二線城市商場(chǎng)空置率與城市發(fā)展

摘 要：改革開(kāi)放數(shù)十年使得我們國(guó)家的城市有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，尤其是我國(guó)二線城市的數(shù)量越來(lái)越多，但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步深入，二線城市的商場(chǎng)越開(kāi)越多，逐漸出現(xiàn)了飽和情況，使得商場(chǎng)空置率過(guò)高。同時(shí)，二線城市的商場(chǎng)空置率和城市的發(fā)展有著諸多聯(lián)系，并影響著城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。本文立足于二線城市商場(chǎng)空置率與城市發(fā)展之間的聯(lián)系進(jìn)行研究，希望給后來(lái)的研究者提供借鑒以及建議。

關(guān)鍵詞：二線城市；空置率；城市發(fā)展

我們知道在近些年的發(fā)展中，很多二線城市的購(gòu)物中心以及百貨商場(chǎng)都以及倒閉或者面臨著倒閉的危機(jī)，這和二線城市商場(chǎng)空置率有著諸多聯(lián)系，并影響了城市的發(fā)展。據(jù)可靠數(shù)字表示，我們國(guó)家二線城市的商場(chǎng)空置率高達(dá)25%，集中體現(xiàn)在重慶、沈陽(yáng)、青島與廈門(mén)等幾個(gè)城市中，這些地區(qū)由于部分項(xiàng)目招商未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期才造成空置率過(guò)高。對(duì)我們城市的發(fā)展起到了阻礙作用。所以我們更加要研究?jī)烧咧g的關(guān)系并改變現(xiàn)狀。

一、二線城市商場(chǎng)空置率高的原因

事實(shí)上，困擾商場(chǎng)的還不止是空置率，居高不下的租金、越來(lái)越多的商場(chǎng)以及國(guó)內(nèi)外復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

1.過(guò)高的租金壓力。在二線城市的環(huán)境地段，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)著巨大的租金壓力，這些壓力會(huì)通過(guò)商品的售賣(mài)轉(zhuǎn)移到了消費(fèi)者的身上，這就使得商品價(jià)格升高，高租金最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，使得空置率的形成。

2.商場(chǎng)出現(xiàn)飽和。在二線城市的發(fā)展中，畢竟沒(méi)有一線城市的發(fā)展速度，但是商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)速度這幾年卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，這就使得商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)，逐漸的形成了商業(yè)地產(chǎn)泡沫。導(dǎo)致每個(gè)商場(chǎng)之間的距離很短，不利于商場(chǎng)的發(fā)展和城市的良好規(guī)劃。

3.網(wǎng)絡(luò)沖擊。據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)槲覀儑?guó)家加入了WTO，經(jīng)濟(jì)受到了國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的雙重打擊，在加上近幾年電子商務(wù)的沖擊，就2014年一年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，我國(guó)二線城市的大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額普遍縮水1/3。

二、二線城市商場(chǎng)空置率過(guò)高對(duì)城市發(fā)展的影響

1.商業(yè)房租逐漸走低，不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二線城市的商場(chǎng)空置率越來(lái)越高，直接導(dǎo)致城市的商場(chǎng)租金降低，從而牽動(dòng)其他房?jī)r(jià)以及租金的下調(diào)，不利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及GDP的持續(xù)增長(zhǎng)。

2.不利于城市綜合體的建設(shè)。可以說(shuō)，新的時(shí)代下城市綜合體的誕生使得城市建設(shè)向著多元化以及一體化的方向發(fā)展，主要集中打造集購(gòu)物、商務(wù)、酒店、住宅及娛樂(lè)等配套于一體的現(xiàn)代化城市綜合體，但是由于在二線城市中商場(chǎng)的空置率過(guò)高，影響了購(gòu)物中心的建設(shè)，不利于城市綜合體的打造。

3.不利于二線城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。過(guò)高的空置率最明顯的就是造成二線城市的城市用地的浪費(fèi)以及建筑施工的浪費(fèi)，并且對(duì)于今后的開(kāi)發(fā)和利用提出了難題。這樣不利于二線城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、降低二線城市的空置率促進(jìn)城市發(fā)展的路徑和方法

1.政府方面。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮有型經(jīng)濟(jì)的積極作用，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的滯后性進(jìn)行不斷的調(diào)節(jié)，使得商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和發(fā)展趨近于合理化，避免不必要的浪費(fèi)，阻礙了城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并發(fā)揮政府信息提供的作用，針對(duì)某一個(gè)地區(qū)進(jìn)行調(diào)查研究，確保房地產(chǎn)信息監(jiān)測(cè)體系健全，市場(chǎng)信息對(duì)稱，避免流通不暢，引起大量空置的出現(xiàn)。

再看，我們的政府以及開(kāi)發(fā)商要正視城市綜合體的存在，不能在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中貪多。最重要的是，我們的政府部門(mén)在綜合體規(guī)劃過(guò)程中，要充分尊重市場(chǎng)，從區(qū)域特點(diǎn)、市場(chǎng)容量和消費(fèi)水平等維度進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)。尤其對(duì)于一些不適合城市綜合體發(fā)展的區(qū)域，應(yīng)拒絕出讓土地。在區(qū)域規(guī)劃之前先進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)研究，可考慮與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，或與城市歷史結(jié)合。做到具體問(wèn)題具體分析，不能沒(méi)有調(diào)查就直接下定論。

2.地產(chǎn)商方面。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)說(shuō)，要在今后的開(kāi)發(fā)中對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)周期的分析，避免由投資決策失誤引起的二線城市的房屋空置現(xiàn)象。與此同時(shí)，還要在開(kāi)發(fā)之前就要對(duì)需求進(jìn)行主動(dòng)分析，以免因?yàn)橹饔^原因達(dá)到空置，浪費(fèi)了資源，阻礙城市的長(zhǎng)久發(fā)展。

同時(shí)，我們的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確一個(gè)理念，城市綜合體的創(chuàng)建不是一蹴而就的，是一個(gè)整體，是一個(gè)長(zhǎng)期的系統(tǒng)，所以我們的開(kāi)發(fā)商要戒驕戒躁沖，要充分的考慮到目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)的定位、業(yè)態(tài)、人流等重要元素。另外，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)自身的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力有充分的認(rèn)識(shí)，還要尊重城市氣質(zhì)，在城市本身的基礎(chǔ)上進(jìn)行商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，而不是僅僅看到眼前利益。

本文經(jīng)過(guò)了詳細(xì)的論述，主要闡述了二線城市商場(chǎng)空置率高的原因、二線城市商場(chǎng)空置率過(guò)高對(duì)城市發(fā)展的影響以及降低二線城市的空置率促進(jìn)城市發(fā)展的路徑和方法等三大方面。筆者認(rèn)為二線城市的發(fā)展和二線城市的商場(chǎng)空置率有著負(fù)相關(guān)的聯(lián)系，也就是說(shuō)空置率越高，城市發(fā)展越受阻；空置率越低，城市發(fā)展越迅速。所以我們的二線城市要根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r，充分的尊重市場(chǎng)，并使得綜合體開(kāi)發(fā)要結(jié)合城市發(fā)展，這樣才能有效的通過(guò)控制空置率使得城市的發(fā)展越來(lái)越成功。所以，筆者認(rèn)為在二線城市的發(fā)展過(guò)程中要以平穩(wěn)為主，因?yàn)槎€城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力畢竟沒(méi)有一線城市的強(qiáng)。所以一定要站在二線城市的發(fā)展歷史上看問(wèn)題，切記貪多圖快。

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作者簡(jiǎn)介：褚軍博（1993- ），男，河北人，沈陽(yáng)師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院金融學(xué)專(zhuān)業(yè)