發展養老地產 推進社會養老服務

許曉暉，申倩文

（1.長春師范大學政法學院，長春 130032；2.吉林大學經濟學院，長春 130000）

吉林省人口老齡化極其嚴重，發展和完善社會養老服務迫在眉睫。社會養老服務屬于第三產業、養老地產是養老經濟的重要組成部分。養老地產的發展能夠帶動第三產業的發展，第三產業在養老經濟中占有極大比重，這對于提高第三產業比重，優化產業結構都有積極的推進作用。吉林省作為農業大省和重工業省份，其產業構成中第三產業比重始終不高，借助這一機遇，提高第三產業就業人數和產業產值，可能形成吉林省經濟發展的一大亮點。

一、吉林省老齡化現狀

根據國家統計局的統計數據顯示，截至2014年末，吉林省65歲及以上老年人口達到302.21萬人，占總人口的10.98%；預測到2030年，吉林省老年人口將達到839萬人，占吉林省人口總數接近1/3。老齡化社會帶來的問題已無法忽視，人口老齡化已經不僅僅是社會結構問題，而是事關吉林省發展全局。老齡化問題的妥善處理是完成“十二五”規劃的重要前提。

吉林省老齡化有以下幾個特點：一是老年人口增長迅速，所占比重急劇上升，這主要是由于人均壽命的提高和生育率的不斷下降造成的，吉林省生育率已經低于全國平均水平以下。二是出現未富先老的困境，吉林省經濟發展水平還比較低，人均收入等指標在全國均處于中下游水平，與發達地區的人口老齡化相比，吉林省未富先老的情況顯然更為棘手。三是由于農村收入水平低下，不少農村青壯年走向大城市甚至離開東北謀生，農村老年人口比例極大，這給養老服務帶來了不小的考驗。四是“孔雀東南飛”的人才流動趨勢仍然突出，吉林省高校林立，人才輩出，但是很多人才外流，這也導致了大量空巢老人的出現，加劇了社會養老的負擔。

基于吉林省老齡化問題的現狀和對于未來老齡化問題會進一步加劇的趨勢，如何完善養老服務，提高養老服務的質量成為政府和民眾關注的熱點。

二、發展社會養老服務的必要性

首先，發展社會養老服務是全面建設小康社會，實現中國夢的重要組成部分。國家在“十二五”規劃綱要中提出“優先發展社會養老服務”的要求，吉林省政府在2011年1月24日出臺的《關于加快推進全省老齡事業發展的意見》中提出“加快推進社會化養老服務”意見，此外，民政部也于2011年2月11日發布了社會養老服務體系建設“十二五”規劃綱要，一系列政策措施的出臺表明了黨和國家對于發展社會養老服務的重視與關切。2015年4月14日民政部與國家開發銀行共同發布《關于開發性金融支持社會養老服務體系建設的實施意見》，共同引領建設具有中國特色的養老服務體系，從金融投資領域給予養老服務體系建設強有力的支持，推動構建“政府引導、金融支持、社會參與、市場運作”的社會養老服務發展體制機制。社會養老服務體系建設面臨前所未有的機遇，把握機遇，直面挑戰，加快養老服務體系的建設是當務之急。

其次，發展社會養老服務也是促進新常態下我國經濟發展的一大發力點。經歷了高速增長時期之后，我國GDP增長率下行壓力加大，由高速增長轉為中高速增長。在人口龐大的國情下，新常態經濟面臨前所未有的挑戰，但機遇與挑戰并存，全面深化的改革和政府簡政放權的措施會使市場經濟迸發出前所未有的活力。在這樣的背景下，成熟完善的社會養老服務不僅可以提高社會保障水平，更可以創造出巨大的就業崗位和消費需求，強力拉動經濟增長。

三、發展養老地產是推動社會養老服務的重要舉措

養老服務也是一種消費品，資費合理、性價比高的養老保障服務會提高老年人的購買欲望，從而刺激消費、拉動內需。養老既是社會問題，也是經濟問題，作為一種伴隨著老齡化社會的出現而興起的新興經濟形態，養老經濟蘊含了無限的潛力和創造力，包含了商業保險，社保基金，衛生醫療，家政服務等各個領域，當然最為重要的是養老地產的發展前景。養老經濟又被稱為銀發經濟，養老產業涉及家政服務、醫療康復、飲食服裝、營養保健、休閑旅游、金融地產等眾多領域，具有產業鏈長、涉及領域廣、環境友好、健康可持續等特點，對上下游產業具有明顯的帶動效應，市場前景廣闊[1]。2014年吉林省每千名老人擁有養老床位31張，養老機構養老床位遠遠不能達到有入住機構養老意愿的老年人的需求，要想妥善處理好養老問題，首先需要解決的就是養老機構和養老社區的建設，由此引出養老地產的概念。在養老服務的眾多具有經濟效益的領域中，養老地產無疑是規模最大，輻射力最強的商品。

養老地產有廣義與狹義之分。廣義的養老地產是包括養老院、老年社區在內的全部滿足老年人居住要求的產品，既有政府提供的公共產品，又有市場主導的商品。從狹義上來講，養老地產特指市場化的商品地產，它們由一個或若干個房地產開發企業開發運營，在政府政策許可的范圍內，通過提供差異化的產品獲得相應的市場，老年人作為消費者動用自己的儲蓄資金購買地產，享受房地產開發商提供的商品住房和配套服務。在此基礎上，開發商可以聯合保險公司，醫院等為老年人提供醫療保健、娛樂活動、家政服務等全面服務，滿足老年人的養老需求。

四、發展養老地產的措施

養老地產是養老經濟中重要的組成部分，也是社會資本介入養老服務的直接表現。在養老地產的發展過程中，除了政府的積極引導和政策支持，更多的是需要市場的力量。追求利潤最大化是微觀經濟主體從事投資生產的根本動力，若想使房地產開發商主動參與到養老地產的開發建設中，就必須保證他們是有利可圖的。而要做到這一點，需要的不僅是政府政策的支持，更重要的是養老地產有效需求的擴大以及養老服務整個體系的產業化市場化。下面就從這幾個方面分析如何推動養老地產行業的發展，進而帶動整個養老服務體系的完善。

（一）政府相關養老政策的出臺與實施是養老地產發展的保障和前提

養老地產的蓬勃發展涉及到營利性商業用地的獲取，建設過程中的融資以及國家相關優惠政策的支持，這方面我國經歷了從無到有的過程，尤其是2014年4月23日《養老服務設施用地指導意見》的出臺對于養老用地的使用做出了明確規定，可以看做是養老地產國家優惠政策的開端，也讓我們有理由期待更進一步的政策措施的出臺。有了政府政策的支持和保障，養老地產行業才能發展得更為順利。

（二）擴大社會有效需求是養老地產發展的根本動力

歸根結底，養老地產還是一種市場化的產物，房地產開發商并非慈善家，他們開發地產的目的是為了獲取利潤，不管前期政策保障多到位，如果房子無法成功銷售給消費者那么必然面臨巨額虧損。有效需求區別于需要的根本點在于，有效需求是有支付能力的需要。以吉林省為例，需要養老地產的老年人非常多，原因如前所述。由于計劃生育的實施使得現在家庭呈現421結構，兩個年輕夫婦負擔四位老人的養老，還要養育下一代，生活和工作的壓力使得他們無法給予父母全面的照顧，加之近些年吉林省人口凈流出數額不斷增大，空巢老人、留守老人急劇增加，他們需要有完善的養老社區提供生活上和精神上的關懷與照料，這是需要。但是由于收入有限，且東北民眾年輕時儲蓄意識和保險意識不強，導致老年時沒有過多的可支配資金，因此，很大一部分需要無法轉化為有購買能力的有效需求。

這里蘊含著基本的經濟學原理。美國諾貝爾經濟學獎獲得者弗朗科·莫迪利安尼提出的生命周期消費理論認為，人們會在相當長時期的跨度內計劃自己的消費開支，以便于在整個生命周期內實現消費的最佳配置。從個人一生的時間發展順序看，一個人年輕時的收入較少，但具有消費的沖動、消費的精力等消費條件，此時的消費會超過收入；進入中年后，收入會逐步增加，收入大于消費，其收入實力既可以償還年輕時的債務，又可以為今后的老年時代進行積累；退休之后步入老年，收入減少，消費又會超過收入，形成負儲蓄。提高養老地產的有效需求的根本途徑是提高居民人均可支配收入，只有經濟發展，收入水平提高，居民在生命周期的前半階段才會有更多的儲蓄和投資，為老年階段的負儲蓄提供基礎；其次還要提高社會群體的儲蓄意識和購買保險的意識，在年輕時期收入充足的時候適當減少消費，增加儲蓄，購買商業養老保險等都可以為老來的生活提供充足的物質保障，只有這樣，養老地產的有效需求才能真正擴大，養老地產行業才能進入良性發展的春天。

（三）盡快實現養老服務體系的市場化運作是養老地產發展的后續保障

養老服務體系的建設與完善包含了很多市場行為，以老年生活照料、老年產品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年旅游等為主的養老服務業全面發展可以為這一產業帶來豐沛的利潤，而有了利潤就會有資金和商家的加盟入駐，養老地產的資金鏈和產業鏈也會越發完善，從而保證其發展不會受到資金鏈斷裂和產業結構不合理的影響。

（四）探索養老地產行業規范模式，實現連鎖化運營是降低成本，確保養老地產實現盈利的途徑

當前，在各類企業爭相涌入養老地產行業的同時，早期進入的企業可以憑借先發優勢著手探索養老項目的品牌化、連鎖化經營。養老地產產品有其特殊性，消費者群體有著大致相同的消費訴求，找到規律實現連鎖化經營是可以實現的。優勢資源共享，擴大市場規模，取得規模經濟效益，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用[2]。先發優勢的建立和運營模式的規范化帶來的不僅是經濟上的收益，還有社會認同度的提高，對于企業今后的發展大有裨益，也為企業進一步投資養老服務產業打下基礎。

[1]新政突破養老困局養老服務迎來春天——解讀《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》[J].社會福利，2013，（9）：26-29.

[2]徐和鋒.我國養老地產十大趨勢[N].建筑時報，2015-04-27（6）.