房地產業中的成本核算與降低成本的方法

劉素菊 無錫人防建設開發有限公司

房地產業中的成本核算與降低成本的方法

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房地產業同其他產業相比，其在成本核算方面存在著較大的特殊性，特別是隨著我國宏觀調控政策的改變，導致我國的房地產業市場競爭越來越激烈，從而將房地產業中的成本控制問題逐漸凸顯出來，為了能夠更好的促進我國的房地產業發展，對當前的房地產業成本核算進行了簡單的介紹，并提出了幾種降低成本的方法。

房地產業 成本核算 控制成本

我國的房地產業從改革開放初期至今已經經歷了非常久的時間，在這一過程中，該產業經歷了發展的高潮，但隨著我國經濟發展的逐漸穩定和提高，房地產業中的成本核算問題也逐漸暴露出來，成為制約我國房地產業發展的一個重要因素，在本文中對當前的房地產業成本核算進行了簡單的介紹，并將其中存在的問題進行了簡單的分析，提出了作者的一些建議。

一、房地產業規范成本核算的重要性

對于房地產業來說，其主要的運營過程是通過土地的使用和房屋的建設以及最后的銷售，實現企業的盈利，通過這一過程實現企業的發展。對于房地產項目來說，其主要包含了土地的建設和開發以及城市和公共設施的建設等。隨著我國城市建設的不斷進行，越來越多的城市建設逐漸趨于飽和狀態，在這種情況下，房地產市場競爭越來越大，為了能夠更好的增加企業的經營效益，大部分的房地產商逐漸將目光鎖定到成本的控制上，通過良好的成本核算，能夠對整個項目建設過程中的各項開支進行全面的控制，從而減少不必要費用的產生，大大降低企業的建設成本，增加企業的經濟效益，這對當前的市場形勢來說是非常有用的［1］。

二、房屋建設開發過程中的成本核算

（一）間接費用的核算。所謂房屋建設的間接費用，指的是在進行房屋建設的過程中所產生的各種管理費用和財務費用等，根據當前我國房地產業的運行模式，這些費用都是作為間接費用，在進行后期的成本核算時，這些費用會被直接規劃到當期損益中。對于這一部分的費用，這種處理方式是同企業的會計配比原則相違背的，因此，長期執行的話很容易導致企業出現虛假賬單，從而影響企業的正常成本核算。對于這一部分的費用，作者認為企業在進行成本核算時應將貸款利息和前期的銷售費用視為資本性支出，這樣能夠更好的對企業的經濟運營情況進行顯示。

（二）項目的竣工核算。對于房地產業的成本核算來說，其最終目的是對房屋的建設成本進行全面的反映，從而更好的對建設房屋進行有效的銷售，保證企業的經濟效益。但目前我國的大多數房地產業在對房屋建設的成本進行成本核算時，往往對項目建設過程中的決算結算關注度不高，從而導致在房屋建設完成后無法正確的為銷售步驟進行合理的預算。對于工程的決算工作，其一般都是在房屋建設完成之后進行的，且決算的時間較為明確，但由于決算過程涉及到的內容較為復雜，導致決算工作較難開展，這為企業的正常運行造成了較大的阻礙。像在對某個小區進行建設時，由于其中的公共設施建設沒有完成，導致在進行決算時無法對押金的收回等進行決算，影響整個項目的決算工作，影響企業的正常運行。對于這種情況，在進行決算工作時，可以對沒有建設完成的部分進行預提費用，這樣就能對整個項目進行較好的決算，保證企業整體項目的成本核算合理性［1］。

三、房地產成本核算

（一）開發前期成本的控制。在房地產項目建設的開發階段，最主要的影響因素就是設計階段，其大約占據整個項目成本的65%左右，這一數據表明設計階段是對整個項目的成本控制最佳階段，然后是施工圖紙的設計，其占據了大約25%到35%，剩下的則是一些技術措施。通過統計數據可以發現，想要實現開發前期的成本控制，需要設立專業的設計管理部門，并對其運行過程制定有效的管理措施，然后對施工圖紙進行審核，最后對施工過程中需要用到的技術進行合理的選擇。在進行施工方案的設計時，需要對施工過程中可能出現的困難進行全面的考慮，從而盡量減少施工過程中設計方案的改變［2］。

（二）開發中期的成本控制。在進行中期開發時，需要對施工用到的材料進行全面的統計和調查，選擇合適的材料供應商，而對于具有決定性的材料，則需要房地產商進行供應，這樣既能保證建設成本的控制，還能更好的保證建設項目的質量。在建設過程中，需要配合相關監理人員的工作，并對施工過程中出現的情況進行及時的處理，控制建設項目的成本。

（三）開發后期的成本控制。在進行基礎設施的建設之前，需要對整個項目的成本進行預算，然后根據該數據對建設單位進行選擇，并對整個施工的先后順序進行合理的安排。此外，在對公共配套設施進行建設之前，需要對建設項目的使用目的和適用人群等進行全面的了解，然后根據數據選擇合適的設施價格，保證企業的經濟收益。另外，對于周圍已經存在的設施，在項目建設的過程中需要舍去，降低建設成本［2］。

四、降低成本的措施

對于降低成本的措施，主要從以下幾個方面進行簡單的介紹，首先是推行三級收料以及領料數額的限制，對于建筑行業來說，成本的價格是影響建設單位收益的最主要因素之一，因此，在進行施工時，合理的控制領料數額，能夠大大減少建設材料的浪費，降低建設成本。另一個則是對材料的進場順序進行合理的控制，對于一個建設項目來說，其使用的材料種類非常多，在對材料的進場時間進行安排時，合理的順序能夠大大提高項目建設的效率，提高企業的經濟效益［3］。

五、總結

對于房地產企業來說，其最終的目的是實現利益的最大化，因此，在進行項目建設時更好的控制成本，能夠更好的保證企業的經濟效益，提高企業在市場中的競爭力，保證企業的正常發展。目前我國的房地產業成本核算和控制還存在著很多問題，需要相關研究人員加強研究。

［1］張文保，韓曉斌.房地產業中的成本核算與降低成本的方法［J］.山西建筑，2009，28:239-240.

［2］郭曉燕.我國房地產企業投資開發中的成本核算現狀［J］.金融經濟，2010，02:124-125.

［3］楊曉梅. 淺談房地產開發成本核算［J］. 現代經濟信息，2011，04:208.