我不認為樓市有泡沫

任志強

數(shù)據(jù)終于出籠了，與預想的結(jié)果基本相符。GDP增長穩(wěn)定在7.5%左右的范圍之內(nèi)。不論大家對這個數(shù)據(jù)有多少不同的看法，都沒有影響基本的預期。房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也在預計的范圍之內(nèi)，有增有減，相對穩(wěn)定。

2014年初，樓市銷售與價格都出現(xiàn)了下滑，媒體幾乎一致地發(fā)出將要崩盤的威脅聲音。只有少數(shù)人堅持認為房地產(chǎn)市場沒有泡沫，有的只是行政不合理干預的價格扭曲。個別投行曾認為2014年并未出臺調(diào)控政策，卻不知道2013年的調(diào)控政策和之前的政策正在滯后地發(fā)揮著對市場的影響。

2014年4月，央行就約談了四大行的行長，提出了要降低個人住房貸款利率，并加大個人住房貸款的供給。但各銀行并沒有給央行這個面子，最終不得不于9月30日出臺了由央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文的個貸調(diào)整政策。

其實2013年的9月之后，各銀行就悄悄地上調(diào)了個貸的利率。于是銷售量與價格都開始隨之發(fā)生了變化。如果利率從0.7倍上調(diào)到1.1倍，不僅是資金的價格發(fā)生了變化，更重要的是嚴重影響了消費者的可支付能力。這個利率讓實際支付的成本大大提高了，相差二三十萬的利息差額，讓房價下降時的價格差價都變成了銀行利息。消費者實際購買的成本不但沒有降低，反而提高了。每月的還款額度增加更削弱了消費者月消費中的支付比例，也讓許多人因此失去了獲得貸款的資格。于是對市場產(chǎn)生了嚴重的打擊。

如果4月份央行談話之后個貸政策就能及時調(diào)整，也許2014年全年的情況就大不相同了。

同時影響到需求進入市場的還包括那些限制性的行政措施。當七八月份部分城市放開限購措施之后，更多的城市加入了放開限購的行列。9月份就有13個放開限購的城市銷售出現(xiàn)了反彈。隨著個貸政策的變化，10月之后，改善性需求開始大量涌入市場，并持續(xù)在第四季度擴大了銷售的數(shù)量。

降息更加讓市場活躍。12月份的樓市銷售高達1.6億多平方米，更說明中國的房地產(chǎn)市場并非需求不足，而是調(diào)控政策嚴重干擾著市場的正常運行。

盡管面臨著經(jīng)濟下行的壓力，但城鎮(zhèn)化與人民生活改善的步伐并沒有停止。2014年全年超過12億平方米的房屋面積銷售，住宅超過10億平方米的面積銷售都證明了，只要有合適的市場環(huán)境，需求仍會合理增長。

也許許多人在關注仍有巨大的庫存，并且是一個不斷上升中的存量。但這是個預售過程中的存量。消化這個庫存確實要有一個較長的周期，但這并非是泡沫的證明。

從歷年預售的情況可以明顯看出，自2005年之后，每年的預售面積都大于竣工量。預售面積數(shù)已累計超過竣工數(shù)量約20億平方米了，僅2014年就高達1.3億多平方米，扣除竣工面積中不可銷售的部分，實際預售大于竣工面積超過2億平方米。

現(xiàn)有的在施工程中大量的面積都是已被銷售的面積。面對12億平米以上的年銷售量來說，6億平米的待售面積只是相當于半年的銷售量。也許問題出在這些庫存中的分布不均，有些在過剩的供應地區(qū)，這些庫存將永遠只能是庫存而長久不被消化。

最直接影響宏觀經(jīng)濟的是房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長率。在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，投資仍是增長的主要動力。但對房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控，讓房地產(chǎn)的投資增速在不斷下滑，已回落到了個位數(shù)增長。這將影響到上游的鋼材、水泥、玻璃等行業(yè)，同時影響著下游的建材、家裝、家電、家具等行業(yè)。

2014年是新開工負增長的年份，也是自1998年房改政策出臺建立市場化以來第一次出現(xiàn)了新開工量嚴重負增長的年份。生產(chǎn)的水平在當年影響的僅是GDP的增速，但在此后則會對市場的供求關系產(chǎn)生巨大的影響。

市場擔憂的仍是政策的不穩(wěn)定性和沒有長遠預期，民眾擔憂的是多變的政策和可能增加的稅負。政府期待的不是價格的下跌，而是從土地中如何獲取更多的收益。銀行想獲取的是有抵押品的可靠信貸利息。多方在市場中的利益博弈，會讓市場仍在上上下下的波動中運行。

只有當市場夠配置資源和決定價格時，這個市場才會穩(wěn)定。