房地產(chǎn)將遭遇10年熊市

如果我們的工作方式、教育方式、醫(yī)療方式、交通方式、購物消費(fèi)方式都革命了，城市還會(huì)有明顯的中心嗎？學(xué)區(qū)房還有意義嗎？傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)天價(jià)商鋪還值錢嗎？中心區(qū)里高大上的甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓還能租出那么多錢嗎？

到目前，中國政府這一輪拯救樓市行動(dòng)，已持續(xù)了整整一年。從去年3月零星的、猶抱琵琶半遮面的地方政府行為，逐步升級(jí)為全面的、中央部委直接出面的行為。但2015年，乃至更長一段時(shí)間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何演變？

我的判斷是，中國房地產(chǎn)長達(dá)10年的熊市已經(jīng)開始，絕大多數(shù)城市的房價(jià)將跑輸真實(shí)通脹（我個(gè)人對(duì)真實(shí)通脹的定義是：廣義貨幣M2增速減去GDP增速）。但必須指出，熊市里也有牛股，甚至很牛的板塊。北上深廣的樓市就是熊市里的“牛板塊”，而且潛力頗大。在這10年里，決定一個(gè)城市樓市前景的，是人口增量、資金增量。

中國城鎮(zhèn)化目前遭遇最大瓶頸，就是如何提高農(nóng)民工的收入問題。2014年初，我曾經(jīng)寫過一篇《城鎮(zhèn)化或許是個(gè)干癟的紅包》的文章，根據(jù)當(dāng)時(shí)官方公布數(shù)據(jù)算過一筆賬：2013年末中國大陸總?cè)丝?3.6億，城鎮(zhèn)常住人口7.31億，城鎮(zhèn)化率達(dá)到53.7%。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2013年中國“人戶分離人口”達(dá)2.89億，其中流動(dòng)人口2.45億。以中國國情，75%大概是我們能達(dá)到城鎮(zhèn)化率的上限，表面上看仍然有21.3%的空間，按目前增長速度還能享受這個(gè)增長蛋糕20年。

事實(shí)恐怕并非如此。中國人戶分離“市民”大概2.89億，這些人大部分是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民。如果仔細(xì)研究一個(gè)個(gè)農(nóng)民工個(gè)體就會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們要么是夫妻一起進(jìn)城打工，要么是夫妻一方進(jìn)城，還有的是單身漢進(jìn)城。不管怎么說，他們的家庭中將近一半成員留在農(nóng)村。如果農(nóng)民工收入足夠高，能夠獲得城市戶口，他們肯定會(huì)像白領(lǐng)一樣將老婆孩子甚至父母接入城市生活，成為市民。這樣，他們還能再為城市帶來大約2.89億的人口。也就是說，只要經(jīng)濟(jì)條件和戶籍管理制度允許，中國城鎮(zhèn)化率馬上就可以變成70%以上，也就是接近達(dá)到城鎮(zhèn)化的極限。所以，國家不能真正提高普通人的收入，讓他們收入增長跑贏CPI、房價(jià)、醫(yī)療教育等服務(wù)價(jià)格，城鎮(zhèn)化的蛋糕就不可能繼續(xù)做大。而事實(shí)上，現(xiàn)在農(nóng)村只剩下老弱、婦孺，青年勞動(dòng)力基本上都出來打工了。在過去這些年里，政府為保增長，常常使用泡沫解決問題。其結(jié)果是，農(nóng)民工距離在城市里置業(yè)安家越來越遙遠(yuǎn)。

過去10多年中國所有城市都瘋狂擴(kuò)張，各地規(guī)劃了大量新區(qū)、開發(fā)區(qū)，加上民間如火如荼的搶建風(fēng)，房子的確是大大過剩。國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”課題組2013年調(diào)查12個(gè)省、區(qū)的156個(gè)地級(jí)市和161個(gè)縣級(jí)市，發(fā)現(xiàn)90%以上地級(jí)市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。此外，12個(gè)省會(huì)城市共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，有一個(gè)省會(huì)城市就要新建13個(gè)城區(qū)。有數(shù)據(jù)顯示，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口將達(dá)34億。

34億人，僅是未來幾年可容納的增量人口。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，2013年年底中國城鎮(zhèn)人口7.3億，新區(qū)規(guī)劃了34億人口，加起來就是40億。也就是說，中國各地新城如果按照規(guī)劃建成后，可把全世界的城鎮(zhèn)人口全部裝進(jìn)去。但需要提醒大家，這些統(tǒng)計(jì)沒有包含小產(chǎn)權(quán)房、集資房、軍產(chǎn)房等五花八門的房子。在很多地方，小產(chǎn)權(quán)房、集資房存量甚至超過商品房。

中國廣義貨幣M2快速增長的時(shí)代結(jié)束了。我曾將過去10多年發(fā)展模式概括為“印鈔票保增長”，是說國家通過貨幣超發(fā)，給購房者帶來財(cái)富增長效應(yīng)，給未購房者造成恐慌，從而推動(dòng)房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化高速發(fā)展，帶動(dòng)鋼鐵、水泥、汽車、家電等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長，造就了過去若干年的“中國奇跡”。這個(gè)模式必須結(jié)束了，因?yàn)榉孔舆^剩根本無法消化。再說中國企業(yè)負(fù)債率已是全球最高，威脅著金融安全。人民幣對(duì)內(nèi)貶值對(duì)外升值也走到極致。所以，回歸實(shí)業(yè)激活大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，就成為新的戰(zhàn)略。

當(dāng)前大背景和新戰(zhàn)略下，貨幣政策必須回歸常態(tài)。M2增速如繼續(xù)明顯超過GDP增速，幾年后人民幣不得不大幅貶值，到那時(shí)通過貨幣超發(fā)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)泡沫就徹底破裂。我們看到，自2009年以來，M2增速從27.7%的年增速逐步回落到目前的12.5%左右。這其實(shí)就是中國錢荒的根本原因。只要M2增速被控制，資產(chǎn)泡沫程度也就被控制，樓市想反轉(zhuǎn)都不可能。

新一輪工業(yè)革命正重塑經(jīng)濟(jì)的方方面面，人類增長方式正朝向更加低碳方向發(fā)展，很多資源被共享，城市正在去中心化，這將對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生巨大影響。如果我們的工作方式、教育方式、醫(yī)療方式、交通方式、購物消費(fèi)方式都革命了，城市還會(huì)有明顯的中心嗎？學(xué)區(qū)房還有意義嗎？傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)天價(jià)商鋪還值錢嗎？中心區(qū)里高大上的甲級(jí)、超甲級(jí)寫字樓還能租出那么多錢嗎？

有一點(diǎn)相信永遠(yuǎn)不會(huì)改變：有人口增量的地區(qū)，房價(jià)長遠(yuǎn)看還是向上。但需要說明的是，由于國家從政策上支持樓市，加上M2增速每年超過GDP增速5個(gè)百分點(diǎn)，即便未來10年房地產(chǎn)都是熊市，“有用的房子”人民幣計(jì)價(jià)仍會(huì)緩慢上漲，只不過大多數(shù)城市跑不贏真實(shí)通脹而已。

作者簡介：

劉曉博，財(cái)經(jīng)傳媒人，先后任職于天津青年報(bào)、深圳晚報(bào)、深圳商報(bào)，高級(jí)編輯，曾榮獲2014年度鳳凰播報(bào)“十大財(cái)經(jīng)觀察博主”第一名，著有《10年后，中國最富裕的城市》、《怎樣才能讓A股重返牛市？》、《中國樓市的最大秘密》等文章。