房貸利率松綁 更多二線城市未來可能打9折

劉飛

2014年中國樓市進入了“寒冬期”，70個大中城市住宅銷售價格持續下調，但成交量紀錄卻一降再降。在庫存高企的背景下，從地方到中央都在采取取消限購、公積金救市、限貸松綁以及稅費補貼和降息等一系列財政、金融、稅收等刺激手段后，市場的重要風向標之一——信貸資金開始出現輪動效應。

房貸優惠進行時

2014年年底，本應收縮的房貸市場一反往年常態，銀行在加大對房貸市場的投放力度。“多家銀行都在加大房貸利率優惠政策，只要資質、征信等沒問題，就可以享受9折優惠。”鏈家地產通州分店的銷售高先生告訴記者，而中行、交行、匯豐和北京銀行等可以根據客戶資質評估，甚至可以拿到8.8折優惠。

“繼折扣利率在一線城市的房貸市場成為主流后，逐漸向二線城市延伸，并在熱點城市全面鋪開。”金融搜索平臺融360的監測數據顯示，重慶、成都、大連、天津、寧波、海口、哈爾濱等地首套房利率低至9折，西安、青島、濟南三地的城市商業銀行也可提供8.8折的優惠利率，南京雖無9折利率出現，但全城有15家銀行都可提供9.5折利率優惠。

而此前央行的意外降息，已相當于給銀行利率憑空打了9.4折，加之折扣優惠，二者一疊加，基本等同于給房貸打了“8.5折”。

然而，存款成本沒有降低，五大國有銀行也開始在北上廣深實施定期存款利率“一浮到頂”政策，以中國銀行為例，只要儲戶定期存款金額達到10000元以上，即可享受各期限20%的上浮利率。

按此，5年期以上存款利率已上浮至5.1%，而貸款基準利率為6.15%，如果房貸利率9折則為5.5%，8.8折為5.4%，加上人力、消耗資本等各種成本，按揭房貸又成了虧本的買賣。那么，為什么銀行要“賠本賺吆喝”？

房貸利率反季風

對2014年的購房一族來說，這個冬天并不太冷。

國家統計局公布的2014年11月份數據顯示，在70個大中城市中，住宅銷售價格下降的城市有68個，上漲的城市僅有2個，分別為廈門和鄭州。

央行的第四季度城鎮儲戶問卷調查顯示，盡管58.8%的居民認為目前房價“高，難以接受”，但近乎同樣比例的居民預測下季房價會“基本不變”，占52.5%，而看漲的居民只有17.3%，甚至還有16.4%的居民預期“下降”。

暖冬的信號之一，是有37.6%的居民認為目前房價“可以接受”，并在報告中出現購房意愿的上升，未來3 個月內準備出手購買住房的居民占比為14.5%，較上季度提高0.3 個百分點。

信號之二，則是在中央一系列刺激政策下，信貸資金松綁開始落地，繼折扣利率在一線城市的房貸市場成為主流后，逐漸向二線城市延伸，并在熱點城市全面鋪開，且出現首套房8.8折“親民”利率。

“只要工作單位編制、收入水平、信用狀況不錯，基本都能申請到折扣優惠，準入門檻相對寬松。”高強介紹說，中介公司都是按最低折扣上報銀行，在北京多家銀行可以享受9折優惠，中行、交行、匯豐和北京銀行等甚至可以做到8.8折優惠，而利率折扣優惠沒有審批下來的大多折在了信用卡上。

根據金融搜索平臺融360的監測數據顯示，繼12月優惠利率在一線城市集中出現后，近日，二三線城市集體發力，杭州、佛山、天津、濟南等12個城市可提供9折及以下房貸利率，向一線城市看齊。

以深圳地區為例，融360的監測數據顯示，2014年12月8日—14日當周，有9家銀行集中下調首套房貸款利率，其中7家一致降為9.3折，其中工農中建四大國有銀行搶灘出臺，光大銀行、招商銀行也從9.5折降至9.3折，中信銀行由最低9.4折下調至9.3折。

另外兩家下調利率的銀行，郵儲銀行由首套房9.5折下調至9.2折，要求優質客戶;興業銀行上周由基準利率下調至9.5折。

但從附加條件來看，準入門檻并沒有簡化痕跡，僅中國銀行一家未設準入門檻，中信、農業、招商對二手房房齡要求在20年—30年不等。工商銀行僅針對合作中介及樓盤的貸款提供優惠。建設銀行則要求二手房首套貸款在100萬元以上可享9.3折。光大銀行需預存3個月月供一年。

“且審批速度很快，材料齊全，一周就能放款。”一家股份制銀行深圳分行人士稱，去年貸款額度寬松，很多銀行貸款額度還沒放完。

松房貸真相

這正好解釋了一個市場的傳聞：央行要求全年新增信貸控制在10萬億元人民幣以內，加大調整合意貸款規模。

2014年11月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加8527億元，同比多增2281億元，其中在2486億元的住戶貸款中，中長期貸款增加1830億元，短期貸款僅增加656億元，側面印證了加大房貸投放力度一說。

問題是為什么銀行在存款利率市場化和互聯網金融的沖擊下，愿意重啟按揭房貸優惠這一“賠本”買賣呢？

上述股份制銀行深圳分行人士稱，產能過剩行業清單越來越長，且基本都是以前重點發展的行業，在這場加大合意信貸投放的拉力賽中，銀行還要依賴房地產企業。

“在經濟下行壓力下，貸款項目儲備不足，而按揭貸款屬于優質資產。”一家國有大行河北分行地產信貸人士李瑋告訴記者，從貸款增量來看，傳統個貸依然是銀行關注的對象。

記者梳理2014年前三季度金融機構貸款投向報告發現，前三季度新增個人購房貸款1.33 萬億元，與2013年的1.37萬億元幾近持平，但仍處于較高水平，前三季度增量在全部新增貸款中占比為16.0%，高于2010—2013 年平均水平。

而根據記者查閱資料顯示，從2004年個人住房貸款余額的1.6萬億元到2013年個人住房貸款余額的9.47萬億元，再到2014年三季度末個人購房貸款余額11.12 萬億元，個人住房貸款始終是銀行信貸投放的主力之一。

值得注意的是，2014年前三季度由于房貸利率的不放松，個人住房貸款整體為銀行帶來的效益并不低。央行三季度貨幣政策執行報告顯示，9月個人住房貸款加權平均利率為6.96%，而非金融企業及其他部門貸款加權平均利率6.97%持平。

“9·30新政出臺前，大多數銀行出于成本考慮，咬定首套房貸利率不放松，維持基準利率，甚至上浮5%—30%不等，所以房貸收益不錯。”李瑋稱，但隨著央行不斷通過MLF、PSL、SLO等工具向市場注水，在融資成本和資金環境寬松雙重利好下，有效緩解了銀行資金面緊張局面。

“房貸利率從去年下半年開始，基于銀行自身、市場不斷調整，房貸政策調整的周期在不斷縮短，這種變化是動態存在的。”根據融360信貸專家徐瑾預計，今年央行新增信貸較之往年有所增加，未來將有更多二線城市出現優惠利率，甚至是9折以下優惠。