沈北地鐵商業地產項目地塊分析

佟琳 姚遠 沈陽工程學院

沈北地鐵商業地產項目地塊分析

佟琳 姚遠 沈陽工程學院

隨著各中心城市地鐵項目的建設，地鐵經濟越來越受到人們的重視，尤其是地鐵商業地產項目，本文在對沈北地鐵商業地產項目地塊現狀分析的基礎上，給出了沈北地鐵商業地產項目道義地塊的SWOT分析，以期為沈北地鐵商業地產的開發提供借鑒。

地鐵商業地產 地塊分析 現狀 SWOT

一、引言

沈北新區（原新城子區）是沈陽九大市轄區之一，地處沈陽三環北郊，位于沈陽、大連、長春、哈爾濱“東北城市走廊”中部，南靠沈陽市區，北隔遼河、萬泉河與鐵嶺、法庫縣相望，東與撫順市、鐵嶺縣毗鄰，西接遼西走廊，與新民市、于洪區相連。沈北新區是連接吉林、黑龍江和內蒙古三省區的黃金通道和”東北城市走廊”的樞紐重地。區內有遼寧大學、中國醫科大學、沈陽航空航天大學、沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧傳媒學院、中國醫科大學沈北校區等數十所高校，被譽為沈北大學城。目前，沈北新區處于開發階段，房價、物價相對其他區域較低，且土地供應量較大，是一些剛剛畢業的大學生、外來務工人員，和其周邊地區原有居民在沈陽定居的首選。沈陽地鐵二號線的開通帶動了沈北地區的經濟發展，也為沈北地區的地鐵商業地產項目開發提供了基礎。

二、沈北地鐵商業地產項目地塊現狀

目前，沈北地區商業已經初步成型，已經可以滿足附近的居民及學生的生活需求，如何才能從這樣的市場環境中找到自己的商業機會，商家經營差異化、突出特設、經營賣點創新是其發展的必要條件。沈北地區主要商業集中在道義商圈，該商圈是沈北地區的核心地帶且緊鄰大學城。針對近13萬在校大學生的資源，以學生為主導，附帶服務周邊年輕居民，市場中還尚沒有充分滿足這種形態群體需求的商業項目。商圈中缺少具有代表性的特色餐飲，現在大多數已普遍的流動性的小吃為主，由于大學生是來自中國各地，離家遠的學生長久不能回家，如果能在本地區擁有家鄉特色餐飲，肯定能夠吸引大學生去消費。商家完全可以從受教育程度高、追求前衛消費等消費特點來定位商業項目。

同時，在政府全力將沈北新區打造成商業旅游區的政策指導下，沈北新區將被塑造成富有生機又有魅力的新城，由于地鐵二號線的延伸線的發展，可以將沈北地區打造成具有地方特色，使之成為生態旅游、商業發展、文化特色于一體的城市活動區。北延長線的再建設，極大程度的方便了人們的出行，對于沈北新區商業市場產生了極大的積極影響，將會使沈北新區的商業產生驚人的變化。

三、沈北地鐵商業地產項目道義地塊SWOT分析

針對沈北地鐵商業地產項目道義地塊進行SWOT分析，以指導項目定位。

（一）優勢

（1）區位優勢：道義區域距離市區較近，區域交通較其他區域方便，發展速度也較快；（2）配套優勢：商貿中心、醫院、銀行、餐飲娛樂等設施較為齊全；（3）交通優勢：目前有公交線路9條，地鐵二號線延長線至此，且沈陽到鐵嶺的城際鐵路起點源于此；（4）人口優勢：該區域人口比虎石臺、輝山農高區多，人口具有數量優勢，且該區域一直以來就是人口聚集區，使得該區域具有一定的發展基礎；（5）大學城帶動：該區域已經形成了成熟的大學城教育基礎；大學在校師生13萬人，每年畢業生4萬人，大學生是其發展相關商業項目最重要的對象和資源。

（二）劣勢

（1）目前道義商圈有積家、華潤萬家、福瑞佳三足鼎立，覆蓋高中低檔商品，但商場和沿街商鋪經營同質化嚴重，特色稀少、經營創新普遍不足；（2）近13萬在校生的消費資源，這個群體有著年輕、受教育程度高、消費選擇多樣性等特點，目前尚沒有能夠充分滿足這部分群體需求商業項目和商業規模；（3）優勢資源利用不足，新興業態融合有待提升，溫泉養生、文化旅游、智能終端及移動互聯網等具有區域比較優勢的產業資源開發利用不足，未充分發揮對新區服務業發展的推動作用，科技、文化、現代信息技術與傳統服務業態之間的融合度有待于進一步提升。

（三）機會

（1）沈北大開發，周邊各種配套相繼完善，共享大學城及其周邊設施；（2）軌道交通及路網的進一步完善可為項目區域帶來更多的人氣；（3）沈北新區道義大街匯集了眾多大學，學生人口密集為道義大街經濟的繁榮發展提供了一個良好的機會；（4）同類地鐵商業的成敗案例為本項目提供示范與啟迪；（5）沈北政策寬松，土地供應充足，生態環境好，市場潛力大；（6）突出的區位優勢為沈北新區借助沈陽母城強大的輻射力和資源優勢，帶動沈陽經濟區發展，服務輻射東北地區乃至全國創造了有利的優勢條件。

（四）威脅

（1）各類商業態勢的競爭對手已經在市場上找到了定位，并形成較高的進入壁壘；（2）其他同類綜合型商場的出現與擴張，為本項目的啟動帶來較多的威脅；（3）主要購買力為大學生，購買力較弱，阻礙了市場的發展。

［1］徐劍鋒.廣州AM地鐵商業地產項目市場分析及定位研究［D］.廣西大學，2008.

［2］沈北新區政府網：http://www.nsy.gov.cn/ index.html.

［3］王廣平.我國商業地產項目的風險分析［J］. 金融經濟.2009.

［4］葉仁俊.對商業地產項目的成本控制分析［J］. 現代商業.2010.

［5］張軍，殷青.商業地產項目建筑創作的經濟分析與思考［J］.商業研究，2009.

［6］賀朝暉.商業地產項目全壽命周期成本的價值分析決策模型［J］.價值工程，2008.

［7］尹鵬.楊仁樹.丁日佳.王文博.基于灰色關聯分析的商業地產項目系統風險評估［J］.中國經貿導刊.2012

［8］余凡.基于波特五力分析法的商業地產項目定位研究——以蘇州工業園區某商業地產為例［J］. 中國商貿，2014.

佟琳（1995-），女，工程管理專業本科生在讀。主要研究方向：工程管理、房地產開發與經營；姚遠（1981-），男，遼寧沈陽人，博士研究生，講師。主要研究方向：工程項目管理。

沈陽工程學院大學生創新創業訓練計劃項目（項目編號：201511632138）。