揭秘李嘉誠旗下長江實業的內地地產版圖

郭芳

回看近兩年來人們圍繞李嘉誠撤資的爭議，主要矛盾還是集中在“長和系”在內地的地產業務上。

李嘉誠在內地的地產業務史可以從1989年說起。這一年，部分外資企業從內地大規模撤離，李嘉誠反其道而行之，大舉進軍中國內地市場，成為香港在中國內地的最大投資者，為其日后獲得超值的土地收益奠定了基礎。

據媒體報道，1993年，其內地項目已經占到了集團資產的四分之一。其中，最具標志性的項目是，他拿下了位于北京東長安街1號、占地10萬平方米的絕佳地段，建成了亞洲最著名的商業建筑群之一——“東方廣場”。

在過去的數十年，地產業務是李嘉誠在內地完成財富積累的最主要來源。至2015年，李嘉誠旗下“長和系”的總市值已高達1.222萬億元，成為香港第一大家族性財團。而在上世紀70年代上市之初，長江實業（集團）有限公司（下稱“長江實業”。2015年1月，長江實業、和記黃埔合并后分拆成長江實業地產有限公司與長江和記實業有限公司。）市值僅1.57億元。

八成物業、九成土地儲備來自內地

《中國經濟周刊》根據長江實業2005年至2014年的年報進行統計，在這10年時間里，長江實業在內地已經建成的物業總樓面面積大約為876萬平方米，分別分布在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、長春、西安、長沙等地，其中以成都建成的物業最多，多達187萬平方米。這些已完成的物業包括北京的譽天下，長春的御翠園，常州的御翠園，上海的御沁園、御翠園、御濤園和嘉里不夜城，成都的南城都匯和彩疊園，深圳的御峰園和世紀匯，廣州的珊瑚灣畔和逸翠莊園，重慶的逸翠莊園等。

特別需要指出的是，這10年間，以面積計算，內地建成的地產物業占長江實業全部物業近八成。以2013年為例，這一年，長江實業全部建成的物業總樓面面積大約為195萬平方米，其中內地建成178萬平方米，占長江實業全部建成物業的91.52%。

據李嘉誠在公開回應輿論對其撤資的質疑時表示，集團在內地發展中及將發展的總樓面面積遠高于2000萬平方米。

同時，據公開資料顯示，目前，長江實業地產有限公司（下稱“長地”）擁有約1490萬平方米的土地儲備，其中約70萬平方米位于香港，約1380萬平方米在內地，在海外擁有40萬平方米。也就是說，長地九成土地儲備在內地，這些土地儲備大部分在2005年以前獲得，當時獲得土地的成本較低。據年報顯示，2013年以后，“長和系”在內地再沒拿過地。

如今，這些2013年以前買入的土地正在不斷升值。

《中國經濟周刊》2014年曾統計長江實業2005年在內地的29個項目，經過八九年的開發，有近2/3未完工。甚至，有的項目歷時1/4個世紀仍未開發完。“長和系”還曾因此被當地政府開出過一筆高達8000萬元的土地閑置罰單。

在過去的這些年，也常有輿論質疑或指責“長和系”在內地通過政商關系囤地坐等升值的致富模式。

但李嘉誠對這種說法進行了駁斥。他表示，集團于內地發展中或將發展的土地，90%是從拍賣而來，而90%以上的物業均在建成后出售（酒店除外），只有極少部分保留作收租之用，集團也在積極等候土地“交吉”，并沒有囤地（香港亦如是）。

據香港學者郎咸平的研究，李嘉誠的所有業務中，地產的回報率是最好的;其次是基建;再次是通信;最后是零售。

重整地產業務

現在看來，李嘉誠在內地拋售的資產主要是地產物業。

僅以重組之前的長江實業為例，據《中國經濟周刊》記者統計，過去10年里，在長江實業的營業總額中，內地的地產、酒店業務營業額占比從2005年的10%起逐年穩步增長，至2013年度超越香港市場達到最高占比50.9%;不過，這一營業額占比到了2014年驟降至19.3%。

李嘉誠一方面減持內地的物業，回籠資金;另一方面將旗下的地產業務獨立運營。

很長時間以來，長江實業與和記黃埔在內地都被認為是李嘉誠的地產公司，在兩公司的主營業務中，地產業務均占有相當的比例。例如，長江實業開發了北京的別墅項目譽天下，和記黃埔開發了上海的別墅御翠園、御濤園和御沁園等項目。

2015年年初，李嘉誠分拆長江實業和和記黃埔的地產業務。通過股份交換、資產合并及重組，長地持有長江實業及和記黃埔在香港、中國內地及海外的所有地產業務，地產業務獨立上市，總市值為2930億港元。

據媒體報道，在長地所持有的物業中，香港、內地及海外分別占873億港元、1314億港元及120億港元，內地物業占比高達57%。

分析認為，重組、分拆之后的長地獨立運營地產業務將有利于李嘉誠開拓國內外房地產市場。