樓市回暖真相

夏汀

又是一年“金九銀十”，作為中國經濟增長的重要引擎，樓市似乎已從持續一年的下滑中復蘇。

9月18日，國家統計局公布數據顯示，8月份全國70個大中城市住宅銷售價格中，新建商品住宅環比上漲的城市有35個，較上月增加了4個，其中環比最高漲幅是5.2%，深圳的住房交易價格同比漲幅超過31%。

上海財經大學經濟學院副教授、高等研究院房地產與城市研究中心主任張思思在接受《中國經貿聚焦》采訪時表示，樓市近期回暖的一個主要原因是政府一系列大力度的政策推動，這并不是長久之計，應尋找房地產行業中新的盈利點如產業創新、服務創新來鼓勵發展。

政策推動樓市回暖

中國指數研究院發布的2015年8月“百城價格指數”報告顯示，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10787元/平方米，是16個月以來首次出現同比環比雙雙上漲，一線城市和部分二線城市房價依舊走高。

事實上，自去年下半年以來，樓市利好消息就已經不斷傳出，如多個城市放開限購、住房貸款利息“五連降”、放寬了外國人在華購房限制等。去年的“9·30”政策和今年的“3·30”政策都有力地降低了房貸成本和門檻，有效地促進了購房需求釋放。

今年8月，樓市利好政策頻出。8月31日，住建部等三部委聯合發文規定，還清首套房公積金貸款，再次申請公積金貸款購買第二套房的，首付比例降至二成；8月28日，六部委聯合發布新政，允許境外機構、境外個人購買符合實際需求的自住住房，嚴控10年的限外政策正式開閘；8月25日，央行宣布降息0.25個百分點，降準0.5個百分點，這是今年以來第4次降息、第3次降準，力度超預期。

本次降息之后，五年期基準貸款利率由之前的5.4%降至5.15%，明顯低于2002年、2003年的5.76%，創建國后的最低水平。

中國建設銀行上海市分行房地產信貸部一名工作人員向記者介紹：“對于貸款買房的人而言，屬于明顯利好，尤其是首套房貸，部分城市還有一定折扣。另外，公積金貸款利率由之前的3.5%降至3.25%，已經明顯低于無風險的銀行理財產品收益。這就意味著，購房者應全額使用公積金，剩余的自有資金可買銀行理財產品，賺取利差。這種超低房貸利率等于是國家在補貼購房者。”

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，短期來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年“金九銀十”的成交量勢必會反彈，“金九銀十”已經沒有太多的懸念，今年一線城市及部分二線城市也將再次迎來樓市“大年”。

但是，張宏偉也表示，中國房地產市場環境今非昔比，當前樓市供求基本面已經基本平衡。即使有限購取消、降準降息等利好政策，也改變不了中國樓市需要“去庫存”的基本現實。

“今年大中城市房地產市場成交量價的回升，主要是過去積壓需求的集中釋放，以及未來市場需求的部分透支。”張宏偉分析，待本輪市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就極有可能會來臨。

樓市前景差異大

張宏偉分析，此次公積金政策大力度調整，主要目的是通過激勵改善型住房需求，實現三、四線城市“去庫存”。

盡管全國商品房銷售面積持續回升，但庫存壓力卻難以緩減。截至7月末，全國商品房待售面積比6月末增加了521萬平方米，比2014年底增加4000萬平方米。

張宏偉解釋，庫存逆勢攀升的根本原因在于“供求錯配”，即一線城市樓市需求明顯回升，推動全國成交面積止跌反彈，但供應和庫存卻主要集中在三四線城市。

張宏偉說，只有樓市庫存真正消化了，才能提振開發商“拿地”和開工的積極性，扭轉樓市“先行指標”——土地購置、開發投資和新開工持續下滑的局面。

對于未來各城市的樓市前景，多名專家表示仍看好一線城市的房價，“會在小幅波動中呈上漲趨勢。”張思思說道。而對于二三線城市，張思思提到，“需要留意城市間差異性，像以北京、上海為中心建設的周邊衛星城市潛力較大，由于北京、上海的經濟活力與就業機會吸引越來越多的大學畢業生及其他外來人口，但城市中心容納能力有限，那么很有可能會慢慢向外擴張。”

張思思認為，這是城市的一種發展規律。“過去幾十年，美國首都華盛頓特區的發展就是典型，它的地鐵已經連通到相鄰的馬里蘭州和弗吉尼亞州，直到現在地鐵線路還在延伸，這期間帶動了諸多衛星城市的發展。”

在張思思看來，不同城市的人口結構會帶動不同的樓市效應。交通便利、高校資源多無疑是樓市發展的一個重要因素，像武漢、長沙等地由于經濟發展較快，優質高校資源較多，也推動了當地房地產市場的發展。不少三四線城市已經開創中外聯合辦校以吸引年輕人，如寧波諾丁漢大學、西交利物浦大學、新加坡國立大學蘇州研究院等。

人口老齡化一定會導致當地房地產市場的衰退嗎？“養老地產也可以帶動醫療服務業、老年休閑娛樂業等的發展。老年人對消費需求也是多樣化的，周邊的配套設施包括電影院、健身館、養生館等，同時也刺激了各類高科技養老創新產品的研發。”張思思說。

不應政策干預

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，盡管房地產市場出現了趨穩回升的苗頭，但無論是住房市場銷售價格、住房銷售額、還是房地產市場投資，真正已見回升只是一線城市及少數二線城市。

而這種房地產市場好轉很大程度上取決于央行寬松的貨幣政策，取決于央行貸款降低到近年最低水平，取決于此前國內股市暴漲的財富效應。

“更為重要的是三四城市的房地產去庫存化還差距甚遠，嚴重的‘死城現象到處都是。”也就是說，當前國內房地產市場回暖僅是表面現象。

實際上，中國的房地產市場要真正地回暖并不是一件容易的事情，2013年以來的國內房地產市場的周期性調整由于政府過度救市政策突然中斷。

易憲容分析，在這種情況下，房價僅是些許下跌，尤其是房價高的一線城市。如果房價不下跌，住房市場不能夠由投資者為主導的市場轉化為以消費為主導的市場，那么房地產市場的消費需求要想釋放出來是根本不可能的。

最近一線城市的房產銷售突然快速增長，特別是深圳，很大程度是與股市的財富效應有關。“當上半年股市瘋狂上漲時，有不少投資者賺得很多，尤其是深圳的居民進入創業板及中小企業板，不少小股票及題材股翻多倍的增長，其財富效應更是明顯。這些居民在股市上賺了大把的錢，購買套住房根本不當回事。”

但是股市暴跌之后，股市的財富效應立即消失，股市的投資者要轉戰樓市已經不可能。一線城市的樓市能否在下半年再走好是相當不確定的。

房地產金融發展

中國經濟學家、全國政協委員厲以寧表示，中國經濟中房地產業的作用是不可低估的。沒有房地產帶動，經濟增長的拉力是不夠的。如果說經濟發展中有一個大的機車在前面跑，那就是房地產。不要一談到房地產就說泡沫，實際上今天仍然要振興房地產。

財政部財政科學研究所原所長賈康則表示，目前中國城鎮化實際水平還不到40%，要一路發展到70%，在這個高速發展階段里，房地產業必然是一個支柱產業。

張思思告訴記者，中國房地產當前困境的根源在于房地產過多地充當了城鎮化的融資工具，投資功能被放大。地方政府為追求短期利益，過度誘導開發投資，加上在住房保障建設過程中于不適當的時間采取了不適當的方法，導致不可逆轉的過剩。

房地產要走出困境，要在融資模式上做大調整。其中一個調整是從過度依賴間接融資轉向直接融資，大力發展房地產貸款證券化和房地產企業融資證券化，尤其鼓勵發展公司制的房地產投資信托基金（REITs），降低系統性風險、分散風險的同時，也提供全民參與分享城市增值紅利的機會。

“首先，要推進REITs由債權向股權的轉變。中國REITs目前離國際標準化REITs還有一定距離，開發商的擔保責任、物業抵押、統籌規劃股權轉讓、收益率等都受到嚴格的限制。因此要增強其流動性，推動REITs向股權轉變。”張思思說。

在國際資本市場上頗為活躍的REITs在中國發展卻始終進展緩慢，一個主要原因是稅收成本較高。按國際慣例對REITs實行稅收優惠，美國REITs的房地產運營收益在企業層面不需要交稅或少繳稅，投資者僅需在個人收益部分繳納個人所得稅。而在中國，REITs產品不僅涉及個人所得稅、企業所得稅，還有高昂的土地增值稅，張思思認為要使REITs在國內活躍起來，相關稅收的制度尚需調整。

REITs原則上只能投資于房地產，但房地產的投資對象已經包括商場、寫字樓、酒店、公寓、商業綜合體、醫院、工業房產、物流倉儲、基礎設施等各個方面。保障性住房也是REITs的突破口之一。張思思建議，在當前在未全面放開REITs稅收的情況下，最有可能優先享受到稅收優惠的就是保障性住房。如果財稅部門對保障性租賃物業實行稅收優惠，輔之一定的財政補貼，對REITs的推廣非常有利。

“當然，培養和引進房地產金融專業人才更是關鍵。”REITs基本上是權益類產品，而這類產品的收益率并不固定，基本上取決于REITs的管理團隊專業能力。它的運作復雜，專業性強，需要有一個能既懂房地產專業知識，又掌握投資銀行業務和相關法律法規的人才團隊，實現REITs的專業化管理，制定最優投資策略，降低風險，提高收益。

房地產行業創新

除了房地產金融，產業創新、服務創新也是未來發展的途徑之一。“像養老產業就屬于行業創新，而且未來發展潛力巨大。”

中國老齡化趨勢正日益嚴峻，預計老年人口規模將從目前的2億多增長到2050年的4億多，占總人口的1/3左右，推動養老產業發展迫在眉睫，養老地產有望迎來重要發展契機。

有業內人士向記者介紹，養老地產是房地產業和養老產業整合的產物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務綜合性產品。隨著房企的陸續進入以及轉型的逐步深入，未來養老地產的熱度或將不斷提升。

不過，目前市場上養老機構的現狀是檔次低、服務差。大部分養老機構配套設施落后，缺乏現代化的管理方式，服務及費用參差不齊，而且由于長期護理經驗不足，導致一些養老機構不愿接收入住前就已失能的老人。這些問題都亟待改善。

此外，房產中介商也在轉型。“如鏈家推出的房源百分百真實，愛屋及屋傭金僅收1%，都是中介商在挖掘新的贏利點，是一種服務創新。”事實上，最近半年鏈家舉措頻頻，從大舉并購填充經紀人隊伍，到分離線上線下團隊，再到布局金融平臺。

鏈家表示，對經紀人一方面制定嚴格的規則，一旦跟客戶起沖突、學歷造假、隱瞞同業經驗，經紀人就會被開除。另一方面向經紀人提供服務，包括在北京郊區有專門的培訓基地，每年兩次的“鏈家高考”來考察經紀人在政策、市場等方面的專業知識，相關職能部門甚至會就如何寫房源描述、房屋的拍照技巧等，對經紀人進行專門的培訓，以增強專業能力。

鏈家計劃到2017年，其擁有的經紀人要達到10萬人，這意味著2年內經紀人規模要實現100%的增長。