底部趨穩的樓市是怎樣的

葉檀

日本房地產已逐漸在底部走穩。

由于日本本國人口構成、經濟周期等原因，日本不得不向境外投資者打開大門。

日本瑞穗信托銀行下屬的城市未來綜合研究所的最新數據顯示，2014年海外法人收購日本不動產的總金額達到9777億日元，創下2005年以來的最高值，比之前最高的2007年增加了約80%。訪日外國人約2萬億日元的消費成為國內消費的支撐之一。

2014年上半年，法國的保險公司安盛集團（AXA）收購東京大型綜合大廈（NakanoCentralPark）東樓，日本企業收購該大廈其他大樓，交易額合計達到1845億日元，成為日本當年資金規模最大的一起交易。2014年12月，中國投資公司復星集團以近700億日元收購了東京品川區“品川海邊森林”的3棟寫字樓。新加坡政府投資公司去年10月以約1700億日元收購了東京火車站前的寫字樓“太平洋世紀廣場丸之內”的部分辦公室。

海外資金投資日本房地產，從東京向地方滲透，京都古宅也成為投資標的。在某個財經網站上，有大幅到日本投資房地產的廣告，日本房產網已經到處都是。

日本經濟與房地產仍然不振，吸引外部購買者為救急之舉。去年7月29日，日本總務省統計局公布的數據，日本空置房達到820萬戶為歷史最高，空置房占全國住宅的13.5%，大約七分之一房屋空置。比2008年增加63萬戶，空置率上升0.4%，日本政府估計，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民區將成為鬼城。根據野村證券的估計，到2023年五分之一的房屋將會空置。

投資者之所以愿意購買房產，不是受政府忽悠，而有更實際的理由。

日本大都市圈房地產價格已經見底，沒有吸引力的地區房價下降，總體而言，房地產趨于平穩，底部已現。據日本國土交通省去年9月發布的數據，一年中，東京、大阪和名古屋的土地價格平均上漲0.7%，三地房價自2008年上漲5.3%以來首次恢復上漲，總體而言，日本地價平均跌幅從上年的1.8%收窄至0.6%，非大城市地區的地價則連續22年走低，平均跌幅為1.7%。區域分化已經非常明顯，有數據顯示，自2014年2月開始，日本東京和大阪的房價上漲了約15%。

日本經濟更加集中于大都市圈，雖然整體房地產不振，無礙于大都市圈的復蘇。有研究機構表示，從宏觀角度來看，在近3年內，東京、大阪中心地帶房產價格預計將上漲30%。東京等城市依然在世界具有強勁的競爭力，美國非營利研究機構城市土地學會在通過對22座亞洲城市的調查得出的2015年投資前景排名中，東京排名第一，大阪排名第三。

日元貶值推波助瀾。2013年、2014年兩年日元兌美元貶值20%左右，只要用當時3/4的錢就能購買到同樣類型的日本房地產。不僅如此，很多投資者著眼于2020年東京主辦奧運會，預期地價和寫字樓租價將上漲。

對于國人而言，在日本投資希望收獲的是永久產權、日元與日本資產未來上升的溢價，或者是度假樂趣。一句話，在本土投資房地產永遠收獲不到的部分，如永久產權等，才是國內投資者所在意的。目前日元正處于貶值期，耗到奧運會會不會有大幅升值呢？

日本房地產并不能算真正復蘇，但出現了底部企穩現象，區域分化十分嚴重，大城市核心區域房價上升，中小城市房價繼續下挫，甚至一些村莊因人口流失而滅絕。這樣的現象我們在國內也逐漸看到，人口遷徙到安全墊更厚的地方。

國人投資日本房產也好，投資美國房產也好，繳納稅收不算，還得有一筆不菲的管理費，未來的出租經營都要專人打理，麻煩不算少。

日本房地產底部趨穩，讓人領教了房地產的長周期，以及不斷下行的市場所產生的真實恐懼。