芻議建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度及其應(yīng)用

摘 要：建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的建立，是一項(xiàng)十分重要的物權(quán)制度，在其實(shí)行的過程中直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，同時(shí)也會(huì)涉及到財(cái)產(chǎn)問題的糾紛。本文通過對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度的現(xiàn)狀、存在的問題和優(yōu)化的解決措施進(jìn)行了簡(jiǎn)單性的分析。

關(guān)鍵詞：建筑物；區(qū)分所有權(quán)；登記制度；應(yīng)用

隨著新《物權(quán)法》的頒布，首次提出了建筑物所有權(quán)問題，隨之出現(xiàn)的是建筑物的登記，建筑物區(qū)分所有登記權(quán)利的建立，是不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要組成部分。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)主要是指，同一幢建筑物上出現(xiàn)的多種所有權(quán)，在這種現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，就會(huì)為現(xiàn)代化建筑物的建立造成嚴(yán)重性的影響。因此，在現(xiàn)階段法律制度的建立及發(fā)展的過程中，應(yīng)該根據(jù)建筑物所有權(quán)理論以及不動(dòng)產(chǎn)登記理論的分析，系統(tǒng)性的研究我國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的發(fā)展現(xiàn)狀，通過內(nèi)容的優(yōu)化及完善，為整個(gè)《物權(quán)法》的建立提供充分性的保證。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度現(xiàn)狀分析

由于我國(guó)法律制度的發(fā)展起步較晚，直到1987年才在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行第一次城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的登記。而在建國(guó)之后逐漸實(shí)行了住房公有化、以及房屋福利政策，從而導(dǎo)致住房所有權(quán)出現(xiàn)了單一性的局面。到了上世紀(jì)80年代，實(shí)行的住房商品化，才逐漸打破了單一性的公有權(quán)狀況，使房屋產(chǎn)權(quán)趨于多元化的發(fā)展。2008年推出了《物權(quán)法》相配套的行政規(guī)章制度的《房屋登記辦法》取代了原有的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，這一制度的推出是第一次對(duì)登記問題進(jìn)行明確，從而使房屋所有權(quán)的登記內(nèi)容發(fā)生了一定的改變。但是，對(duì)于基地的使用權(quán)、專用權(quán)等內(nèi)容并沒有進(jìn)行明確性的規(guī)定，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍然存在著一定的局限性。相關(guān)配套的法律體系不完善、不動(dòng)產(chǎn)的登記制度不完善，從而使整個(gè)建筑物區(qū)分所有登記的內(nèi)容及效力出現(xiàn)不確定的現(xiàn)象。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度在實(shí)踐中存在的問題

（一）不同地區(qū)的登記思路不統(tǒng)一

在現(xiàn)階段《房屋登記辦法》建立的過程中，對(duì)于建筑物所有權(quán)登記問題的論述是具有一定原則的，各地政府對(duì)法規(guī)理解的角度不同，因此，在實(shí)際工作的過程中會(huì)面臨著歷史條件、社會(huì)環(huán)境等因素的限制，從而導(dǎo)致各地區(qū)登記思路存在著一定的差異性。例如，一些地區(qū)會(huì)采用傳統(tǒng)的登記方式，其中的銷售習(xí)慣、物業(yè)管理以及稅費(fèi)的征收各有特點(diǎn)，從而導(dǎo)致不同地區(qū)對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記思路出現(xiàn)不統(tǒng)一的現(xiàn)象，這對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的建立會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

（二）理論上缺乏登記制度的研究

由于我國(guó)學(xué)者對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的研究起步較晚，而且在原有區(qū)分所有權(quán)研究的過程中，并沒有充分的認(rèn)識(shí)到建筑物區(qū)分所有權(quán)與基地的關(guān)聯(lián)性，從而導(dǎo)致問題的研究出現(xiàn)了一定的限制性。例如，登記簿、界定環(huán)節(jié)以及界定的方式都沒有得到充分性的分析。與此同時(shí)，在問題研究的過程中并沒有充分的考慮到建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性，登記制度研究中缺乏專有權(quán)、共有權(quán)等方面的內(nèi)容，從而為整個(gè)登記內(nèi)容的優(yōu)化帶來了限制性。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度的優(yōu)化措施

（一）建立健全的法律體系

隨著自住房制度的實(shí)施，我國(guó)逐漸出臺(tái)了一些關(guān)于調(diào)整住戶之間的法律內(nèi)容，例如《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》、《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》等內(nèi)容，相關(guān)內(nèi)容涉及到了住宅的共用部分、共用設(shè)施等，而在《物權(quán)法》中并沒有對(duì)業(yè)主的共有部分進(jìn)行明確性的分析。因此，在現(xiàn)階段法律制度優(yōu)化及完善的過程中，應(yīng)該統(tǒng)一術(shù)語(yǔ)、統(tǒng)一口徑，對(duì)于法律中的專有名詞進(jìn)行合理性的解釋，從而為整個(gè)制度的實(shí)施提供充分性的保證。

（二）優(yōu)化建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度

在建筑物區(qū)分所有權(quán)的登記過程中，可以將整個(gè)制度類型分為部分登記方式以及共有登記方式，而在《房屋登記辦法》中規(guī)定，房屋會(huì)按照基本單元進(jìn)行登記，也就是采取專有部分的登記制度。在單體建筑物共有部分的分析過程中，會(huì)在登記薄中以建筑物的面積制定專有部分以及共有部分。但是我國(guó)的《房屋登記辦法》中，并沒有該項(xiàng)目的規(guī)定。因此，在建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度優(yōu)化的過程政工可以有效的改進(jìn)登記的制度，優(yōu)化登記方式。

（三）完善建筑物區(qū)分所有權(quán)登記內(nèi)容

對(duì)于專有部分的登記內(nèi)容而言，主要包括建筑中的標(biāo)示部分以及所有權(quán)部分，而在單體建筑中共有部分的分析可以發(fā)現(xiàn)，將分?jǐn)偟墓灿薪ㄖM(jìn)行登記，在《房屋登記辦法》中規(guī)定：分?jǐn)偟墓灿胁糠謶?yīng)該包括電梯井、樓梯間、變電室、公共門廳以及地下室等，同時(shí)也包括整幢樓的公共服務(wù)用房。而對(duì)于獨(dú)立使用的地下室、車庫(kù)、警衛(wèi)室以及管理用房而言，作為人防工程不列入共有的建筑面積。而對(duì)于美國(guó)以及德國(guó)的等國(guó)家，會(huì)將共有份額進(jìn)行內(nèi)容的登記，份額內(nèi)容根據(jù)約定進(jìn)行確定，如果出現(xiàn)沒有確定的現(xiàn)象，就會(huì)按照專有的面積進(jìn)行比例認(rèn)定，這種區(qū)分的方式值得我國(guó)的學(xué)習(xí)及借鑒。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在現(xiàn)階段建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建立的過程中，要想得到有效性的完善，就應(yīng)該合理分析我國(guó)現(xiàn)存建筑物區(qū)分所有權(quán)所產(chǎn)生的矛盾原因，建立健全的法律內(nèi)容，從而積極推進(jìn)整個(gè)《物權(quán)法》的完善，保證建筑物區(qū)分所有權(quán)登記制度的適應(yīng)性應(yīng)用。

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作者簡(jiǎn)介：

羅蘭（1991～ ），女，江西吉安人，民族：漢；職稱：學(xué)生；學(xué)歷：在讀碩士研究生；研究方向：民商法方向。單位：廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院法律碩士教育中心。