淺議完善現代物業服務收費價格機制

吳正鋒

摘 要：物業服務收費作為現代物業服務的重要環節，是社會各界關注的焦點，容易引發社會矛盾。不僅影響物業行業健康發展，而且關系到老百姓的切身利益及社會和諧穩定。而物業服務收費價格機制不完善是其主要原因。通過梳理物業服務收費中的不合理現象，剖析物業服務收費中存在的問題，提出改善現代物業發展環境，優化現代物業服務收費價格機制的對策和措施。

關鍵詞：現代物業;服務收費;價格機制;對策措施

引言

“小康社會”是21世紀我國全面建設的奮斗目標，人民的生活應不僅是物質豐富、質量上乘，還應有高標準的精神生活及良好的社會生活環境。物業服務在構建和諧社會中扮演者重要角色，物業服務的好與壞，直接影響了小區居民生活的質量。近年來有資料顯示，物業服務收費問題的投訴呈攀升趨勢。如何解決好這些問題成了業內人士的焦點，如何向香港、新加坡及多數的歐美國家學習，如何根據我國國情，優化現代物業服務收費價格機制，解決收費難問題，有著極強的理論和現實意義。

一、現代物業服務收費現存問題

自21世紀以來，部分地區已建立了相應的收費管理機制，一定程度上緩解了物業服務收費糾紛，但物業服務收費標準仍然不統一，收費價格機制仍然不完善，不能適應當前管理中的實際情況，造成了諸多問題。如物業服務人員的看法是，在現在這個社會不交、少交、欠交物業服務費是司空見慣的，這嚴重影響了這個行業的發展，也沒有費用來提高社區的服務質量。如業主的看法是，物業服務質量不過關，收費高，交了的錢不知道用在了哪里，值不值等等。細分說下來主要有以下幾方面的問題。

1.物業服務收費價格差距過大。根據2011年的某一項調查顯示（見表1），所調查城市的物業服務收費價格標準不統一，深圳最高，高達3.96元每月每平方米;杭州最低，低至1.75元每月每平方米，中間差距達2.21元每月每平方米，約2倍的差距讓人觸目驚心。

此外，據筆者不完全調查統計，部分城市內不同社區的物業服務收費價格也各不相同，同檔次的不同小區其物業服務收費價格也有0.2元、0.3元、0.5元每月每平方米的差距。據分析，物業服務收費價格混亂的原因有兩點：（1）由于現存的物業服務收費價格不完善，導致物業服務收費價格調整不到位，與實情不匹配;（2）物業服務收費價格調整難，業主反抗強烈。

2.物業服務收費價格不透明。相關法規是要求經營者嚴格落實明碼標價制度，在經營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息;不得利用優勢地位，強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費;不得在標價之外收取任何未予標明的費用。然而很多的業主對所收取的費用的用途不甚了解。業主認為既然繳納了物業費，房屋漏雨、管道跑水、墻體發霉，甚至鄰居私拆濫改、樓下商服挖坑等問題都應該由物業公司來解決，然而費用交了之后，這些問題仍然得不到解決。甚至可以說“物業公司都干啥了，我們咋不知道？”這是大多居民面對物業費的一種質疑。在一項網絡調查中，網友們紛紛表示：很多費用交得不明不白的，交了多年管理費，物業服務公司都不公開賬目，再就是車位太貴。網友“小題大做”爆料：小區沒有成立未經正常程序征收停車費，不開正規發票，只有收據，收費不公示。物業公司物業收費價格標準應該是透明化、量化，盡可能讓物業收費公開透明，讓業主了解物業費的使用、支出情況。這樣業主權益才能得到最基本的保證，業主拒繳物業服務費也只是為了保證自身合理權益。另外，居民也應改變對物業服務和收費公開制度漠不關心的態度，不要連自己所在的小區物業收費公示板在什么地方、列出的各種支出都不知道。

3.物業服務收費價格水平與服務質量不符。近年來業主對物業服務的質量要求也越來越高，日益看漲的物業服務費使得越來越多的業主對物業服務是否“質價相符”提出了質疑，大多數業主覺得，自己付出的高額的物業費卻未能獲得等值的物業服務。而物業服務公司收繳了費用卻未能及時解決業主遇到的物業問題，部分物業服務公司對于業主報修的事情天天推諉扯皮，也正是這樣的“不對等”造成了業主與物業服務企業的矛盾日益突出，物業服務糾紛不斷。

二、進一步完善現代物業服務收費價格機制的對策措施

從下面的分析可以看出，只有完善現代物業服務收費價格機制，才能進行一步解決“收費難”這個問題。而“收費難”又是一個牽涉到企業法規、價格擬定、業主素質等方面的系統工程。

1.優化物業服務收費定價機制。首先應當明確交費主體。即明確現行政策背景下的物業服務交費主體，以避免發生糾紛。其次是依據行業特性來定價物業服務費。針對物業服務行業的特性，應堅持市場規律來制定物業服務收費價格，依據收費與服務對稱性原則來合理制定物業服務費價格。

應當加強對物業服務公司的經營成本進行仔細核算，細分物業服務的成本構成、掌握物業服務成本的市場情況，測算服務費用分攤量;同時還應注意各不同級別社區之間物業服務成本的區別，兼顧民眾的經濟承受能力，盡量制定合情合理的物業服務價格。再次是量化物業服務，實行服務計量價格對等的管理辦法，用“卡式” 收取。完善物業服務公司內部的管理制度，制定量化的服務標準及行業標準，加強服務質量，讓服務工作對得起所收取的那一分錢。如認認真真地做好物業保安夜間巡查，加強巡邏，防患于未然。

2.成立監管部門，加大監管力度。首先要將物業服務收費透明化，如將物業服務費用明細進行公示，加強收費價格標準的透明度，做到“三公，即公正、公開、公平”，使物業服務收費價格機制更為完善透明化。如引進管理軟件，收費明細聯網，按制定的條款實行“網上”收取。其次是成立相關的監管部門，如業主委員會，通過會員參與監督管理，來制約物業服務公司的收費，爭取將收取的每一分錢都用到實處，真正實現“取之于民，用之于民”。也可以在政府體系內成立專門的部門，監控物業服務公司的物業服務費用價格，防止亂收費，避免產生各種糾紛。

3.完善物業服務收費價格協調機制。《物業服務收費管理辦法》規定：“物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。”因此，應該根據具體服務情況協商好物業服務費價格，或者是完全由業主與物業服務公司按照市場原則自由協商價格并在物業服務合同中約定。物業服務費的價格如何關系到民眾的利益，因此應健全成本監審和動態調整機制，及時依據社會市場動態，在原有基礎上進一步調整和規范物業服務有關費用分攤。及時適當調整各社區物業服務費收取的價格。此外，小區物業服務部門應該提高物業服務質量，合理收費。物業服務公司從自身找原因，樹立優良的服務理念，實實在在地落實好每一項物業服務工作，絕不推諉扯皮，讓民眾所交的每分錢都能用到相應的“刀刃”上，物有所值。

總結

綜上所述，伴隨著小區物業服務活動的全面展開，以政府定價方式管理物業服務收費，也逐漸暴露各種弊端。今天的物業服務行業規范欠缺，各種問題層出不窮，尤其是在物業服務費收取方面。筆者在本文中詳細闡述了目前物業服務收費價格方面存在的問題，對費用收取價格混亂，費用收取不透明，服務費用收取不合理等方面進行了分析。通過分析得出一條脈絡，即當前物業服務行業應當將物業服務收費價格的定價機制進行完善，加大力度完善監督組織部分，提高物業公司的服務質量，共建和諧社區。

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