論買賣不破租賃原則

劉美蘭

摘要：租賃合同本為一種債權債務關系。根據債的相對性原則，承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，不能對抗第三人。而近現代民法承認買賣不破租賃規則，該規則突破了傳統債的相對性原則，使租賃權具有對抗力。本文通過對買賣不破租賃規則的立法價值取向的分析和其基本內涵及適用條件的探討，在此基礎上，對世界上先進國家和地區的立法概況進行了分析研究，總結各國的先進可取之處，在構建和諧社會的今天對我國仍有借鑒作用。

關鍵詞：買賣；租賃；買賣不破租賃

一、本案概述

（一）案件事實

2000年5月，安某與本市某商場簽訂合同，約定安某承租該商場的兩間鋪面（建筑面積為21.5平方米）作為商業營業用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，該商場也按月收取房租，直至2005年6月，該商場借安某非法轉租為由強行將鋪面收回，并于2005年7月以3千元每平方米的價格賣給了知情人任某。安某訴至法院，要求繼續承租該鋪面。

（二）爭議焦點

（1）合同到期后即2003年6月至2005年7月這段時間，安某與商場是否存在租賃關系？

（2）安某能否請求繼續承租該鋪面？

（三）判決理由

本院認為：依據《合同法》第232、236條之規定，本案中商場并沒有遵守此法律規定，而是以其他借口強行收回鋪面，依規定其終止承租關系的意思表示違反法定程序應認定為無效，則2003年6月至2005年7月安某與商場仍存在租賃關系。另據《合同法》第229條之規定，盡管房屋產權已經轉讓，由于安某與商場存在租賃關系，安某仍可以請求繼續承租該鋪面。但由于安某與商場存在的是不定期租賃關系，商鋪新所有權人可在給予安某合理時間的提早通知后，解除與安某的租賃合同。

二、買賣不破租賃概述

（一）基本內涵

我國《合同法》規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，也就是說，如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產新的所有方繼續有效。這就是“買賣不破租賃原則”。買賣不破租賃，一方面表明出租人將出租的房屋出賣給承租人以外的人，除承租人可以行使優先購買權的情況以外，租賃關系不影響買賣關系；另一方面表明買賣關系也不影響在標的房屋上已建立租賃關系的有效存續。所以，房屋買賣關系有效成立的，買受人即新的房屋所有權人不得以所有權變動為理由要求解除原有租賃關系，原租賃合同之效力仍延續，直至租賃期限屆滿，買受人應當作為新的出租人，承受原租賃合同約定的權利義務。

（二）適用條件

買賣不破租賃原則發展至現代，其內容較之以前已大大豐富，不再局限于買賣的范疇。買賣是導致所有權變動的原因之一，買賣不破租賃實質是所有權變動不破租賃理論。所有權變動不破租賃即租賃物在租賃期間所有權發生變動時，原租賃合同繼續有效，不受其影響。在租賃物所有權發生轉移的場合，新所有人須尊重租賃物上的承租人使用權的原狀，即新所有人取代原所有人地位而成為新的出租人。新的所有人取代出租人地位后，得向承租人主張權利，承租人向新的所有人履行義務。其相互間權利義務的內容，例如租金的數額、租賃期限等，全部依照原租賃合同不變。原出租人因租賃物所有權的轉移而脫離出租人地位。“所有權變動不破租賃”這一原則不僅適用于因買賣而使租賃物所有權發生變動的情形，而且適用于因其他原因而使租賃物所有權發生變動的情形，這些情形包括贈與、公司投資、繼承、遺贈、互易等。

三、立法現狀及完善相關立法的建議

（一）我國的立法現狀

《中華人民共和國合同法》出臺之前，關于買賣不破租賃原則的規定在我國法律中也多次出現。原《經濟合同法》第23條規定：“出租方應按照合同規定的時間和標準，將出租的財產交給承租方使用。如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產新的所有方繼續有效。”《中華人民共和國合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”通過以上可以看出，合同法只是對以往法律和司法解釋進行了總結和沿襲，并沒有實質性的突破和進展。

（二）我國立法的不足

首先，租賃關系如何移轉不明確

《合同法》第229條是對買賣不破租賃原則的一般性規定。該條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”然而，原有租賃關系究竟應如何維持，并不清楚。這就導致我國買賣不破租賃原則的概念模糊，在實際操作中缺乏法律依據，容易滋生糾紛。

其次，缺乏對善意物權人的保護制度

除船舶、航空器上的登記對抗制度外，我國《合同法》第229條采用的是對承租人絕對保護的模式，加之我國《城市房地產管理法》第52條僅規定的是房屋租賃登記備案制度（該法未規定不備案的法律責任，缺乏法律約束力），除非作實地考察，物權人將難于發現在欲取得權利的不動產上是否存在在先的承租權；不動產尚且如此，動產就更難以查明了。如此一來，在買賣不破租賃原則本已對物權人不利的情形下，物權人的知情權又將難于保障，善意物權人的合法權益將更難于實現。因此，我國應盡快建立健全買賣不破租賃原則中對善意物權人的保障制度，穩定交易秩序，降低不合理風險。

（三）完善的思路及修改建議

完善三方當事人之間法律關系的規定，如前所述，在適用買賣不破租賃的情形下，會出現三方當事人，即出租人、承租人、受讓人，還會出現三個法律關系，即出租人與承租人之間的租賃關系、出租人與受讓人之間的所有權讓與關系、受讓人與承租人之間的租賃關系。對于這三方面的法律關系，具體的權利義務關系，目前我國合同法中還沒有相關規定，所以，建議下一步立法時對這一部分內容應該考慮進去。如，承租人的押金返還請求權、出租人的保證責任、租賃合同的終止權等等一些專屬于買賣租賃情形下的權利義務。