我國對商品住房投資需求的調控困境及其化解

盧櫻之

摘要：我國自2003年以來開始了對房地產市場的持續宏觀調控。在調控實踐過程中，中央政府逐步認識到治理商品住房的投資需求對確保我國房地產市場和國民經濟健康發展的重要性，并采取了相應的調控政策。調控遭遇了由市場經濟制度和計劃調控手段之間的碰撞、中央政府和地方政府之間的博弈等方面帶來的困境。應通過抓緊完善全國聯網的個人住房信息系統等基礎性工作，并采取“堵、趕、疏”多種手段進行綜合治理從而化解調控困境。

關鍵詞：住房 投資需求 住房信息系統

自1998年實行城鎮住房制度改革以后，我國房地產業步入了加速成長期。在國家一系列鼓勵政策的支持下，城鎮居民住房消費得到有效啟動，強勁的消費需求推動了商品住房價格持續、穩定的上漲。在買漲不買跌的心理引導和財富效應的示范下，購房需求大量增加，導致了2005年后不少城市房價出現了過快上漲。中央政府為了穩定房價、促進房地產市場健康發展，出臺了多項調控房價的舉措。近期房價已經得到了一定的抑制，中央也出臺了“330新政”復蘇樓市。出現這些情況的重要原因就在于投資性購房需求在當前商品住房需求中已處于相當的比重。我國房地產調控體系在抑制住房投資需求過程中，遭遇了體制、制度等方面因素造成的困境，必須在科學分析的基礎上加以綜合治理。

一、商品住房投資需求概述

根據購買目的分，我國城鎮商品住房的需求分為消費需求、投資需求和投機需求。其中，消費需求指取得住房是以本人及家庭居住和使用為直接目的的需求；投資需求是以住房作為保有財富的手段為目的的需求，包括增量投資需求和存量投資需求；投機需求是以取得短期利潤為目的的需求。從推動住房價格上漲的角度分，需求可分為合理需求和不合理需求。消費需求中的剛性需求和改善性需求是購房者為了保證自己的合理居住需要，促進生活質量的提高而引發的購買動機，屬于相對穩定的需求，通常被認為是合理需求；而投資或投機需求則過分看重商品住房的價值而非其使用價值，經常處于不穩定狀態，容易造成市場的動蕩起伏。同時，我國是地少人多的國家，資源稀缺程度較高，商品住房不宜用于投資或投機，因此上述需求屬于不合理需求。

我國商品住房投資需求產生和擴張的原因之一在于住房商品自身的投資價值。住房是中國人的生活必需品，導致商品住房對投資者來說吸引力日益增強。受傳統觀念的影響，擁有自有產權住房成為中國人有“家”的標志，對于步入婚姻年齡準備成“家”的年輕人來說，必須想方設法購買自己的住房。另外，由于經濟發展的不平衡性，我國城市發展速度較快，提供的就業機會、收入水平以及生活便利程度等方面與農村相比更為理想，因此吸引了更多的人進入城市，但只有擁有了房產才會帶來融入城市的心理歸屬感。這些因素都使得城市居民將住房視為生活必需品，成為自己終身奮斗追求的目標。因此，在巨大的剛性需求作保證的前提下，將住房作為投資品帶來的風險非常小。

二、政府宏觀調控對房地產投資需求的態度以及政策的演變

自2003年以來的房地產宏觀調控中，隨著市場形勢的變化，我國宏觀決策部門對商品住房市場中投資性需求的管理從寬松到嚴格，經歷了“控制——抑制——遏制”的發展歷程。

（一）調控初期，對投資需求采取“控制”態度

2004年我國房地產市場過熱苗頭初現，商品住房價格開始明顯上漲，不合理的需求如投機、投資需求對價格的非理性上漲起到了推手作用。因此，國家對不合理的需求采取了調控政策。2005年3月27日，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》（簡稱“國八條”），要求有效遏制投機炒作，控制投資性購房需求。減少投機性購房需求是此階段調控政策的主要目標。調控政策工具主要是通過流轉環節征稅，對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復征收營業稅，加大投機炒作的成本進而遏制投機需求，而對投資性需求卻并未提出操作性的控制手段。因此，調控初期盡管提出了要控制投資性購房需求，但實際整治的重點是投機需求，投資需求帶來的不利影響還未得到應有的重視。

（二）調控深入階段，對投資需求采取“抑制”態度

度過了全球金融危機導致的房地產市場低迷階段后，2009年我國城市住房市場出現報復性反彈，住房價格快速上漲，甚至超過金融危機前水平。2010年1月7日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》要求合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。在調控政策中實實在在提出了針對投資性需求的對策，加大差別化信貸政策執行力度，嚴格二套住房購房貸款管理，提高二套房貸款首付款比例，抑制投資投機性購房需求。說明政府開始重視投資性需求的治理工作，將二套房購買需求作為投資性需求加以重點抑制。

（三）調控攻堅階段，對投資需求采取“遏制”態度

面對著越調越高的房價，2011年1月26日，國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》要求進一步有效遏制投機投資性購房。調控政策除了繼續使用差別化住房信貸和稅收政策外，還要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對已擁有一套住房的當地戶籍居民家庭，限購一套住房。此階段的宏觀調控政策說明政府已經充分認識和重視投資需求的危害，對其采取嚴格禁止的態度加以遏制。

（四）調控轉型階段，對投資需求采取“鼓勵”態度

15年4月，頒布330新政之后，全國100個城市新建住宅平均價格為10522元/平方米，環比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個百分點。而此前中國行業其實在逐月下跌已經持續了近一年了，全國十大重點城市在4月份的住宅均價環比轉跌為漲。為18961/元每平方米，環比上漲0.12%。業內人士同時也表示，其實房地產市場“量增價穩”仍會在較長時間內進行持續。中國指數研究院也分析認為，隨著各類政策逐步落實以及貨幣環境的持續寬松，首套房購置以及改善類購房需求將平穩釋放，市場回暖趨勢也將進一步延續。

三、調控對投資需求的治理效果及投資需求帶來的影響

宏觀調控決策部門認識到商品住房投資需求對房地產市場健康發展的不利影響，也采取了“限貸”、“限購”和“增稅”等調控措施。投資需求過高將直接推動房價不理性的上漲，進而發展為嚴重的社會問題。

（一）投資需求比例過高的房地產市場將造成國民經濟發展失衡

過高的投資性購房需求推高房價，但虛高的房價并未真正反映真實的住房消費需求。在價格指揮棒的引導下，大量的社會資源過度涌入房地產的生產和流通領域，形成過度繁榮局面。而國民經濟中亟待發展的一些基礎產業、瓶頸產業由于利潤率低，無法吸引資源投入而得不到有效發展，導致國民經濟比例失衡，對經濟的長期發展是不利的。

（二）投資需求比例過高的房地產市場將拉大居民收入差距

商品住房的投資性需求主要來自于富裕階層，其強大的購買力推高了商品住房的價格。中等收入階層在其后進入房地產市場，不得不接受被推高的房價，將其收入中更大的比例用于支付購房費用。在飛漲的住房價格面前，低收入階層的居住需求只能靠政府的住房保障體系來解決，但是在人口眾多的國情下，政府財力無法提供足夠的住房保障來解決所有低收入居民的居住問題。因此，投資需求比例過高，實際上產生了社會財富再次向高收入階層的一次重新分配，社會收入分配差距進一步被拉大。

四、我國調控商品住房投資需求的困境

政府對投資性購房需求采取的調控政策實施效果不理想，除了與我國商品住房的投資性不斷增強有關外，還因為經濟、社會等方面因素導致的調控困境。

（一）市場經濟制度和計劃調控手段之間的碰撞

我國實行社會主義市場經濟制度改革后，通過市場對社會資源的配置起主導作用，在房地產宏觀調控中也主要使用各項經濟手段對微觀經濟主體的利益進行調整從而實現政策目標。商品住房投資性需求是一種特殊的購房需求，傳統的經濟手段對其調節作用甚微。投資購房的目的主要是實現自身未來生活的安全保障，是保有財富的手段。這種購買行為的特點在于購房者將房產作為保有大額家庭財富的手段，并不過分在意所購物業能否獲取短期高額的投資回報率，只要所持物業能夠實現長期的保值增值。因此，這種投資需求主要取決于購房者的收入水平，當家庭收入結余達到一定水平就考慮投資購買商品住房，對貸款利率、價格波動等短期因素并不敏感，一般性投資規律已然不起作用。城市居民用“房產存款”代替了“貨幣存款”，商品住房成為富裕起來的中國居民保有家庭資產的重要形式。因此，對于住房投資需求，傳統的經濟調節手段發揮的作用甚微。通過實施對房地產保有環節征稅來調節投資需求，還有較多的基礎性工作如房地產信息系統的建立，在這些工作完成之前，只能通過實施一些指令性手段如“限購”、“限貸”等權宜之策，但這樣又引起了不小的非議，認為市場經濟下不宜采用計劃性過強的手段進行調節，影響了資源的配置效率。同時，由于這些手段都具有臨時性的特征，對投資需求無法從根本和長期起到遏制的效果。

（二）投資購房者和剛需購房者在調控政策之間的角力

宏觀經濟政策的制定和執行是社會各階層之間利益的重新調整和分配，因此，在政策制定過程中，各利益群體必然會通過其利益代表左右政策的制定，從而確保自己的利益不受影響。商品住房投資者一般是高收入階層，占有更多的社會資源，包括經濟資源和政治資源，在政策制定中的投票權相對多一些。他們不希望看到房價下跌給自己的投資資產造成損失，因此，他們及其利益代表會對投資性需求影響較大的調控政策投反對票。剛需購房者希望通過調控政策對投資性購房進行有效打擊，促使商品住房價格顯著下降，從而提高自己的購房能力。所以，上述兩個利益群體必然在房地產宏觀調控政策的制定過程中，通過行使自己或其利益代表人的話語權來影響政策的制定，進而影響對投資需求的調控效果。

五、調控困境的化解思路

我國商品住房投資需求產生的原因是多方面的，既有政策因素，也有制度因素；既有經濟因素，也有社會因素，因此，治理工作也必將是一項系統性工程，需要結合體制改革，采取“堵、趕、疏”多種手段，綜合進行治理。完善的商品住房投資性需求抑制機制應包括“堵、驅、疏”機制，形成對投資需求的全面治理：

“堵”即是通過設置入市門檻，使得投資性購房需求無法進入商品住房市場。在當前各項基礎工作還未完善的情況，可以考慮暫時使用“限購”、“限貸”等手段限制投資需求進入房地產市場。

“驅”即是對已經進入商品住房市場的投資需求，通過增加其持有成本，進而被迫退出投資市場。當前，全社會已有大量的投資資金沉淀在商品住房的投資領域，“房叔”、“房嬸”現象屢屢出現也從一個側面證明了這個事實。要促進我國房地產市場的健康發展，僅僅將增量投資需求堵在市場外是不夠的，還必須將存量投資需求從市場中驅離。這樣一方面減少不合理需求，另一方面退出的投資需求又增加了市場供給，促進了市場供求平衡的實現。為了驅逐房地產投資需求，應該盡早對房地產保有環節全面開征房產稅。

“疏”即是在商品住房消費環節以外開辟多種投資渠道，引導投資需求進入。資本的獲利性要求有其施展身手之處，如果僅僅采取驅趕手段，其必然會轉移到國民經濟其他領域，危害經濟安全。因此，必須考慮對這些投資性資本進行疏導，引導它們進入促進經濟健康發展的領域。REITs（房地產投資信托基金）是通過發行基金份額籌集基金，為基金份額持有人的利益進行投資，以房地產租金及其他相關經營收入為主要收入來源的一種產業基金。通過發行保障房領域的REITs，吸引這些資本投資于保障房的建設，這樣不僅能分流商品住房消費環節的投資性需求，從源頭上消減房價上漲的壓力，還能為保障性住房建設提供穩定的直接融資，減少銀行信貸風險，是實現可持續發展的多贏之策。

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