今銀行多收縮信貸，開發商的前期貸款更傾向于信托貸款，獲取征地與拆遷的前期投入資金，等到符合銀行審批的硬性條件后再申請貸款，也有信托貸款在整個項目中全程運用。出現資金短缺后，股權信托融資企業的一種選擇，以便維持資金鏈穩定。為了將信貸資產盤活，金融機構可整體打包債權，然后向信托公司出售，由債務信托融資將銀行流動性提高。信托與銀行能實現互動互補，在資金上銀行有優勢，而信托有著靈活的創新與制度優勢。并且信托有著十分靈活的供給方式，能夠對具體項目與企業自身需求設計出特色信托產品。

2 信托業務在房地產中隱藏的風險分析

2.1 宏觀政策風險

因房地產業緊密的聯系著國民經濟，特別房地產密集吸引大批資金。非常密切的聯系著金融業，所以政府從某種層面對其嚴加控制。政府對使用出讓土地政策，對限制出售與出租的價格政策，對限制機械、工料政策，對調控環保的政策，尤為重要的是對固定資產投資總量的宏觀調控政策，此外，稅務新政、金融政策，這些對投資房產都會引來風險。資本市場與房地產市場在現階段的我國都未完善，政府對此也缺少足夠的監管經驗，往往會就發展頻現的棘手問題緊急制定應對法規政策。比如前幾年政府連續頒發抑制房地產的各種政策，這就有對存貸款利率連續提高、對二套房貸款提高首付比例、強化房地產企業清算土地增值稅、嚴厲查處長期不開發土地、對二手房銷售增加個人所得稅等，這些不管是對金融還是房地產都產生相當大的波動，同樣給房地產信托的發展初期埋下巨大風險。要是選擇了不恰當的項目投資，投資人必遭損失。

2.2 信托公司不善管理風險

信托法中對受托人的責任有明確規定，只要對信托財產處分有違信托目的、對信托事務有不當處理、有違管理職責導致信托財產受損，其賠償責任必須承擔。在業務的實際操作中信托公司有這些行為的可能性，必將引發財務風險與投資風險。信托公司在實際業務投資中對回報率高低比較追求，在風險控制效力不高的前提下，因所選擇的合作項目與投資項目不當使實際投資收益達不到預期收益、低于投資成本、不當運用資金而引發風險。諸如信托公司運用資金的收益要比籌措資金的費用低，將短期資金用在長期運作上等，如此情況是信托公司低質量資產形成的重要原因。在損益、成本、管理資產負債比例指標等重大事項中信托公司缺少專門的財務評價與報告分析，另外日臻薄弱的監督環節，所以其財務風險狀況也許被置于警戒線下。信托公司因長期不善管理，其業務中無法及時察覺風險的重大隱患，經長期累積容易產生危機。

2.3 項目自身的風險

信托業務主要有兩種參與房地產的形式：建設房地產項目、對成熟物業投資。我國信托業務大多投資到開發房地產上，開發房地產要歷經立項、承建、管理、驗收及銷售等多個環節，有形式多樣的風險，對項目不容忽視風險。在選擇項目上能首先體現項目風險，要是項目自身有銷售前景、短缺建設資金及內部法律糾紛等問題，那么不管如何設計其業務風控，則項目自身無法避免先天缺陷。另外就是控制風險，信托公司一般會通過派駐項目公司的管理人員、控制抵押率等對項目風險展開控制，但實施的這些舉措都有其局限性。實現房屋抵押權必須依賴順利完成房產項目，要是因缺少資金變成爛尾項目，或配套設施不達標、建設質量不合格無法順利驗收，也就無法實現抵押權。派駐項目公司的管理人員不能缺少管理房地產經驗，可往往信托公司就是對管理、建設、評估房地產的對口人才缺乏。

3 我國房地產控制信托業務風險的思路

3.1 對房地產信托完善防范風險的法規

市場經濟體現出的是法治經濟，只有在法治經濟環境比較成熟的情況下房地產信托才能發揮優勢，融資的強大功能才能顯示出來。所以如今要對處于初級時期的房地產信托，從法律上施以保護，指引其正確發展道路，以防它成為資本市場引發風險的導火索。我們在完善中可學習國外對信托展開立法的經驗。不少國外領先地方很早對信托業就有立法，并且有很強專業性的業務，我國都可以從中借鑒學習。英國從受托人法發展至今，已針對信托頒布十多部法律；在2004年臺灣也頒發了相關條例，這都給我國順利開展信托業務提供了參考。發展信托較好的美國是我們模仿的榜樣，建立嚴格管理房地產信托及防范信托風險的對策法規，加強限定資產負債結構、利潤分配、資金投向、業務種類等方面。

3.2 強化信托公司規范自身貸款及抗風險實力

在審批貸款的完整流程上，信托公司要比銀行簡單一些，銀行在決定放貸前會通過評估程序對投資項目及貸款者信用展開專業評估，相對偏低門檻的信托，從信托公司的風險控制看，應該學習銀行，信托公司面對房地產信托正在逐步提高風險，當下在對項目控制衡量風險的基礎上，對標準制定要嚴格，同時對項目評估程序要嚴格遵守執行，信托公司對那些收益低風險大的項目要果斷舍棄，把精力更多的投入到優質項目上。對信托公司來說，同樣需要將防范風險的措施提高。如今不少信托公司已經弱化了主動管理不同風險的能力及其定量化，同時對信息系統提供支撐的能力也不足，由此信托公司要將銀監會的制度規定結合，將凈資本管理的主動型模式真正建立起來，并把自身的信息方式、風險管理、運作產品與業務等水平提升。除此之外，信托公司相比證券公司、商業銀行等機構，缺乏凈資本管理的經驗，另外靈活的信托業務，加上主要依靠投行融資業務，投行類機構管理凈資本的經驗應該被信托公司借鑒，特別是對迅速擴張業務規模或實力較弱的信托公司，工作的重心更應放在防范風險上。相反要是緩沖風險的機制在行業中缺失，少數信托公司暴露的風險會給行業發展的良好勢頭帶來沖擊。

3.3 將第三方仲裁與評價機構引入信托業務中

現如今不少信托公司專門管理與分析房地產的能力有所欠佳，更說不上在控制風險上有多大能力。由此要引入并構建有房地產專門經驗的中介或管理機構，要求其提供專業咨詢管理服務，憑借它們的職業管理、判斷，能做到合理預判房地產金融風險，且適時加以控制。可以由專門機構對房地產信托打理部分信托相關事務，借助契約方式讓專業機構肩負相應責任及權利給予明確，不但能夠強化專業管理房地產信托的能力，對其責任風險又能分擔到各專業機構。并且各專業機構為了信托計劃以自身無形的信譽給予擔保，可以增強其信用。當法律問題出現時，如果信托公司單方解決，或以主觀來判斷，通常得不到投資者認可。由此可借助引入的會計事務所來對信托財產運用差異的評估方式來評估，另外借助引入的律師事務所對評估材料的合法正確性提供法律意見，這樣房地產信托的不少法律問題就能解決，更能控制其風險。

4 結論

綜上所述，從信托業務在房地產的發展看，其作為房地產解決融資的一種工具，在房地產發展前景中極為重要，但房地產信托仍未成熟，還隱藏著各種風險。這就需對房地產信托完善防范風險的法規、對信托公司強化貸款規范性與抗風險能力、將第三方仲裁與評價機構引入信托業務中。

參考文獻

[1] 翟立宏，楊林楓 《信托產品的開發創新》[M] 中國財政經濟出版社 2008

[2] 孫維晨 工、農、中、建叫停房地產信托業務—房地產信托的“封喉”之痛 [J] 中國經濟周刊 2011（31）

[3] 王 歡 我國房地產信托業務的風險分析與控制 [J] 企業文化（中旬刊） 2014（03）