目標成本法在房地產企業應用研究

侯君麗

（哈爾濱三家灣房地產開發有限公司，哈爾濱 150089）

一、目標成本法內涵和優勢概論

成本的控制和管理是企業經營過程最重要的內容，其效果的好壞直接關系到企業的生存和發展，這就對成本管理提出了更高的要求，擴充了企業成本控制的范疇。顧名思義，目標成本法，就是對產品成本的一種理想狀態，即控制產品開發、生產等成型前資源消耗等總成本在某個閥值以內并且以特定的價格銷售以期實現產品的目標利潤。該方法是對企業業務的“三全”成本監控工具，即全員、全程、全方位。全員指的是企業所有員工，上至最高領導層，下至一線生產人員；全程指的是企業從產品的開發到售后服務的所有環節；全方位則是根據企業業務內容性質包括生產、后勤、戰略統籌、職工培訓、質量風險控制等。傳統的成本管理法基本上都是注重對作業后的成本反饋，缺少對成本形成的監控；作業成本法的關注對象針對現有業務、作業；而目標成本法則是基于后者的基礎，對每一項資源的分配和安置都有明確的規范記錄，同時會評估各個小環節、業務對企業實現戰略目標的貢獻。

目標成本法是對傳統成本管理方法的深化和延續，優勢主要體現在三方面：首先，成本的降低從商品的初期就受關注。不難看出，傳統的成本管理方法事后成本反饋，主要針對商品的生產過程的耗費控制；成本目標法則是項目開發階段就開始注重掌握充分的證據和資料，對商品的成型量體裁衣，很好地避免了后期一些無謂的犧牲和耗費。其次，切合市場、顧客需求，幫助企業塑造競爭優勢。房地產變幻莫測的內外環境凸顯了以生為核心的傳統成本法的弊端和不足；目標成本法則是充分考慮了影響價格的多種因素，比如消費心理、商品地理環境、商品功能等，最大限度地挖掘顧客的需要，從而對商品未來價格做出比較科學的評估，打造顧客心中性價比最高的商品，為企業贏得更多的顧客增量。最后，開拓了成本管理范疇。目標成本法打破了傳統的成本管理方法的局限。其一，目標成本法要求企業對商品的全程包括規劃、開發、生產、銷售、售后等進行成本的監控；其二，目標成本法要求企業分層次建立商品的成本價值鏈，獲取性能更高、成本更低的商品。

二、房地產企業工程項目的目標成本的實施流程

（一）目標成本的設立和優化

目標成本的設立需要房地產企業很多部門的協同合作，比如財務部門、營銷部門、工程技術組織等在工程項目的開發階段大量收集市場調查數據和企業歷史業務資料，通過合理的方法對目標成本進行評估并確定。主要經過三大步驟，其一是評估項目的未來收入，其二是設定企業目標利潤，其三就是設立目標成本。第一步難度非常大，因為要預測房產開發之后的銷售均價，必須把握未來市場環境和同行競爭情況等，以多種方法針對同樣的影響因素作評估，保證評估結果的穩定性。另外，對目標成本的優化一方面是于工程項目投入前的預測過程，另一方面是于項目實際開展后的核算過程。

（二）目標成本的細化和執行

目標成本的細化有兩種不同的方式，縱向和橫向?？v向細化是沿著工程項目的發展趨勢，逐級將總成本依照相應的核算級目對號入座，比如對于項目的開發過程，目標開發成本作為一級科目，二級科目常用的就是“土地成本”、“基礎實施費”、“建安工程費”、“研發費”等。橫向細化則是繼縱向細化之后，把相應的成本依據各職能部門和業務性質等落實到責任體，比如期間費用常常就分為管理、生產等不同職能部門的期間費用。橫、縱結合是在保證總目標成本達到的同時確保每一項分攤成本也能夠控制。通過將目標成本細分后，還要根據有關程序和規范報告上級審批，待批復后各責任主體根據相關的法令文件貫徹、執行目標成本的計劃。

（三）目標成本的核算與報告

目標成本的核算主體是各個成本責任主體已經形成的成本，這個過程產生的結果是企業績效考核的重要參考資料。在核算過程中，應使用縱向細化級目來處理，同時務必保證每一項開支都以合適的方式計入到成本會計級目上，并且成本項目對應的責任主體也要作相應的說明，保證責任的劃分和承擔。另外，目標成本執行情況的報告則是以一種規范的形式在合適的時間返回給責任主體，以使得相應的組織、團隊、個人更好地掌握自身已產生的費用，明確尚可調配資金，進而更好地為后期的工作開展調度所需資金。

（四）房項工程項目的目標成本的研究和評估

目標成本研究主要是希望能夠通過檢查和分析，尋找成本差異的根源，進而制訂相應的應對措施，同時為后期的工程項目開展修正目標成本提供參考資料和數據信息。成本分析的常用的方式是差異分析以及比較分析法。不定期開展形式作為一種隱形的約束力督促所有成員形成內在的自覺性和自律性，特別是能夠有效預防和及時防止個體的突變和偏離；定期開展形式則是能夠宏觀把握項目開展進度，發現造成實際成本和既定目標成本的差異根源，并采取相應的解決措施，從而實現對成本的控制。目標成本的評估即考核，主要是考核成本責任主體的工作績效，依據已發生的成本、成本研究的結果、工程項目的施工狀況形成評估結果并予以相應的獎懲，從而營造公平的競爭環境，提高員工的工作熱情。

三、房地產企業目標成本管理過程中的難題和對策

（一）目標成本的設立過程因素過多難以準確控制

目標成本的合理科學設立是引導企業正面發展的良好因素，是管理者制訂工作計劃和分配任務的依據。過高或者過低的目標成本都是不可取的，因其缺乏彈性，往往適得其反。但是目標成本的影響因素眾多，難以把握，很難保證制定的目標成本的高精度。比如，未來房地產的形勢是很難判斷的，主要是國家政策、經濟環境等不好把握，加之某些目標成本制定相關成員掌握的專業水平比較傳統，很難適應變化的環境等。

因此，為了提高目標成本的精度，最重要的是提高目標收入的評估。首先，房地產企業應該充分調研歷史市場變化規律以及充分了解相關宏觀因素，尤其要對項目工程所需的同類商品房的市場價格的專門研究，采用統計學、經濟學等方面對其價格做出合理、科學的評估。其次，企業相關負責人應該根據生產計劃以及市場需求等確定企業的最佳銷售量，從而做出目標收入的預測。

（二）工程項目的目標成本細分不精細

工程項目的目標成本精細化管理是很多企業比較難把握。過寬泛的劃分會影響到成本的控制和責任的分配落實等，而過細的劃分則大大加大了管理費用的支出，違背了企業的成本目標控制初衷。

因此，在對于總的目標成本的細分階段，必須遵循基本幾點：首先，成本細分工作成員知識覆蓋面必須精而廣；其次，在細分前務必充分研習目標成本的來源和性質，以便后期橫縱細分對號入座；最后，將每一項目標成本以行政命令形式分配到各個部門、人員。

（三）房地產工程項目的目標成本監控強度有待提升

目標成本法是一種全方位、動態的管理方式，是對工程項目的所有環節實時進行監控。但是，就當前這種全過程的實時監控強度是比較薄弱的，比如一些單位施工原料的采購監控不實或者松散，有些機構徇私舞弊或者以次充好，只一味地迎合成本允許范圍內報高價而采次質材料；再比如有些單位出現了目標成本的偏離，但是不重視或者從其他部門調度資金以緩解后期補給，根本不去調查和分析造成負偏離的原因等。

所以，提升工程項目目標成本的監控強度是企業管理的重要任務，筆者認為可以通過這幾方面的努力：首先，提高各責任主體對目標成本控制、管理方法重要性和必要性的認識，強調成本失控造成的后果和各類風險的危害；其次，在比較目標成本和已形成成本差異時，不僅僅是從數值上比較兩個的大小，而應結合市場情況考察實際成本的形成是否合理、較優的；最后，逐漸推進和實現成本的信息化管理，主要是與時俱進，采用先進信息科學技術快速收集、整理并傳遞相關信息。

（四）目標成本的研究和考評不完善

項目的成本研究是一項系統性很強的作業，分析和研究成本時應該明確分析的對象、分析標準以及分析目的；同樣，目標成本的考評也要一定的機制和規范來指引和督導。但是，當前房地產企業在這兩方面都存在著些不足。比如評價標準、評價等級劃分不明確，成本分析采用的方法比較傳統，適應性較差，另外大綱與內容的界限多余模糊，缺乏嚴肅性。

對此，房地產企業面臨著如下幾方面工作的整改和完善。首先，在成本分析和研究前，必須制定嚴格的分析大綱和內容明細表，建立目標成本管理體系。其次，對于某些使用的重要成本分析方法要予以披露，對成本研究結果的科學性進行解釋；完善目標成本的考核制定的建設，塑造和維護考核的權威性。最后，目標成本的考評過程要結合項目工程的實際情況，比如考慮到自然條件、市場環境的影響等。

結語

目標成本法是一種的系統、較為年輕的有效控制方法，需要企業各部門的及時的信息對接和全面配合，為其開展和執行共同營造良好的企業內部環境，嚴格遵循目標成本法的應用基本原則和流程，各個員工各履其職，互相監督，使得每一項細分目標成本得以控制和實現，進而保證企業在目標成本閥域內實現企業的既定利潤目標。

[1]楊建華.房地產開發項目目標成本管理研究[D].重慶：重慶大學，2014.

[2]王柳.基于目標成本管理的我國房地產開發項目成本控制研究[D].石家莊：河北大學，2014.