關于我國房地產企業所得稅籌劃的思考

文/羅鮮華

房地產企業經營活動涉及資金量大、投資周期長、資金回籠慢，作為國家經濟建設重要支撐力量的房地產行業當前正面臨著市場的考驗。提高房地產企業稅務籌劃能力無疑是提升企業競爭力的有效措施。房地產企業是納稅大戶產業，據統計房地產企業營業收入的20%用于交各種稅費，在房地產企業稅負中25%為企業所得稅。企業所得稅是房地產企業最大的稅種之一，做好我國房地產企業所得稅的稅務籌劃工作是非常必要的。

一、所得稅籌劃對房地產企業的重要意義

稅務籌劃是在稅法和其他法律允許的范圍內，通過稅務籌劃手段，對房地產企業的日常經營、投資、理財等活動事先籌劃和謀略，最大限度地獲取“節稅”的稅收利益。所得稅是稅收重要組成部分，還有一定的比重。稅收籌劃不同于“逃稅”和“偷稅”，具有合法性、合理性、目的性、籌劃性、專業性和風險性。所得稅籌劃對房地產企業有重要意義。

(一)合理的所得稅籌劃使房地產企業經濟效益最大化

高投入、高風險、高回報是房地產企業資本運作的主要特點。一方面，在合法的前提下進行所得稅稅務籌劃能緩解企業所得稅清算時間，增加企業周轉的資金量，減少現金流壓力，擴大企業資金運作的經濟收益。另一方面，房地產企業的稅收歷來備受有關部門關注，而且國內所得稅管理越來越規范化。提前合理進行所得稅稅務籌劃可以保障企業依法納稅，規避稅務風險。

(二)所得稅稅務籌劃是提升房地產企業市場競爭力的有效途徑

當前市場競爭已經越來越激烈，房地產企業發展正面臨著巨大的市場風險。未來房地產企業的盈利空間在市場機制和政府調控的影響下將越來越窄。向管理要效益將是房地產企業未來發展的方向，所得稅稅務籌劃企業財務管理的重要組織部分，而且是可以直接為企業帶來效益的。所得稅稅務籌劃能力在很大程度上將提升房地產企業的市場競爭力，因此是房地產企業必須重視并積極實踐的重要管理內容。

二、我國房地產企業所得稅籌劃存在的問題

正是企業所得稅籌劃對房地產企業發展有著積極影響力，企業所得稅籌劃備受國內房地產企業歡迎，但從國內房地產企業所得稅籌劃的現狀來看，還存在一些問題。

(一)對企業所得稅稅務籌劃認識不夠

首先，國內房地產企業高層管理人員的重心還是以地產開發及銷售為主，對企業經營利潤的重視往往導致房地產企業管理層忽視稅務籌劃的必要性和安全性。受其影響，房地產企業在稅務籌劃方面投入的人力和物力都是不夠的，導致稅務籌劃顯有成績，越來越不被重視。其次，在國內還有很多的房地產企業管理層對稅務籌劃理解不夠，分不清什么是“稅務籌劃”什么是“偷稅漏稅“。有的企業甚至偷換概念，借“稅務籌劃”之名行“偷稅漏稅”之實，最后稅務稽查的結果是補繳欠稅款、繳納稅款延期滯納金、罰款。

(二)房地產企業所得稅稅務籌劃缺乏專業性

稅務籌劃對企業財務人員的綜合素質要求比較高，專業過硬的稅務籌劃人員缺乏。房地產企業涉及的財務工作量非常大，開展房地產企業稅務籌劃更加需要既懂財務又懂房地產開發流程的相關人員。國內很多房地產企業在稅務籌劃過程中都感嘆高級財務人才匱乏，受其影響，一些房地產企業的稅務籌劃出現了稅務籌劃思路不清晰、目標不明確的問題，缺乏稅務籌劃的大局意識和整體意識。稅務籌劃的方法不熟練也是當前房地產企業所得稅稅務籌劃暴露出的問題。對一些具體的所得稅稅務籌劃的方法不熟練，沒有建立起完善的稅務籌劃體系，導致所得稅稅務籌劃狀況百出，反而增加了企業的稅務風險。

三、做好國內房地產企業所得稅籌劃的策略

做好國內房地產企業所得稅稅務籌劃工作是非常必要的，也是確保房地產企業未來能走更遠的有效措施。現以A集團股份公司的所得稅稅務籌劃為例，結合本人多年的相關工作經驗，對當前國內房地產企業所得稅稅務籌劃提出以下幾點建議。

(一)加強房地產企業所得稅稅務籌劃的內部建設

A集團股份公司是一家集合房地產開發、經營、銷售、管理和服務的綜合性房地產上市股份制企業，在全國多個區域設有子公司。A公司非常重視企業管理層的培訓，通過學習幫助管理層對稅務籌劃的必要性和安全性有充分的認識，引起房地產企業管理層對稅務籌劃工作的支持，保障企業在稅務籌劃方面人力、物力的支持和投入。同時，A公司還加大投入建立一支高效的稅務籌劃專業團隊，提升房地產企業稅務籌劃能力。不斷加強企業內部財務人員的專業培訓，建立適合房地產企業的稅務籌劃體系，明確企業稅務籌劃的目標，成立稅務籌劃統籌部門，對所得稅這樣的重要稅種的稅務籌劃指定專業人員專門負責，實現系統與細節籌劃的科學管理和統籌。為調動員工積極性，還建立相關考評機制，通過績效考評評估確保財務人員的工作熱情與工作責任心。以上內部環境的建設為A公司的稅務籌劃有效開展提供了保障。

(二)完善房地產企業所得稅稅務籌劃體系

所得稅的稅務籌劃可以從收入、成本、其他費用、其他行為四個方面構建所得稅籌劃體系。收入方面常用的所得稅籌劃手法為“納稅期遞延法”的稅務籌劃方法。例如：A公司通過對同一項目分期開發合理規劃施工工期，分期預售，根據國稅發[2009]31號文第八條、第九條的有關規定，以及地方稅務局對房地產企業預計計稅毛利率和實際計稅毛利率的有關規定，實現前期少交所得稅后期多交所得稅的目標。這種稅務籌劃處理所交所得稅的金額沒有變，但為企業爭取到了資金時間價值，減輕了企業前期的資金壓力。成本方面A企業常用的籌劃方法通常采用預估成本的稅務籌劃方法。即通過預估確認成本讓前期的所得額降低，后面的所得額增加，雖然整體所得額不變，但起到延遲繳納所得稅作用。其他費用方面，待攤費用、福利費、工會經費和教育經費、業務招待費、廣告費業務宣傳費、公益性捐贈支出等等都會影響企業的所得稅納稅額度，及時核算、分期取得發票、按照稅法規定的限額標準來指導企業經營活動等等都是稅務籌劃過程中要慎重處理的。如A公司在西北某區域的同一開發片區有多家子公司，共享公共配套，捐贈西北某大學教育基金會款項由其中一家當年結轉收入最多的子公司支出。其他行為主要是通過成立公司轉移利潤、虧損彌補、會計處理行為、借款行為的稅務籌劃方法。例如：A公司成立的物業公司盈利情況不太理想，但通過一定會計處理將房地產公司的利潤轉移到物業公司卻起到節稅籌劃作用。借款方面，借貸行為是房地產企業經常面臨的。國稅發[2006]3號規定的關聯方借入資金金額超過其注冊資本的50%的，前后的稅務處理是不一樣的。基于此規定，A公司在企業所得稅稅務籌劃過程中設立了借款警戒線的預警標準，由集團資金部統借統籌，根據需要為各子公司籌得資金，科學指導企業的經營活動。結合A公司所得稅稅務籌劃的成功經驗，建議所得稅稅務籌劃系統建設要合法合理，系統要完善全面，同時還要兼顧各個稅務籌劃方面的相互影響，使稅務籌劃系統科學有效。

四、結束語

房地產企業所得稅涉及資金量大，同時企業所得稅方面的規定也非常多，重視并做好房地產企業所得稅籌劃對提升房地產企業整體的稅務籌劃水平有重要意義。同時，做好房地產企業所得稅稅務籌劃也是比較容易有成效的稅務籌劃。結合房地產企業特點有針對性地開展企業房地產所得稅籌劃，構建一套完善的企業所得稅稅務籌劃體系，并重視企業內部稅務籌劃環境的打造，相信在廣大財會人員還有房地產企業管理層共同的努力下一定能實現房地產企業稅務籌劃管理更大發展。

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