基于全壽命周期的公租房成本分析

李雅婷

(廣東海洋大學，廣東湛江524088)

隨著公租房建設(shè)進程的推進，公租房成為政府保障民生的重要舉措之一。2010年以來，我國大力推進公租房建設(shè)工作。2011年興建公租房220萬套，2012年全國新增公租房230萬套。我國財政部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總計撥出660億元專項資金。其中:東部地區(qū)120.3億元，占18.2%;中部地區(qū)250.7億元，占38%;西部地區(qū) 289億元，占 43.8%。［1］公租房在建設(shè)實施過程中資金投入巨大、利潤少、資金回收周期長。公租房建設(shè)資金來源的主要方式為中央政府下達部分資金，地方政府配套剩余資金。以政府為投資主體的開發(fā)和運營模式必然存在公租房資金供給不足和運行效率低下的問題。公租房壽命周期成本會對后期租賃金的價格和租賃運營方式產(chǎn)生巨大影響。合理確定公租房成本有利于控制公租房的投資規(guī)模，同時便于公租房后期租金定價問題研究。

一、公租房項目全壽命周期

1.公租房建設(shè)項目全壽命周期概念

公租房建設(shè)項目全壽命周期是指對公租房建設(shè)項目從公租房構(gòu)思到拆除的全壽命周期過程，主要可以分為項目決策建設(shè)(包括可研、設(shè)計和施工等工作)、公租房項目運營實施、項目最終的報廢拆除三個階段［2］。

2.公租房建設(shè)項目全壽命周期成本與管理

全壽命周期造價管理是工程項目投資決策的一種分析工具。［3］全壽命周期造價管理是一種用來決策工程項目建設(shè)運營備選方案的數(shù)學方法。應(yīng)用全壽命周期成本管理方法可以有效控制公租房的成本。從全壽命周期(Life Cycle Cost，LCC)的角度來看，公租房的全壽命周期成本指站在項目角度上，公租房項目在自己的全壽命周期內(nèi)(構(gòu)思、決策、土地的獲取、設(shè)計施工、運營使用、維修拆除的整個壽命期)自身的貨幣折現(xiàn)成本。［4］公租房的性質(zhì)具有雙重屬性:一是商品屬性。公租房投資資金的回籠主要依靠公租房租賃，存在建設(shè)投資運營的商業(yè)過程;二是公共屬性。公租房租賃對象是有針對性的中等偏下收入人群(不包含低收入人群)，公租房適用對象不是市場選擇的對象，而是具有政策限定的特定人群。公租房具有一定公共服務(wù)性質(zhì)。它是用來解決社會公眾中“夾心層”群眾居住問題的新型建筑產(chǎn)品，也是對我國現(xiàn)階段全面商品化的住房建設(shè)機制的重要補充。

對公租房全壽命周期內(nèi)造價管理控制的內(nèi)涵是使公租房建設(shè)項目全壽命周期成本最優(yōu):既要實現(xiàn)公租房項目壽命周期成本最低，又要實現(xiàn)“技術(shù)、經(jīng)濟、社會、生態(tài)”的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，更要促進公租房項目壽命周期成本的持續(xù)優(yōu)化［2］。

3.公租房的全壽命成本管理與控制的意義

現(xiàn)階段，公租房的建設(shè)資金主要來源是政府資金。資金回收主要依靠公租房運營期租金收入。目前公租房建設(shè)不足的主要原因是項目建設(shè)資金缺乏和建設(shè)者單一，開發(fā)力量不足。開展公租房的全壽命周期成本研究，有利于控制公租房的投資成本，合理規(guī)劃項目投資規(guī)模，科學確定公租房租賃價格回收建設(shè)成本，避免給政府造成巨大的財政經(jīng)濟負擔;同時有利于吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或金融機構(gòu)等潛在建設(shè)開發(fā)方或投資方參與到公租房的建設(shè)過程中，積極拓展公租房建設(shè)的資金來源。

二、公租房建設(shè)項目全壽命周期成本構(gòu)成分析

1.公租房建設(shè)項目全壽命周期的各個階段和工作內(nèi)容

公租房的建設(shè)項目全壽命周期可以分為三個階段:公租房的決策建設(shè)階段、運營實施階段和公租房回收報廢階段。圖1是公租房建設(shè)項目全壽命周期簡圖。

圖1 公租房建設(shè)項目全壽命周期簡圖

公租房的全壽命周期成本管理目標:從全壽命周期公租房項目角度出發(fā)，綜合考慮公租房項目決策策劃和建造實施階段工作內(nèi)容、后續(xù)運營實施方案和報廢階段成本，科學選擇公租房項目的建筑設(shè)計，合理選用建筑材料，在確保工程質(zhì)量的前提下，實現(xiàn)公租房項目全壽命周期成本的持續(xù)優(yōu)化。

2.公租房建設(shè)項目全壽命周期成本組成

從公租房全壽命周期的三個階段出發(fā)，公租房全壽命周期成本應(yīng)該包括以下幾個部分:一是決策建造成本。該成本由兩部分組成:公租房項目方案策劃、適用對象定位和初步選址等決策成本;公租房項目設(shè)計和施工過程中的支出成本。二是運營維修成本。該成本由兩部分組成:公租房運營階段的管理經(jīng)營性支出;公租房維修成本，指公租房為了持續(xù)經(jīng)營，每間隔一定時期就需對其建筑物或者小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施進行維修改造的費用。三是報廢成本。指公租房拆除時所需要支付的各種成本費用［5］。

圖2 公租房建設(shè)項目的現(xiàn)金流量

按照全壽命周期理論定量研究公租房的各項成本，可按階段劃分公租房全壽命周期成本。由于公租房建設(shè)項目的各個階段相互關(guān)聯(lián)，所以各個階段成本會對后期成本產(chǎn)生一定影響。在公租房全壽命周期成本中，決策階段的成本所占比例較少，但決策工作是否科學會對后期設(shè)計及施工過程造成重大影響。因此，在決策過程中應(yīng)當具有節(jié)約未來成本的理念，對公租房的建設(shè)目標進行論證與分析，進行合理的項目定義、功能分析與分配。如:主要面積與輔助面積的比、單方造價等技術(shù)經(jīng)濟決策。科學準確的決策為公租房項目后期設(shè)計提供依據(jù)。設(shè)計過程將決策理念轉(zhuǎn)化為可建設(shè)實施的設(shè)計圖紙。施工階段將設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)化為運營階段直接使用的工程實物。施工階段對建設(shè)項目后期運營維修階段成本產(chǎn)生潛在影響，如施工階段的施工工藝、材料選擇和質(zhì)量等公租房項目的建設(shè)施工質(zhì)量問題會對運營使用階段的維修、運營成本產(chǎn)生影響。

三、公租房全壽命周期成本計算的數(shù)學模型

公租房建設(shè)項目的現(xiàn)金流量如圖2所示。

公租房的全壽命周期N年內(nèi)，決策建設(shè)期a年，靜態(tài)考慮(不考慮資金的時間價值):

公租房全壽命周期成本(LCC)=決策建造成本(P)+運營成本(OC)+維修成本(MC)+報廢成本(C)－殘值(F)－租金收益(R)

決策建造成本(P):公租房在建成前一次性投入的費用，發(fā)生在決策建設(shè)期期初。它是指公租房在建設(shè)階段所耗費的全部費用，包括決策階段成本、設(shè)計階段成本、施工階段成本。這是一種一次性成本。運營成本(OC):公租房建成后，在公租房的全壽命周期內(nèi)每一年都要發(fā)生的經(jīng)營支出，具有年金的特性。維護成本(MC):公租房在運營階段正常使用每間隔一定周期就要支付維護修繕費用，具有重復(fù)性質(zhì)的資金。報廢費用(F):公租房拆除時所需要的各種費用，一次性費用，只發(fā)生在公租房壽命期內(nèi)最后一年。殘值(C):公租房拆除時候可以回收的價值;折現(xiàn)率(i):公租房的資金時間價值的度量。時間(N年):公租房的全壽命周期所持續(xù)的時間。

在考慮資金時間價值的前提下，公租房項目持續(xù)經(jīng)營，應(yīng)考慮公租房項目在全壽命周期內(nèi)費用現(xiàn)值(PC)最低，公租房全壽命周期成本現(xiàn)值數(shù)學模型表示如下:

決策階段對公租房的全壽命周期成本進行估算，在估算階段公租房項目的運營成本、維修成本和租金收益通常認為是固定年值常數(shù)，所以公租房全壽命周期成本存在如下三個主要影響因素:一是公租房全壽命周期(N年)。一般建設(shè)項目的壽命周期主要有物理壽命、功能壽命、法律壽命和經(jīng)濟壽命四種。公租房全壽命周期(N年)作為公租房成本的重要影響因素，時間不宜過短，項目不宜迅速報廢。［2］公租房作為住宅建設(shè)項目應(yīng)合理設(shè)置其使用年限，盡量保證公租房的經(jīng)濟壽命接近其功能壽命。二是公租房的折現(xiàn)率(i)。公租房折現(xiàn)率的制定應(yīng)綜合考慮公租房的商業(yè)性和公益性雙重屬性。折現(xiàn)率反映公租房的商品屬性，保證公租房能夠持續(xù)運營，激勵公租房投資者和運營者。公益屬性保證公租房適用對象是中等收入(但暫時無力購房)人群。同時根據(jù)公租房投資收益水平、建設(shè)資金機會成本、資金供需情況其他影響因素，綜合制定貼現(xiàn)率。三是決策建設(shè)周期(a年)。公租房建設(shè)周期越長，公租房的全壽命周期成本越高。因此，公租房決策建設(shè)周期不宜過長，可應(yīng)用網(wǎng)路計劃技術(shù)合理規(guī)劃決策建設(shè)周期。因為決策的工作成果(如市場定位、適用對象分析、運營方案策劃等)直接影響公租房后期建設(shè)過程，所以在決策建設(shè)階段應(yīng)保證決策過程的工作時間，避免匆忙決策。

四、結(jié)論

公租房全壽命周期成本模型存在三個主要影響因素:全壽命周期(N年)、公租房折現(xiàn)率(i)和建設(shè)周期(a年)。公租房的全壽命周期成本模型將建設(shè)過程涉及的決策成本、設(shè)計成本和施工成本歸結(jié)為公租房建設(shè)成本(P)。公租房建設(shè)成本對未來運營成本影響大，具有回收期長的特點。公租房的建設(shè)成本控制目標關(guān)鍵在于合理確定公租房適用對象，優(yōu)先選擇能夠有力降低公租房運營階段產(chǎn)生的資源能耗費用與管理成本的建筑設(shè)計方案。

運營成本(OC)、維護成本(MC)和報廢成本(F)均發(fā)生在公租房未來運營維修報廢階段。運營成本是在公租房壽命周期內(nèi)每年都發(fā)生的成本，直接受到策劃設(shè)計工作效果影響;維護成本會受到運營階段管理工作成果影響。由于公租房的運營階段時間周期長，所以公租房運營成本和維修成本在公租房的全壽命周期成本中所占的比重較大。公租房運營和維修成本的特點如下:持續(xù)周期長，容易受到公租房轄區(qū)內(nèi)人群組成影響。公租房運營和維修成本的控制目標如下:降低能源消耗成本、合理降低管理維護成本。同時公租房在運營維護階段會產(chǎn)生社會成本，如環(huán)境成本、社會治安管理成本等。這部分社會成本難以簡單定量估計。在公租房決策時應(yīng)對社會成本做公益性評價，作為對公租房決策內(nèi)容的補充。

［1］ 董山峰.中央下達公租房補助資金660億元［N］.光明日報，2012－05－27(02).

［2］ 李雅婷.公租房全壽命周期成本管理研究［D］.西安:西安建筑科技大學，2013:12－48.

［3］ 戚安邦.工程項目全面造價管理［M］.天津:南開大學出版社，2000.

［4］ 羅波.工程建設(shè)全壽命周期造價控制理論及其應(yīng)用［D］.武漢:華中科技大學，2006:17.

［5］ 金萃.公共建筑全壽命周期資金成本控制應(yīng)注意的問題［J］.中國西部科技，2009(5):45 －46.