淺談業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理的沖突與調(diào)適

摘 要：目前，我國在業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理方面的法律法規(guī)尚不完善，導(dǎo)致兩者之間易于產(chǎn)生沖突，且難以調(diào)解。探析業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理存在的沖突并擬定調(diào)適方案，對(duì)完善我國立法，保障物業(yè)部門合法權(quán)益具有重要意義。

關(guān)鍵詞：業(yè)主物權(quán)；物業(yè)管理；沖突；調(diào)適

我國現(xiàn)有法律將業(yè)主物權(quán)表述為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，然而，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念界定卻并不完善。在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上，建筑物區(qū)分所有權(quán)具有四個(gè)特征：①整體性；②多樣性；③統(tǒng)一性；④主導(dǎo)性。這種模糊的概念對(duì)業(yè)主來說是一種難以逾越的障礙，在與物業(yè)管理方發(fā)生沖突時(shí)業(yè)主難以提供法律依據(jù)，并且，物業(yè)管理方也難以界定自身行為和業(yè)主行為是否觸犯了法律條款。因此，探析業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理之間的沖突與調(diào)適方案，基于物業(yè)視角，打造與業(yè)主之間牢靠合作關(guān)系，是物業(yè)管理方的重要責(zé)任。

1 業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)的沖突根源探析

2007年1月國務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確指出，物業(yè)管理是業(yè)主通過競聘所選聘的物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是以服務(wù)為載體的主客體關(guān)系，其中，業(yè)主是接受服務(wù)的主體，而物業(yè)管理則是提供服務(wù)的客體。然而，由于兩者之間的觀點(diǎn)不同，矛盾也較為突出。這種矛盾在現(xiàn)實(shí)中主要源于兩種因素。其一，業(yè)主以物業(yè)主人的身份自居，以非專業(yè)的觀點(diǎn)使用和管理物業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)則是物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在認(rèn)識(shí)和管理理念方面與業(yè)主有著明顯的不同和對(duì)立。此外，管理費(fèi)用和業(yè)主裝修物業(yè)、亂搭亂建等等也是易于導(dǎo)致業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)，歸根結(jié)底，業(yè)主和物業(yè)管理方的主觀性行為是沖突的主要引線。其二，物業(yè)管理方以專家身份自居，在對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理時(shí)不顧業(yè)主的利益，獨(dú)斷獨(dú)行，也是導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理方?jīng)_突的重要因素。例如，2013年12月北京某小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理方發(fā)生了沖突，沖突源于物業(yè)管理方擅自在小區(qū)內(nèi)的公共綠地上搭建圍墻作短期用途，圍墻建成后遮擋了小區(qū)x號(hào)樓1、2樓的窗戶，致使1樓、2樓住戶室內(nèi)的日照不足，引起了業(yè)主的不滿（北京日?qǐng)?bào)刊）。在業(yè)主與物業(yè)的沖突中，類似沖突主要責(zé)任方在于物業(yè)。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確指出：物業(yè)公司不得擅自改變物業(yè)房屋及配套設(shè)施的用途、外觀、結(jié)構(gòu)等等，不得私搭亂建，利用公共資源如建租車庫、商店等設(shè)施牟利，因此，對(duì)于類似行為業(yè)主有權(quán)運(yùn)用法律來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

2 如何調(diào)適業(yè)主物權(quán)與物業(yè)管理的矛盾

（一）建立健全物業(yè)管理體系

1.完善制度，加強(qiáng)自身建設(shè)

從內(nèi)部環(huán)境來看，加強(qiáng)自身建設(shè)是當(dāng)前許多物業(yè)管理企業(yè)所面臨著的重要課題。其中，建設(shè)的核心主要在于制度建設(shè)。在工作實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)高層應(yīng)將制度建設(shè)當(dāng)做首要任務(wù)來抓。制度建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在這項(xiàng)工程中，其主要內(nèi)容包括：①崗位制度，明確各部門、各員工的職責(zé)，用制度加強(qiáng)部門與部門、員工與員工、部門與員工之間的聯(lián)系，使其首先成為一個(gè)極具能量的整體，從而加強(qiáng)工作效率和提升工作質(zhì)量；②薪資制度，將績效管理和獎(jiǎng)罰制度融入制度中，以此來激勵(lì)員工的工作熱情和提升他們的工作能力；③教育培訓(xùn)制度，在制度中體現(xiàn)對(duì)員工的教育培訓(xùn)內(nèi)容，將對(duì)員工的素質(zhì)培訓(xùn)當(dāng)做一項(xiàng)生產(chǎn)任務(wù)來管理，從投入產(chǎn)出視角加大培訓(xùn)力度，建立一支高素質(zhì)、高水平的專業(yè)隊(duì)伍。

2.建立合作物業(yè)管理模式

在工作實(shí)踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)常常會(huì)遇到業(yè)主不配合企業(yè)工作、不繳納管理費(fèi)的情況；與此同時(shí)，一些地產(chǎn)開發(fā)商為降低成本，在物業(yè)的配套設(shè)施上做文章，壓縮配套設(shè)施的投入成本，導(dǎo)致一些物業(yè)的配套設(shè)施（或設(shè)備）要么質(zhì)量無法保障，要么設(shè)施遲遲難以到位，這也給物業(yè)管理企業(yè)制造了障礙，并加大了企業(yè)的成本投入。面對(duì)這種狀況，物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的一些相關(guān)規(guī)定，聯(lián)系與物業(yè)相關(guān)的企業(yè)單位共同管理，從而提升管理力度和服務(wù)質(zhì)量。例如，物業(yè)管理企業(yè)可加強(qiáng)與地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)系，共同解決物業(yè)配套設(shè)施或設(shè)備存在的問題。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于在管理中發(fā)現(xiàn)的一些問題，要找準(zhǔn)責(zé)任主體，如確實(shí)是由地產(chǎn)開發(fā)商所造成的問題，可與其積極與其展開對(duì)話交流，讓地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)來解決問題。在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)可與地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)定由開發(fā)商提供資金，由物業(yè)管理企業(yè)提供人力，并負(fù)責(zé)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行宣傳。如此，則既能夠有效解決問題，減少物業(yè)管理企業(yè)的工作壓力，又能夠提升地產(chǎn)開發(fā)商的聲譽(yù)，從而達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享這一目的。

3.以試運(yùn)行管理模式積極探索

在工作實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不斷創(chuàng)新管理方法，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以試運(yùn)行模式積極探索，開拓出一條具有時(shí)代特征并符合企業(yè)發(fā)展需求的可行之路。

在當(dāng)代的管理理論中，試運(yùn)行是高效管理體系的重要構(gòu)成部分，是管理體系框架的支撐之一。那么，試運(yùn)行應(yīng)當(dāng)試什么？筆者認(rèn)為，第一，嘗試制度建設(shè)是否完善；第二，嘗試戰(zhàn)略規(guī)劃是否可行；第三，嘗試內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理；第四，嘗試企業(yè)的內(nèi)、外部環(huán)境是否能為自身發(fā)展提供動(dòng)力。此外，在進(jìn)行試運(yùn)營管理的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要建立管理評(píng)審機(jī)制，以業(yè)主的滿意度和物業(yè)的合理增值為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以質(zhì)性評(píng)價(jià)和量化評(píng)價(jià)為主要方法，全面評(píng)價(jià)管理體系的適宜性、充分性和有效性，總結(jié)管理業(yè)績，從而不斷完善管理體系，提升管理效能和提高管理質(zhì)量。

3 結(jié)語

總之，基于物業(yè)管理企業(yè)角度探析，面對(duì)與業(yè)主物權(quán)的沖突與矛盾，我們應(yīng)逆流而上，加強(qiáng)自身建設(shè)，完善制度并優(yōu)化內(nèi)部控制，首先使我們的工作無可挑剔，其次才運(yùn)用法律來維護(hù)自身的合法權(quán)益。只有這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)能夠經(jīng)受更多的挑戰(zhàn)，繼而，也才能更好的實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介

張俊杰，31，法律，河北省委黨校法律專業(yè)在職研究生。