我國房地產信貸風險及化解策略

摘 要：近年來，我國房地產投資持續保持較快的增長速度，房地產市場的活躍對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展、拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產過熱現象使我國本來就不健全的金融機構面臨著嚴峻的考驗。如何加強房地產信貸風險管理，保障信貸資金安全，維護金融體系穩定，筆者從房地產信貸管理制度及風險防范機制等方面提出幾點建議。

關鍵詞：信貸；房地產信貸；信貸風險管理

信貸是貨幣價值的一種讓渡形式，是貨幣價值運動的一種特殊形式。它有廣義和狹義之分，廣義的信貸應該包括吸收存款和發放貸款兩方面的內容，而狹義的信貸只是指發放貸款。本文研究的信貸主要是指狹義的信貸，也就是就發放貸款這個方面進行研究。作為銀行信貸，它是指銀行為了開展貸款業務獲取貸款利息而進行的相關的經營活動，信貸是銀行運作資金的主要形式。

所謂房地產信貸，是指商業銀行以房地產開發企業和房地產商品消費者為服務對象，針對房地產市場生產活動和商品房購買活動而發放貸款的經營行為。從房地產信貸的實質來看，它實際是銀行或其他金融機構通過相應營運手段，將社會閑散資金籌集起來，進而將其一定期限內的支配權有條件有代價地讓渡給房地產開發企業和房地產商品消費者的一種行為。

1 我國房地產信貸存在的問題

我國開展房地產信貸業務的機構主要是大中型商業銀行，它們資金實力雄厚，有很強的抗風險能力。我國商業銀行直接受到我國中央銀行即中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會的嚴密監控，這也有利于降低我國爆發房地產信貸危機的可能性，這些是我國房地產信貸的特點決定的有利方面。但是我國房地產開發所投入的資金實際上絕大部分直接來源于商業銀行（房地產開發項目貸款）或間接來源于商業銀行（消費者借入住房抵押貸款預付給開發商、承包房地產開發項目的施工企業借入流動資金貸款墊支到開發項目中），使房地產信貸風險高度集中于大中型商業銀行，而又缺乏信貸資產證券化的手段和途徑，巨大的風險基本上不能象美國一些發達國家那樣向廣大證券持有人轉移，因此如果我國房地產信貸領域潛伏的風險一旦大規模爆發，就將導致極其嚴重的金融危機，沉重打擊我國的金融業和整個國民經濟。

我國國務院、中央銀行和監管部門高度警惕房地產市場風險、嚴密監控房地產信貸風險的正確態度與采取的一系列調控措施，使我國到目前為止沒有發生嚴重的房地產信貸危機。但我國客觀存在的上述不利方面要求我們必須正視房地產信貸領域存在的問題和風險因素。

具體來說，我國房地產信貸存在的問題主要表現在以下幾個方面：

1.1 低利率政策成為房地產市場發展的助推劑

從1997年以來，政府為應對東南亞金融危機，刺激國內經濟發展，中國人民銀行采取了相應的支持措施。這些措施主要是以調整利率和存款準備金率為手段。從1997年以來，中國人民銀行不斷下調貸款利率和存款準備金率，1年期貸款利率從1997年10.08%下調到2002年的5.31%；法定存款準備金率從1998年的13%下調到2003年的6%。雖然中國人民銀行在2004年開始輕微上調貸款利率和法定存款準備金率，但是，由于我國貨幣政策效應的傳導有一段時滯期，一般為8～14個月，在這一段時間，房地產開發企業可以付出較低成本就輕松地從銀行獲得貸款。

1.2 利率調整有一定效果但不夠理想

近幾年的經濟過熱現象始于2006年，在經濟過熱的背景下，國內出現通貨膨脹跡象，物價上漲現象較為嚴重。為了控制通貨膨脹，抑制經濟過熱現象，中國人民銀行自2006年以來已經多次對存貸款利率進行了相應調整，5年期以上住房貸款利率上調了兩個多百分點。同時，中國人民銀行還多次調整法定存款準備金率，曾經將銀行存款準備金率上調到17.5%的高水平位置。此外，為了抑制經濟過熱現象，加強對房地產信貸的管理，中國人民銀行在2007年還同銀監會聯合下發了兩份文件，文件要求對國內房地產市場加強管理，特別是對房地產信貸提出了具體要求。在政府宏觀調控政策的影響下，經濟過熱現象得到較為有效的抑制，房地產市場也出現理性回歸的跡象，2008年，國內大部分地區房價出現下滑趨勢，成交量也有所減少，市場一度陷入低迷狀態。從2009年第二季度開始，房價上升越來越快，商品房成交量也有所增加，特別是在二線城市，房價不斷呈現上漲趨勢，似有與一線城市一較高下的趨勢，國內房地產市場 “泡沫”進一步發展，在這樣的環境下，房地產信貸風險重新抬頭而且引起中央政府的高度警惕。

1.3 缺乏有效監管的金融創新刺激了房地產市場泡沫的出現

為推動房地產市場健康發展，刺激消費者個人信貸，國內金融機構在房地產信貸方面進行了金融創新的探索。但是，我國的金融創新沒有相應的分散風險的證券化產品，所有潛藏于金融創新的風險都只能由金融機構獨立承擔。同時，我國相關機構也沒有對金融創新產品實施有效監管的機制和措施，這也使某些金融創新產品不但不能推動房地產信貸健康發展，反而引導其向著不健康的方向發展。

房地產價格的持續上漲，使越來越多的投資者進入房地產市場，“炒房”成為投資者獲得穩定高額利潤的手段。從房地產信貸市場來看，以房產作抵押的個人貸款成為投資者青睞的投資資金來源方式，這一貸款方式因其貸款成本低廉而得以迅速發展。各銀行機構為吸引客戶資源，紛紛推出各種金融創新產品，比如二手房轉抵押貸款、住房抵押貸款、循環貸款業務等。銀行為客戶提供的這些金融創新產品大大縮短了投資者的還款期，同時還縮減了利息支出，而且這些金融創新產品還形成一個不利于房地產市場發展的邏輯，那就是投資者購買的房產越多，就能獲得越高的貸款額度，這樣房地產市場就吸引了越來越多的“炒房”者，進而導致我國房地產市場的不健康發展。

1.4 商業銀行在房價持續上漲情況下放松了貸款條件

由于房價的持續上漲，以房地產作為抵押的個人貸款的迅速發展，各銀行機構將業務開展的重心放在了個人貸款業務上，因為作為抵押物的房地產的價格不斷上漲，銀行業無需擔心貸款者的還款能力，在這樣的情況下，各銀行機構就紛紛降低了貸款條件。在個人貸款業務的實際操作中，銀行雖然也制定了一些措施來防范貸款風險，但是這些措施多流于形式，比如各銀行都對個人貸款設定了相應的審核制度，但是這些審核制度中設置的審批條件多數是形式要素，也沒有相應的較有效的監管措施，這樣就使個人信貸難以避免地存在著一些潛在風險。具體來看，主要表現在以下幾個方面：

①雖然從2001年開始，中國人民銀行曾經發布多個文件，對個人住房抵押貸款進行了規范，比如適當提高第二套和第二套以上住房貸款的首付比例，明令禁止“零首付”。但是各銀行機構為了吸引更多的客戶，仍然不斷放寬貸款條件，多數仍然執行兩成到三成的首付比例。從國際上來看，絕大多數國家個人住房抵押貸款的首付比例都在40%以上，這樣就使我國銀行機構面臨比國際上其他國家更大的風險。

②在我國，個人住房抵押貸款還款數額占家庭收入的比重過大，這就意味著貸款人還款壓力過大，這也是導致房地產信貸風險的因素之一。在世界絕大部分國家，個人住房抵押貸款還款數額占家庭總收入的比重一般不超過35%，而我國卻規定個人住房抵押貸款每月還本付息金額不超過家庭月收入的50%，大大超過了國際水平。在近兩年來我國消費物價迅速上漲的情況下，普通居民家庭月收入中用于日常吃穿等基本消費的開支增加較快，50%的還本付息負擔就更加沉重，使借款人無力還款的風險加大。

③從我國個人住房抵押貸款申請需要的相關收入證明來看，相對世界其他國家，要求也比較低。國際上大部分國家，消費者在辦理個人住房抵押貸款申請相關手續時，需要提供銀行信用記錄、個人收入證明、銀行對賬單、個人所得稅稅單等證明文件，而在我國，消費者在辦理個人住房抵押貸款申請相關手續時只需要提供個人收入證明即可，而這個收入證明可信度并不高，這也給銀行信貸造成風險。

④在我國房地產信貸中一度出現過較多貸款條件極為寬松的金融創新產品，比如“零首付貸款”、“假抵押貸款”等以及一些與美國再抵押融資的金融創新產品類似的信貸產品，比如“循環貸”、“氣球貸”、“轉抵押”、房屋“凈值”貸款等。如果這些所謂“創新”被廣泛模仿、大規模開展，個人住房抵押貸款風險將更快發展、惡化。

2 完善房地產信貸的制度和程序

近年來，我國房地產投資持續保持較快的增長速度，房地產市場的活躍對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展、拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，局部地區和部分中心城市出現的房地產過熱現象使我國本來就不健全的金融機構面臨著嚴峻的考驗。房地產金融機構既要支持房地產市場發展，為全面建設小康社會做出積極貢獻，又要切實加強房地產信貸風險管理，警惕房地產泡沫的出現，保障信貸資金安全，維護金融體系穩定。為此，我們應該從以下幾個方面著手：

2.1 建立良好的房地產信貸風險分攤機制

建立良好的房地產信貸風險分攤機制，緩解銀行信貸資金風險。一是建立政府擔保制度，發揮政府對住房信貸的支持作用。政府對住房信貸進行擔保、可以克服經濟適用房開發企業自行找擔保單位的缺陷，有效分散銀行信貸資金風險。二是建立政府干預制度，為防止開發商為追求高利潤，盲目開發高價位“精品房”，政府部門應會同城建、統計部門搞好市場調查統籌規劃，指導開發企業理性投標，在開發高、中、低檔樓盤并存情況下，多考慮些中低收入人群的利益，杜絕商品房閑置現象的發生。三是進一步完善住房消費信貸商業保險制度，緩解銀行的信貸資金風險壓力。四是充分發揮公積金制度作用，為住房信貸提供更廣泛的資金來源。

2.2 加強對房貸部門的法律風險防范

完善制度和法規，加強對房貸部門的法律風險防范。對于法律風險的防范，主要依靠有關立法部門和政府加強監管力度，采取必要的措施加強管理，如防止房地產開發商將抵押房出售或開發商不按期償還貸款，可以規定：房地產開發商只能在一個指定銀行開設一個房款專用賬號，該賬號只能專款專用，不能變現，不能非法轉移；購房者支付房款應當直接同指定銀行結算，房地產開發商不得直接收取購房現金，而應憑銀行結算回單向購房者開具發票或收據；銀行對房地產開發商房款的使用要嚴格審核，確定使用風險比例，確保預售商品房建設投入、交付使用和產權明確。國家除加強房地產專款監督力度外，對那些故意非法套取房款或貸款的法人和個人，在承擔民事責任的同時，應予以刑事打擊。同時作為政府監督部門和司法機關，應克服特權和地方主義，加強自身隊伍建設，堅持原則，廉潔律己，秉公辦事，只有這樣才能真正有效地保證房地產金融的安全。

2.3 加強個人住房貸款管理

要完善個人住房貸款管理辦法，嚴格執行貸款的發放標準，逐步建立和完善個人征信系統，要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管；商業銀行發放個人住房抵押貸款時，要嚴格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續，貸款額與抵押物的實際價值的比例（抵借比）最高不得超過70%。2010年4月國務院“新國十條”規定：“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高”。2011年1月國務院“新國八條”規定：“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理”。

2.4 主管部門嚴格執法、嚴格審批

我國進入WTO后，國外有實力的房產開發商大量進入我國的房地產市場。主管部門在制定完善的法律法規的同時，要嚴把房地產市場的入口關，把不具備資格的房地產開發企業拒之門外，加強房地產開發企業的項目審批，杜絕非法開發，協調各部門的關系，降低甚至取消不合理的稅費，為房地產合理有序發展創造寬松條件；各專業部門應引進先進的技術和服務理念，提高物業管理、建筑設計、工程設計、城市規劃、市政管理水平；各中介部門應規范房屋代理、仲裁、信息咨詢、價格評估、房地產抵押、擔保等中介服務業務。

2.5 嚴格業務操作，杜絕“零首付”

嚴格業務操作，杜絕“零首付”，防止房地產開發企業風險轉嫁。各銀行機構的競爭，形成了對優良個人住房貸款客戶的搶占，一些銀行機構以降低住房首次付款比例為條件占領市場份額，一些不規范的房地產開發企業容易利用這個空隙騙取購房者的資金，繼而轉嫁給銀行機構，形成銀行風險。另外，房地產產品質量不高，開發商不守信譽，形成了開發商和購房者的矛盾。入住率不高、閑置等種種問題容易造成房地產行業的虧損。這些問題解決不善，容易形成房地產市場的風險，也容易轉嫁給銀行機構。各銀行機構要嚴格規范業務操作，認真調查，杜絕“零首付”，嚴格執行首付比例政策，控制信貸風險。

2.6 從加強制度建設入手，強化房貸管理責任

從加強制度建設入手，強化房貸管理責任。房貸管理制度上的漏洞、操作程序的混亂、局部利益的驅使、職業道德的淪喪是造成不良貸款的內部根源。因此，規避風險應該認真堅持和執行貸前調查、貸時審查、貸后檢查的“三查”制度。同時，還要在三查分離的基礎上，建立責、權、利相結合的貸款責任制。一是實行行長負責制。各級行長應對本級房貸貸款的發放收回負全部責任。二是審貸分離制。房貸調查部門負責貸款調查評估，承擔調查失誤和評估失誤的責任；房貸審查部門負責貸款風險的審查，承擔審查失誤的責任；房貸檢查部門負責貸款的檢查和清收處理，承擔檢查失誤、清收和督導不力的責任。三是分級審批制。根據業務量的大小、管理水平和房貸貸款風險性確定各分支機構的審批權限，超過權限，上報審批。要堅決杜絕以貸謀私現象，對房貸信貸人員應建立終身責任追究制，對其決策失誤和人為造成的房貸風險應視情節輕重給予黨政、政紀處分，觸犯法律的應移交司法機關處理。

3 完善房地產信貸風險防范機制

完善房地產信貸風險防范機制對于房地產信貸活動的健康發展具有重要意義，具體可從以下幾方面入手：

3.1 未雨綢繆，防患未然

目前來看，我國的房地產信貸業務開展較順利，但仍須居安思危，常備不懈，隨時觀察風險因素的變化，預測風險發生的概率和風險損失的大小，提前做好經濟形勢逆轉時化解、轉移房地產信貸風險和解決房地產信貸風險事件、減輕風險損失的行動預案，并作好有關的制度、資金、物資、機構、人員準備，盡一切可能把房地產信貸風險及其影響控制在較低程度、較小范圍內，避免它進一步惡化、深化而發展為全面的金融危機。

3.2 信息共享，全程監控

積極建立起全國性的房地產信貸管理信息系統，培養高素質的信息分析處理人員，從貸款申請審批、貸款發放、貸款使用、貸款回收到貸后總結，從個人收入、個人資信、企業財務狀況、企業資信、房地產業發展狀況、房地產市場形勢到貸款銀行財務狀況、宏觀經濟狀況，進行全面分析、動態分析，實現全方位、全過程的房地產信貸風險監控。

3.3 規范制度，落實責任

建立適合我國情況的科學的、規范的房地產信貸制度和房地產信貸風險管理制度。要明確國家金融主管部門、國家發展與改革主管部門、開展房地產信貸業務的商業銀行總行、房地產業管理部門等在房地產信貸風險方面各自的管理責任和管理權限，形成全面監測、管理、調節、控制房地產信貸風險的組織網絡和工作機制，避免美國次貸危機的悲劇在我國重演。

3.4 建立個人信用信息體系

有關部門應加快個人信用信息體系建立的步伐。科學有效的信用信息體系是開展住房信貸的安全保證，也能有效控制消費信貸風險，便捷商業銀行消費信貸操作，個人住房信貸業務單筆貸款額度小、筆數多，很難再用傳統的方式逐戶審查，同時傳統的逐戶審查也增加了銀行的資金成本。當前，居民消費已進入“住”“行”消費升級階段，信用信息體系的建立已迫在眉睫。有關部門應加快個人信用信息體系的建設，支持廣大個人消費者，逐步引導由自我儲蓄型消費向信用支持型轉變，使廣大居民更快地步入消費信用化時代。

3.5 建立住房金融防范、預警與管理體系

一要建立貸前風險防范與控制機制，在目前還沒有一整套完整的個人信用狀況征信系統的情況下，銀行、稅務、勞動、統計等部門可將有關個人信用資料進行資源共享，并逐步建立一套權威、真實的個人資信狀況咨詢等級標準。通過科學地對貸戶的個人素質、購房與還款能力、保障能力、不良資信情況等進行貸前調查，取消或提供不同的貸款額度、年限及擔保方式的貸款，嚴格把好貸前關。二要構建住房消費貸款的預警系統，量化測算房產價格波動對抵押貸款安全性的影響，測定貸款抵押物價值的變化對貸款風險度的影響，及時采取相應措施。三要科學地設定抵押貸款比例，構筑風險防范的牢固屏障。貸款比例要依據各個地區經濟發展速度及穩定性、住房市場的成熟程度、住房價格水平、物價指數來確定。四要落實貸后管理的各項工作措施，包括貸后檢查內容、貸后風險的識別與判斷、違約貸款的催收與處理、人員的配備與檢查期限等。

3.6 建立高素質房地產信貸隊伍

加快業務培訓步伐，建立高素質的房地產信貸隊伍。隨著房地產信貸業務品種的增多和業務規模的擴大，這種新業務對業務知識的全面性提出了很高的要求，加強信貸政策、法律制度和相關知識的培訓，顯得十分迫切和必要。首先要對信貸人員進行思想觀念培訓，著力培養信貸人員的風險意識和責任意識，樹立向優質客戶要效益、向規范管理要安全、向市場開拓要發展的經營理念；其次加強房地產信貸規章制度和相關知識的系統培訓，使信貸人員掌握業務知識，提升管理水平；再次要實行先培訓、后上崗制度，實行競爭上崗，以能定崗，以績定位。培訓不合格和責任心不強的人員不能上崗，要將熟悉信貸業務和品行優良的人員充實到房地產信貸崗位，同時應把激勵機制引入放貸、收貸工作的全過程，制定房貸人員包放、包收、包效的利益制度。總之，通過采取多種措施，努力提高信貸人員素質，建立一支素質高、業務精、技能強、知識面廣的信貸隊伍。

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作者簡介

李磊（1980-），女，四川省德陽人，四川建筑職業技術學院，講師，碩士，主要從事企業經濟管理方面的研究。