淺議我國房地產(chǎn)受國際熱錢的影響

喻才益

摘 要：在我國幾十年的發(fā)展中，經(jīng)濟建設(shè)始終是中心，經(jīng)濟發(fā)展是史無前例的，入世后面向全世界的姿態(tài)更是開放。這些年房地產(chǎn)活躍著我國經(jīng)濟，其中不乏國際熱錢明顯的推波助瀾。國際資本在全球化的大潮下加速流動，有相當(dāng)數(shù)量是國際熱錢，在房地產(chǎn)的暴利與人民幣預(yù)期升值的推力下，不少資金都流入這一產(chǎn)業(yè)，這必然使房地產(chǎn)受國際熱錢沖擊而產(chǎn)生深遠的影響。

關(guān)鍵詞：國際熱錢；傳導(dǎo)機制；撤離

我國住房消費實際上已提前不少，人均住房面積、住房自有率甚至比有的發(fā)達國家都高。住房對中國人來說情結(jié)特殊，從現(xiàn)實看，人口數(shù)量的持續(xù)增加，地少人多，舉世矚目的經(jīng)濟貢獻，加速了城市化，家庭趨向小型化，消費意識漸漸超前，這引發(fā)了需求膨脹，并且剛性需求大。另外，國際買房者的購房目的并非在于居住需求，完全屬于一種投資或投機驅(qū)動，房價上升時他們簇?fù)矶?，進一步拉高房價。房價的漲勢又讓原來的觀望者前仆后繼，大量資金在這種放大效應(yīng)下絡(luò)繹不絕的流向房地產(chǎn)，如此一來房價炙手可熱就不難理解。除上述因素外，上漲的房價背后另有無形的推手——國際熱錢。很多專家對界定國際熱錢的概念、規(guī)模大小、流入的方法及渠道等都有了不少探索，但從當(dāng)前看人們對它的認(rèn)識更多的在定性層面，只是大概知道它是什么，我們應(yīng)該深思它所引發(fā)的潛移默化的不利影響及化解思路。

1 國際熱錢影響房地產(chǎn)的傳導(dǎo)機制

國際熱錢通過兩個傳導(dǎo)機制影響房地產(chǎn)，一個是直接機制，也就是國際熱錢直接流入一個國家的房地產(chǎn)，直接影響著該國房地產(chǎn)的價格及供求，另一個是間接機制，國際熱錢在一個國家通過貨幣供應(yīng)、利率水平間接影響房地產(chǎn)市場與價格。

1.1 國際熱錢直接影響房地產(chǎn)的傳導(dǎo)機制

國際熱錢在一個國家直接影響房地產(chǎn)市場與價格，實際就是國際熱錢在一個國家通過不同途徑直接開發(fā)房地產(chǎn)，其方式就是投資房地產(chǎn)企業(yè)，比如購買房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)或股權(quán)，或者購買房地產(chǎn)市場中的物業(yè)，包括收購爛尾樓、收購大宗物業(yè)及零散物業(yè)等。一個國家房地產(chǎn)因直接投資的國際熱錢而讓市場增加了對房地產(chǎn)的需求與投資，拉高了房地產(chǎn)價格，促進了房地產(chǎn)興旺。

1.2 國際熱錢間接影響房地產(chǎn)的傳導(dǎo)機制

一個國家流入了大量國際熱錢，該國貨幣需求量在外匯市場會增加，于是，在外匯市場本幣會供不應(yīng)求，本幣就有升值壓力。另外，如果該國實行強制結(jié)售匯，國際熱錢不能以外幣直接流到該國，應(yīng)將外匯通過金融市場兌換成本幣流入其境內(nèi)。如果國際市場增加了該國本幣的需求，就會讓其本幣有升值壓力，為了使本幣匯率維持穩(wěn)定，入市干預(yù)是該國央行的必然選擇，購買外匯拋出本幣，這樣外匯占款就會形成。然而外匯儲備高也會讓本幣有升值壓力，國際熱錢將更被吸引，從而增加對本幣的需求。所以在市場上該國央行將會投放基礎(chǔ)貨幣，讓匯率上升與貨幣升值壓力得到釋放，這樣在乘數(shù)效用下就急劇增加本幣供應(yīng)量。

就房地產(chǎn)市場與價格而言，如果供給貨幣的增量超過其需求量，市場上就會出現(xiàn)少數(shù)商品被多數(shù)貨幣追逐的局面，通貨膨脹自然形成。通脹最明顯、最直接的表現(xiàn)是普遍抬高資產(chǎn)與商品的價格，所以通脹會大幅拉高資產(chǎn)價格，房地產(chǎn)價格就會急劇上升。此外，貨幣增加市場供給量，利率與貨幣供給在資金市場呈反比，如果增加供給量，就會降低利率，相反就會提升利率。所以流入的國際熱錢會增加供應(yīng)量，刺激降低利率，下降后的利率使資金成本降低，進而讓消費、投資得到刺激，出現(xiàn)大量投資房地產(chǎn)，增加了流到房地產(chǎn)的資金，勢必推動拉高房價。

2 我國房地產(chǎn)受國際熱錢沖擊的影響

2.1 國際熱錢被財富效應(yīng)吸引，惡化了不合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

伴隨全球范圍國際游資活躍、國際金融市場壯大，我國房價在被流進的國際熱錢推高后又形成財富效應(yīng)。大多居民擁有的重要財富就是房產(chǎn)，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)波動就會引起房產(chǎn)價格波動，這不但對人們出售房產(chǎn)直接影響收益，及其消費支出，還會對人們質(zhì)押其房產(chǎn)進行消費信貸與融資的額度形成直接影響。不管是高檔房還是中低價房都在國際熱錢推動下上漲，并且國際熱錢被財富效應(yīng)吸引會更多的流向房地產(chǎn)，目的在于從上漲的房價與人民幣升值的空間中獲取超額利潤。房地產(chǎn)中的高端市場是國際熱錢的主要投資對象，有高端寫字樓、住房及其它奢華地產(chǎn)，建設(shè)經(jīng)濟適用房的總量卻在減少。一邊是增加供給高端地產(chǎn)，另一邊大眾因承受不起房價而減少了實際需求，這拉高了住房空置率，出現(xiàn)了房地產(chǎn)供需不合理的現(xiàn)象。當(dāng)國際熱錢增加注入房地產(chǎn)，而實際上居民住房需求在減少，投資房地產(chǎn)的重點就在于投資需求，而非居民需求，惡化了不合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。同時在提升高端房價格時，小商品房也在國際熱錢推動下提高價格，買房者為支付高額房款只能將其他消費支出削減，在其他需求上擠出大眾購買力，這樣更多熱錢就會流向房地產(chǎn)，形成泡沫化。

2.2 貨幣危機可能被引發(fā)

國際投機資本在這些年貨幣頻現(xiàn)危機中扮演的角色非凡。在早前的法郎、英鎊危機中，加速危機爆發(fā)的就是對沖基金，索羅斯是其代表人物。亞洲九十年代的金融危機，推動大幅貶值泰銖的重要力量就是索羅斯為代表的國際游資。這些熱錢只要知道哪些國家可能會引發(fā)貨幣危機或經(jīng)濟惡化時，其投機活動就會頻現(xiàn)，將本幣兌現(xiàn)成外幣，或借本幣資產(chǎn)后立刻兌現(xiàn)成外幣資產(chǎn)，然后等到大幅貶值本幣再兌現(xiàn)成本幣，以便清償以前的借款從中套利。一國出現(xiàn)貨幣危機必然陷入嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退期，并擾亂金融市場，但唯利是圖的國際熱錢并不會關(guān)心這個。另外有時投機的熱錢也會讓良好經(jīng)濟基礎(chǔ)的國家出現(xiàn)貨幣危機。

2.3 房地產(chǎn)因熱錢撤離帶來不穩(wěn)定

熱錢不會將擁有的房產(chǎn)一次性推向市場，因為短期內(nèi)市場無法將如此體量的物業(yè)消化掉，那樣風(fēng)險太大。它們會通過中間的炒家接盤，漸漸傳遞出去，最終完全推向購買市場。這其中銀行扮演的角色極其重要，支撐中間炒家獲利的就是銀行，炒家先付一定購房款，剩下的款項向銀行申請抵押貸款，先讓銀行來支付余款。在放貸前銀行會評估房產(chǎn)，放貸額以估價為基數(shù)，貸款人要按時還款，違約后就會失去房產(chǎn)。但極有可能在這過程中發(fā)生對炒現(xiàn)象，也就是買賣雙方聯(lián)合抬高房價，給銀行、評估機構(gòu)營造假象，獲得更高貸款。即使最終無下家接盤，也可把房產(chǎn)抵給銀行，已從貸款中得到了其利益。這樣迅速增長呆賬壞賬，銀行就是直接受害者。

3 我國房地產(chǎn)化解國際熱錢沖擊的思路

3.1 強化監(jiān)管異常的短期資金與完善金融監(jiān)管

因我國對非居民很少限制投資房地產(chǎn)，這給我國房產(chǎn)加大了國際熱錢流入的可能性。其一，需加強調(diào)查與監(jiān)管異常的短期資金，對國際熱錢做好預(yù)防流向房地產(chǎn)的工作，對有較大外匯交易量的地方，要非現(xiàn)場檢查其企事業(yè)單位、銀行、駐華機構(gòu)、個人外匯業(yè)務(wù)及使用結(jié)匯人民幣等情況，條件成熟的還要抽查?；诂F(xiàn)場檢查結(jié)合非現(xiàn)場監(jiān)管的定量、定性分析法，分析處理數(shù)據(jù)，最終準(zhǔn)確判斷異常的資金情況。其二，在對監(jiān)管短期資本流動中，構(gòu)建預(yù)警短期資本流動的機制，強化管理審計、會計，對短期資金強化追蹤其流量與流向。最后，應(yīng)開放更多投資領(lǐng)域，結(jié)合市場與政策的方式展開合理引導(dǎo)，使生產(chǎn)性領(lǐng)域能吸引熱錢，進而長期化短期熱錢，這樣對監(jiān)管者將熱錢納入視野有利，對金融市場與房地產(chǎn)減小沖擊。此外，要對在我國不正常流動的熱錢完善金融監(jiān)管，強化監(jiān)管國際熱錢。第一，重新整合重置與分散的監(jiān)管機構(gòu)，構(gòu)建能夠?qū)y行、保險及證券等統(tǒng)一覆蓋的監(jiān)管單位；第二，以央行與政府監(jiān)管為主，金融單位內(nèi)部與社會監(jiān)管為輔，構(gòu)建制度化、多層次及系統(tǒng)化的監(jiān)管體制，開拓央行、商業(yè)銀行及地方金融單位的交流合作渠道；第三，與國際金融監(jiān)管部門簽署多邊或雙邊協(xié)議，建設(shè)聯(lián)絡(luò)機制，開展廣泛交流。

3.2 對人民幣匯率完善形成機制，謹(jǐn)慎開放資本項目

我國伴隨金融實現(xiàn)自由化與開放資本項目，實踐表明熱錢攻擊一個國家的重要原因就是不靈活的匯率機制。所以要推進改革匯率機制，提高匯率彈性。國際收支一直都缺少平衡，及流動性過剩引發(fā)的頻頻加息，對人民幣強化了升值預(yù)期，這是熱錢涌向我國投機的根本。要是不改變預(yù)期升值與國際收支狀況，就不會改變熱錢涌向我國投機之勢。所以要均衡國際收支、調(diào)節(jié)利率政策、對浮動匯率有效管理，在匯率形成中發(fā)揮供求作用，強化匯率浮動彈性，在均衡水平上保持匯率穩(wěn)定，并且加快改革外匯管理，在我國消除熱錢投機的根本。此外，既要穩(wěn)妥改革匯率，將匯率浮動區(qū)間擴大，又要對國債市場抓緊培育，使央行沖銷干預(yù)擴大效果，避免被動增加基礎(chǔ)貨幣量。

3.3 堅決對房地產(chǎn)消除市場壟斷

我國當(dāng)下房地產(chǎn)有壟斷現(xiàn)象，公平競爭受阻。少數(shù)利益集團擁有自身優(yōu)勢，豪取占有、使用國家資源的權(quán)利，擁有絕對的市場優(yōu)勢，國際熱錢因此獲得涌入國內(nèi)房地產(chǎn)的契機。并且因我國只是在較短時間發(fā)展起房地產(chǎn)，市場定價機制未形成，國際熱錢趁機對市場操縱抬高房價。直接的壟斷后果就是減少消費者剩余，如今要想降低房價、減少熱錢流入，使房地產(chǎn)能公平有序，就需將壟斷減少，讓房地產(chǎn)能有序競爭。所以政府應(yīng)制定出反壟斷房地產(chǎn)法規(guī)，這樣才可從本質(zhì)上將熱錢抬高房價的隱患消除。

綜上所述，通過研究我國房地產(chǎn)受國際熱錢的影響，不難發(fā)現(xiàn)國際熱錢能精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)動向，所以為了化解房地產(chǎn)動向被熱錢投機者掌控，我們應(yīng)規(guī)范、監(jiān)控及引導(dǎo)國際熱錢，做到有效監(jiān)管涌向國內(nèi)的熱錢。這就要強化監(jiān)管異常的短期資金與完善金融監(jiān)管；對人民幣匯率完善形成機制，謹(jǐn)慎開放資本項目；堅決對房地產(chǎn)消除市場壟斷。

參考文獻

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