關于房地產市場廣義虛擬財富效應測度方面的研究

郭晟

無錫城市職業技術學院

關于房地產市場廣義虛擬財富效應測度方面的研究

郭晟

無錫城市職業技術學院

由于我國居民財富特征和西方國家居民財富特征的差異，以及我國房地產市場一路高漲局面，人們對待房地產有著完全不同的態度。在市場經濟發展逐漸走向成熟的道路上，我國金融市場的自由程度以及住房自有率的高低，開創了我國房地產市場投機的新形勢。

廣義虛擬財富；房地產市場；財富效應；價格機制

隨著工業化進程的加速發展，資產的虛擬化趨勢更加顯著，這是在時代潮流的推動下形成的。通過專家的研究，他們認為虛擬經濟是社會經濟發展的必然結果。而廣義的虛擬經濟能夠為現實的資本帶來增值效應。房地產市場為虛擬財富提供了新的場所，作為虛擬經濟的重要組成部分之一，發揮著自己獨到的優勢。隨著房地產金融市場的建立，對社會財富的流動性導向有著很大的影響。

一、房地產市場廣義虛擬財富效應測度的理論分析

財富效應是指，消費不僅僅依賴于收入，他會根據實際的財富而存在，并且實際的財富和物價水平呈現出相反的變化趨勢。財富的價值也有自身的三個屬性，即財富的價值包括使用價值和虛擬價值；財富是一種可變現的權力；財富可以滿足人們對資本保值增值的期望。

1、房地產廣義虛擬財富效應的形成機理

房地產的價格變動會引起資產所有者的資產波動。資產組合的變動也會造成財富新一輪的波動和流失。房地產價格的上漲和財富效應成正比關系，其實質是虛擬經濟對房地產實體性發生作用的一個過程。房地產市場的均衡對虛擬財富的增加有著積極的鼓勵作用。

2、房地產廣義虛擬財富效應測度模型的建立

基于持久收入的假說，我們對資產財富效應的測度進行了研究。通過消費者的行為理論，我們得知消費能力不僅與實際收入掛鉤，還與消費者的預期收入有著很大關系。除此之外，還會受到消費者年齡、閱歷的影響。本文將以二次效用函數模型作為研究依據，對年輕人、中年人和老年人的數據進行測量和分析。因而我們得出一些結論，即注意力受約束的年輕人通常會利用房屋抵押和貸款的方式來進行房屋財富效應的投資，老年人則投資主要取決于當期的收入水平和現實經濟的通貨膨脹率。中年人有一定資本的積累，通常會考慮融資的結構和市場的變動。

二、房地產市場廣義虛擬財富效應測度的實證研究

我國房地產經濟的起步比較晚，數據的收集和整理也不夠準確。由于數據的限制，難以將每個城市居民對房地產市場虛擬財富的投資進行歸納。

1、單位根檢驗

現階段我們使用的經濟數據通常以非平穩的時間進行排序。在研究人員開始科學具體的檢驗之前，需要對已有數據進行單位根檢驗。單位根檢驗的目的是為了確定選取的變量是否有時間趨勢，如果屬于非平穩的時間排序則需要我們進行協整分析。在國外專家的探究下，得出當我們使用非平穩序列做回顧假設時，可能會造成虛假回歸。在1989年時，很多專家也證明了當變量存在單位根的時候，數據的統計如t值、F值、DW值和R將出現一定程度的偏差。

2、協整檢驗和DOLS估計

如果我們的非平穩的實踐序列是大于兩個和多個以上的，但是他們在先行組合上又表現出了平穩性，我們則認為他們之間具有協整關系。協整關系能夠反映變量之間的長期均衡。在單位根檢驗的基礎之上，我們認為消費、收入、房地產財富和股票財富的數據都是非平穩狀態，這四者之間有可能存在協整關系，并且是一階單整。

三、結論和政策建議

通過對我國30個城市數據的分析，我們對廣義虛擬經濟條件下房地產財富效應進行了實證檢驗。研究認為：第一，在我國30個城市里，廣義房地產財富效應的表現形式在個體上有明顯的差異。第二，由于房價常年出現的增長的現狀，對我國的居民消費產生了“擠出”效果，同時也不乏出現了一定程度的“抑制”作用。但從整體上看，這種效果在全國范圍內并不突出。第三，促進消費很大程度上取決于居民的可支配收入，因而，提高居民的可支配收入有利于提升國內對房地產財富的總需求。

同時，由于多方面因素的影響我國人民對房地產的財富觀念有著不一樣的理解。其原因主要來自：第一，我國在改革開放后經濟發展水平有了很大程度的提升，但是仍處于經濟結構的轉型時期。第二，我國的金融體系仍處于發展階段，有很多的問題需要完善。消費者面度信貸問題，還是有自身的疑慮，難以達到西方國家的信貸自由程度。因為會降低對房地產消費支出的欲望。第三，住房作為固定資產，其使用價值是大部分人購買房屋的主要依據。想要改變人們涌起實現虛擬價值，對傳統觀念根深蒂固的居民來說是很難的。

通過本次調查，我們將提出以下幾點建議。①我國的政府部門應該在政策上鼓勵有能力的居民參加到金融市場的投資中，促進金融市場的發展。同時，在投資的過程中通過股票、基金等投資理財產品而獲得更多的預期資金，最終擴大財富效應，達到促進消費的目的。②要加強對房地產市場的穩定。大多數居民在作出投資選擇的時候，考慮的一個重要條件就是資產最終的收益，這就要求房地產價格上的平穩上升。為了完成這一要求，需要對金融市場加以控制，由其是股票的控制，這對于房地產市場的穩定性有著特別重要的作用。③提高居民的可支配收入，有利于居民財富的增加。這樣可以提高社會的保障水平，促使居民對手中的閑置資金進行在投資，合理的資金分配可以為居民帶來可觀的收益。因而，我們要積極的轉化可支配收入和居民資產之間的關系，強化居民的投資意識。

結束語：

房地產有兩種特性分別是實體性和虛擬性。房地產作為人們不可缺少的生活商品，有著十分重要的使用價值，但是也會因它的虛擬性區別于其他商品。投資品常常具有虛擬性，房地產投資也不例外。房地產價格的不穩定性多經濟的發展，金融市場的穩定性有著很大的干擾。隨著房地產虛擬化的程度逐年增強，更多的脫離了實體性，因而經濟的虛擬性和獨立性更加的鮮明。

[1]許簫迪.房地產市場廣義虛擬財富效應測度研究[J].中國工業經濟，2011（3）

[2]趙楊.中國房地產市場財富效應研究[D].吉林大學，2012（6）

[3]王子龍.廣義虛擬經濟視角下房地產市場財富效應研究[J].廣義虛擬經濟研究，2011（6）