信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究

何亞伯 秦偉 陳鋒

(1. 武漢大學(xué)土木建筑工程學(xué)院，湖北 武漢 430072;2. 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院，重慶 400030)

0 引言

我國房地產(chǎn)業(yè)在過去十多年來發(fā)展迅猛，然而在迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了諸多問題，各參與主體的矛盾日趨尖銳。其中房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場中的信息不對稱問題顯得尤為突出，造成政府、中介、開發(fā)商和消費(fèi)者之間的糾紛日益增多［1］。這不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。目前，在國內(nèi)關(guān)于信息不對稱條件下房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的研究不是特別多。在定性研究方面，汪傳雷等［1］在研究信息不對稱的基礎(chǔ)上，通過深入分析信息不對稱現(xiàn)象及其原因，得出要公開房地產(chǎn)市場信息和加強(qiáng)信息化建設(shè)。童琳等［2］分析房地產(chǎn)市場中信息不對稱引起的“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。在定量研究方面，李瑛等［3］在對天津房地產(chǎn)市場主要領(lǐng)域分析的基礎(chǔ)上建立了相應(yīng)的評價(jià)指標(biāo)，并進(jìn)行了定量評估。鄭銳［4］建立了信息不對稱條件下商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)，并運(yùn)用層次分析法和模糊綜合評價(jià)法對相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定量分析。秦建成等［5］結(jié)合重慶市2002 ～2011 年連續(xù)10 年的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用綜合模擬法對重慶房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評估。

綜上，對信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的研究具有很重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。本文從購房者的角度出發(fā)，在相關(guān)分析和研究的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，結(jié)合模糊層次分析法 (FAHP)和灰色聚類分析建立了風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型。評價(jià)結(jié)果為消費(fèi)者提供了定量參考，為房地產(chǎn)企業(yè)避免風(fēng)險(xiǎn)和改進(jìn)工作提供了參考標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也為政府有關(guān)部門出臺相關(guān)的政策和管理房地產(chǎn)市場提供了理論基礎(chǔ)。

1 信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場信息不對稱分析

我國房地產(chǎn)在流通市場形成了三級市場。本文的研究對象是房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場中的住房市場。在房地產(chǎn)交易過程中，往往信息掌握充分的一方擁有信息優(yōu)勢，在交易的過程中處于優(yōu)勢地位;而信息相對貧乏的一方，通常處于劣勢地位。所以，在交易的過程中由于信息不對稱可能會(huì)產(chǎn)生一系列的問題，其中最突出的就是“逆向選擇”和“道德風(fēng)險(xiǎn)”兩個(gè)問題。房地產(chǎn)交易市場中的信息不對稱是指買賣雙方各自所擁有的交易信息量不同，通常賣方擁有較完全的信息，而買方擁有不完全的信息。這使得在房地產(chǎn)交易過程中買賣雙方由于信息不對稱而產(chǎn)生糾紛。

1.2 評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場交易涉及開發(fā)商、中介和購房者等主要參與方。在遵循層次系統(tǒng)性、科學(xué)適用性和可比性原則的基礎(chǔ)上，從購房者的角度出發(fā)，首先，通過查閱大量文獻(xiàn)，遵循指標(biāo)體系構(gòu)建的原則，初步確定了風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，主要包括質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、權(quán)屬關(guān)系風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)、合同訂立風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)六個(gè)一級風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo);其次，分別確定六個(gè)一級風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的二級指標(biāo);最后，根據(jù)初步確定的指標(biāo)體系設(shè)計(jì)出問卷調(diào)查，通過各種渠道進(jìn)行問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷調(diào)查80 份，回收78 份，回收率為97.5%，剔除填寫不完整(超過3 個(gè)指標(biāo)沒填寫)和一些明顯的無效問卷(如所有問題答案選擇一致的)，最終有效問卷的數(shù)量為69 份，有效率達(dá)到86.25%。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，確定了20 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)二級指標(biāo)，具體見表1。

表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系

2 灰色聚類風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型

2.1 模糊層次分析法確定權(quán)重

模糊層次分析法相對于傳統(tǒng)的層次分析法而言，分析問題時(shí)增加了對模糊因素的考慮，使得評價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確。模糊層次分析的基本思想和傳統(tǒng)層次分析法基本一致。在風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型中，運(yùn)用FAHP 法對表1 中各個(gè)影響因素的權(quán)重進(jìn)行確定。把一級指標(biāo)層的權(quán)重記為w = (w1，w2，…，wm)。其中wk(k = 1，2，…，m)表示風(fēng)險(xiǎn)因素wk在指標(biāo)體系中的權(quán)重。其中，二級指標(biāo)層的各個(gè)權(quán)重向量記為wij。

2.2 確定風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)等級標(biāo)準(zhǔn)

在綜合考慮信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況下，將其風(fēng)險(xiǎn)分為五個(gè)等級(10 分制)。即V = (v1，v2，v3，v4，v5)= (低風(fēng)險(xiǎn)，較低風(fēng)險(xiǎn)，中等風(fēng)險(xiǎn)，較高風(fēng)險(xiǎn)，高風(fēng)險(xiǎn))［6］，其具體取值見表2。

表2 風(fēng)險(xiǎn)等級取值表

2.3 灰類白化權(quán)函數(shù)的確定

用Uij表示聚類指標(biāo)，灰數(shù)s 指聚類指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)劃分為s 個(gè)等級［7］。其中，灰數(shù)區(qū)間內(nèi)的白化數(shù)對應(yīng)的灰數(shù)的關(guān)聯(lián)程度一般不同，通常fkj(dij)用來表示所謂的白化權(quán)函數(shù)［8］。根據(jù)以上的分析，信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)采用的評價(jià)灰類為5，具體情況見表3。

表3 灰類描述及白化權(quán)函數(shù)

(續(xù))

2.4 風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)矩陣的確定

邀請m 位專家針對具體項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評分，其中，dik表示第k 位專家對第i 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的評分。則最終得到的專家評價(jià)數(shù)據(jù)矩陣為

2.5 風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)

計(jì)算灰色評價(jià)權(quán)mij=nij/ni，mij表示第m 位專家對第i 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)主張的第j 等級評價(jià)級別的強(qiáng)烈程度，由mij構(gòu)成灰色評價(jià)矩陣

通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算和灰色判斷矩陣的構(gòu)建，利于形成綜合的評價(jià)，利用公式Bi=wi·Mi得到二級指標(biāo)的評價(jià)向量，并選用M(0，ε)算子進(jìn)行綜合運(yùn)算，即利用Zi= Bi·VT得出該房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)狀況分值。同理，可以利用Z = B·VT得出房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評估的得分，并依據(jù)此判斷相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級程度。

3 實(shí)例應(yīng)用

選取武漢某房地產(chǎn)項(xiàng)目作為實(shí)例分析。該項(xiàng)目坐落于漢口金銀湖區(qū)生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)，總建筑面積約145 萬m2。項(xiàng)目位置交通優(yōu)勢明顯，距漢口火車站約7km，離天河機(jī)場約18km。臨近大型公交總站和輕軌二期總站。目前，已有多條公交線路通達(dá)這里，其中距漢口核心商圈15km，規(guī)劃北美中央公園、泰式皇家林園、地中海風(fēng)情園林、北歐浪漫水花園及中式情景園林等五大主題公園，并獨(dú)有11 萬m2的大型商業(yè)中心和6 萬m2的北大附中等基礎(chǔ)設(shè)施。針對實(shí)例運(yùn)用以上構(gòu)建的評價(jià)模型進(jìn)行計(jì)算，具體步驟如下。

3.1 確定指標(biāo)權(quán)重

根據(jù)上文建立的信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，在房地產(chǎn)企業(yè)、高校和政府相關(guān)部門無傾向地選擇五位專家對各層指標(biāo)進(jìn)行打分。首先，運(yùn)用模糊層次分析法確定各指標(biāo)層的權(quán)重。下面重點(diǎn)介紹一級指標(biāo)權(quán)重的確定，其余指標(biāo)權(quán)重確定過程與一級指標(biāo)權(quán)重確定過程類似，就不再贅述。其中，矩陣

A 為模糊一致判斷矩陣，具體步驟如下:

(1)構(gòu)建兩兩比較的判斷矩陣A，即

最終得出一級指標(biāo)的權(quán)重為w = (0.159 0，0.259 6，0.059 2，0.117 5，0.159 0，0.245 7)。其余指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算結(jié)果見表4。

表4 運(yùn)用模糊層次分析法確定的各層級的指標(biāo)權(quán)重

3.2 專家組打分

依據(jù)以上建立的評價(jià)指標(biāo)體系和風(fēng)險(xiǎn)等級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)企業(yè)、高校和政府相關(guān)部門無傾向地選擇五位專家對各層指標(biāo)進(jìn)行打分，得到的評分結(jié)果見表5。

表5 專家打分表

(續(xù))

3.3 風(fēng)險(xiǎn)綜合評價(jià)

通過計(jì)算得到相應(yīng)的灰色聚類評價(jià)矩陣如下

根據(jù)公式B =w·M，計(jì)算得到一級風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評價(jià)向量為

最后根據(jù)公式Z = B·VT，計(jì)算得到綜合評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)值為

綜上，得到的綜合評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)值為4.389 7，由3 ＜4.389 7 ＜5，按照風(fēng)險(xiǎn)等級標(biāo)準(zhǔn)的劃分范圍，市場屬于中等風(fēng)險(xiǎn)，且從具體的數(shù)值分析中可以看出其綜合風(fēng)險(xiǎn)程度處于較低中等風(fēng)險(xiǎn)。因此，在本項(xiàng)目開發(fā)的過程中，各個(gè)參與方應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范。從一級指標(biāo)的權(quán)重可以看出，價(jià)格因素的風(fēng)險(xiǎn)U2最大，其次是其他因素風(fēng)險(xiǎn)U6，所以在項(xiàng)目實(shí)施的過程中應(yīng)該重點(diǎn)控制信息不對稱條件下的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。

4 結(jié)語

研究房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場中的住房市場，從購房者的角度，分析構(gòu)建了信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，并建立了模糊層次灰色聚類評價(jià)模型。在對信息不對稱條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)時(shí)，運(yùn)用灰色聚類法使得評價(jià)結(jié)果更準(zhǔn)確可信，避免了房地產(chǎn)項(xiàng)目二級市場風(fēng)險(xiǎn)量化中信息量少的問題。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場交易過程中，為降低因信息不對稱而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商除提供完備的房地產(chǎn)信息外，購房者應(yīng)樹立“信息意識”，掌握真實(shí)的房地產(chǎn)信息，獲取市場交易的主動(dòng)。政府也應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管力度，加大房地產(chǎn)企業(yè)和中介誠信體系的建設(shè)。

［1］汪傳雷，陳瑞. 論房地產(chǎn)二級市場信息不對稱及其應(yīng)對［J］. 長沙理工大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版，2013 (1):78-83.

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