上海松江區佘北18A-03A地塊，31A-02A地塊經濟適用房設計方案的經濟性與實用性分析

文/蘇雯 農工商房地產集團上海匯航城市置業投資有限公司

2015年以來，關于加快上海市保障性住房建設步伐的報道不絕于諸多媒體，從政府管理部門到各房地產企業都行動起來，為貫徹黨中央保增長、保民生、保穩定的決策，全面推行保障房的建設。上海市今年下達了保障房新開工要求后，我公司針對大型居住社區佘北的產權保障房（經濟適用房）進行了在方案設計上的分析與討論。

保障性住房有其自身的特點：1.無溢價能力。從而作為開發商而言，必須在建筑建造成本上必須進行嚴格的控制。2.公益性產品的特質。與一般商品房不同，保障房作為政府解決中低收入家庭和一般基層職工住房問題的產品，具有改善民生的意義，所以住房的品質不能降低。3.房型偏小。經濟適用房有其自身的設計導則，各種房型面積與一般商品房比較相對較小，如何在小面積的設計條件下做出具有高舒適度與美觀度的房型，便于政府回購搭橋也能受百姓歡迎是一個我們面臨的課題。從長遠角度考慮，經濟適用房始終要面對市場，在市面上流通，所以在低造價的同時，應通過設計增加產品的附加值，使其不在增加成本的情況下，更符合市場的要求。

1.總體概況

本項目地2個塊位于上海市松江區佘山北大型居住區內，2塊地性質都為經濟適用房用地，其中18A-03A地塊南至緯二路、東臨沉塔路、西接經三路、北沿業煌路，其用地面積為73973.89平米；31A-02A地塊南至勛業路、東臨經五路、西接趙巷路、北沿煒三路，其用地面積為31151.76平米。基地周邊城市道路及配套設施規劃比較完善，方便以后居民的日常生活需求。同時，基地距離松江市區也只有11公里左右，居民可以利用周邊便利的公路交通及9號線地鐵方便的到達松江市區。18A-03A地塊（大地塊）：居住用地，用地面積為73973m2；容積率1.8，建筑限高40m。31A-02A地塊（小地塊）：居住用地，用地面積為31151m2；容積率1.8，建筑限高40m。

2.建筑設計

2.1 總圖設計

由于設計條件所限，總體布置上主要有11F布局與14層布局兩種情況；按全11層，一梯四戶計，則導致要排46單元。若按此排布會導致以下結果：1）從景觀角度上來考慮，兵營式的布局不利于景觀空間的營造。2）造成的布局上樓間距過小，很難通過日照計算。3）人防面積比14F多3500平米。4）因為建筑密度過大造成地下車庫布置不經濟。所以最終采用十四層的布局。

根據市里面提供的房型指標，和按原規定適當提高的指導思想，我們此次將房型面積按如下設定一房一廳建筑面積56平方米，套數比為25%；二房一廳建筑面積71平方米，套數比為70%；三房一廳建筑面積為86平方米，套數比為5%。兩塊地只設計三種不同的建筑單體，以最低的房型數滿足設計要求，這樣帶來施工工期最短，節約時間成本。在總體布局合理情況下，建筑單元全部采用統一北入口，統一單體模塊；施工圖僅4套，從而減少時間和成本，使得甲方及設計院對成本的控制達到最大化。在景觀設計中，集中綠地在小區中央形成中央大景觀，提高集中綠地率，提供更寬廣怡人的景觀效果和充足的活動場地和平臺，產生出商品房的品質效果而非普通兵營式的保障房小區建筑排布。

2.2 戶型設計

設計思路是：1.平面形態適合地塊，保證土地利用的經濟性。2.最長面寬不超過70米，結構不設縫，節約造價。3.不設獨棟，多設計三聯拼，更加優化體型系數。對于小戶型建筑，一梯兩戶不經濟，公攤面積大。一梯六戶的房型讓用戶的體驗感差。最終選擇一梯四戶的設計，大進深，小面寬，平面布置端正，功能實用，布局緊湊，接近于商品房的平面布置。

整棟樓建筑平面北向拉齊，南向加大凹口，使南向房間得到充分的采光通風，也使建筑結構規整、方正，加強抗震性能。

2.3 節能設計

上海保障房節能相關要求：外墻內保溫及屋面保溫材料：細則要求：保溫材料可選擇真空保溫板，硬泡聚氨酯，擠塑聚苯板，模塑聚苯板，泡沫玻璃板，發泡水泥板，巖棉帶（僅墻體）。

2.4 建筑立面設計

為了協調周邊現有建成的建筑風格我們同樣以現代簡約風格為代表，從而更加增加小區的可識別性。建筑外立面材質上通過外墻涂料顏色的區分，增加建筑的立體感。再通過立面細部處理使建筑更加細膩怡人建筑風格明確，更具可識別。米色與咖啡色涂料的外墻立面材料，有利于更好的控制土建成本。

3.結構設計

剪力墻住宅結構設計上部優化要點：1.建筑體型戶型的優化，結構根據建筑高度戶型要求對建筑體型，規則性，經濟性進行預判，給出戶型拼接及戶型布置結構合理經濟的建議。面寬及進深在合理的情況下主要根據結構剪力墻拉齊的原則控制。當碰到墻體相差300以內的情況，以拉齊墻體節約成本為優先。2.建筑物體型中對長寬比，高寬比的合理取值是結構整體指標及經濟性控制的關鍵因素，同時建議建筑外輪廓減少局部凹凸，墻體縱橫向軸網拉通，結構受力合理，墻體布置少，經濟性。3.結構豎向受力體系優化：剪力墻布置加強有效的外圍結構剛度；盡可能布置長墻，拉開墻體間距；結構兩個方向剛度接近，剛心與質心接近。4.結構平面布置優化：對梁板平面布置方案進行功能性缺陷檢查及經濟性比較，減少梁，做到房內無梁，建筑功能的自由分割。5.結構設計經濟性控制：按實際情況取值，不無謂放大，滿足規范，限值控制。所有剪力墻和填充墻墻厚取180mm厚，充分運用極限值。

住宅基礎設計控制（樁基礎）：1.樁基多方案比對選型。2.布樁控制，荷載及樁承載力平衡。3.減小基礎尺寸，控制墻/柱下布樁。4.樁基優化，試樁提高樁基承載力。

結束語

對我國而言，做出幾個經典的，成熟的保障房產品，本事就是一種創新。曾有業內專家講保障房的設計正如國外公辦學校設計一樣，首先不談美觀，而以安全性和功能性做為主導。但是我們所建設的愿景是要經濟，要美觀，更要適用。所以在住宅設計當中在實用性、美觀性和經濟性中尋求平衡是我們所追求的設計思路，上述理念在松江佘北18A-03A地塊，31A-02A地塊中也得到了均好的體現。