中國房地產市場呈現六大分化趨勢

金海年 張珺 黃琳珊 李瑩

《中國經濟周刊》資料庫

當期，經濟步入新常態，經濟增速持續放緩，經濟下行壓力在一定時間內會繼續加大，2015年國內生產總值（GDP）增速預期定在“7%左右”。我們認為，“穩增長”方針不變，這就需要寬松財政、貨幣政策，加大社會投資力度，穩定房地產業、積極創新等諸多舉措協力。其中承載“衣食住行”四大需求之一的房地產行業，仍然是國民經濟的重要支柱產業。

當前市場的六大分化

一是業態走勢的分化 住宅、辦公樓和商業地產走勢不同。從不同的物業形態看，商品住宅已經進入白銀十年，處于穩定增長期，但一線城市及重點二線城市仍有一定的發展空間。商業則逐步趨于飽和狀態，受電子商務沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業仍值得關注。辦公方面，一線城市辦公市場仍存發展空間，但二三線城市辦公市場前景不明朗。

二是區域的分化 包括不同區域城市的走勢分化和城市內部不同城區的分化，隨著城鎮化進程的繼續，一線城市的房地產仍然發展，而中小城市隨著人口向大城市的聚集流失，房地產需求將面臨嚴峻的挑戰，而大城市中核心商業區和住宅區也令房地產進一步發展，而遠郊區則呈現不同的冷熱。2015年，房地產市場需求并不會出現實質轉變，首先，一線城市雖仍受到限購政策約束，但依托于強大的人口吸納能力及經濟水平，預計一線城市成交量價能夠保持穩定或小有回升。其次，二線城市市場表現分化并且將進一步加劇，像合肥、武漢、鄭州、南京等城市可能仍能保持平衡，但大連、寧波、沈陽、長春及西安等城市庫存壓力較大，面臨高企的庫存壓力，市場成交亦不容樂觀。最后，三四線城市整體庫存高企，前景不容樂觀，對于這些城市而言，以價換量仍很可能成為未來市場的主旋律。

三是主題的分化 隨著需求的見頂和供給的持續，房地產競爭將導致差異化的主題與商業模式的競爭，養老、綜合直至創新社區、創業區等更新的商業模式不斷產生，面向不同的人群和不同的需求場景。近年來，在房地產行業產業轉型及結構調整帶動下，眾多房企看到產業地產穩定而持續的收益前景及發展潛力，紛紛進駐產業地產，但由于產業地產不同于普通的住宅及商業地產，其本身存在很大的復雜性，所以對于企業能力、產業鏈條、土地類型及盈利模式等等要求均比較專業。未來的房企都不能避免受到互聯網的滲透。結合房地產、金融并有機融入到“互聯網+”，將是房地產行業未來的發展方向，如果不能順勢而為，在未來就很容易被邊緣化。

四是融資模式的分化 隨著房地產競爭的升級，融資模式也從原來銀行信貸、上市融資為主，轉向信貸、股票市場、REITs、私募和眾籌等互聯網金融等多層次的融資體系，國內國際都將成為重要的融資來源，開發經營都可成為回報方式。房地產行業歷經多年高速發展后，目前面對深度挑戰，這為服務于房地產行業的金融產品帶來機會。房地產行業從舊模式，即“拿地+開發+銷售”的開發模式，將逐漸轉向以客戶端為主導，反過來引導房地產商業模式的改變。

五是新房和存量房的分化 中國的房地產已經從原來的新房交易為主轉向存量房、二手房以及代理經營為主的成熟市場模式，市場特點和規律也發生相應的轉變。未來大中城市將成為二手房的主戰場。以歐美、日本這樣的發達經濟體為例，房地產市場步入成熟階段的表現為二手房市場成交占到七到八成的比重。考慮到中國足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮家庭住房自有率以及人口流動趨勢的加速，未來二手房市場的發展是大勢所趨。

六是市場供給與政府保障的分化 中國住宅的商品化和保障機制將逐步完善成型，面向低收入階層、中產階層和富裕階層都形成了相應的房產供給體系。從歷史數據看，保障房占據了商品房五成左右，但由于保障房的位置偏遠等劣勢，實際上對商品房的分流不大。用過去幾年的平均完成率測算，2015年將完成725萬套。一方面是商品房高庫存，一方面是保障房融資難，“商品房可轉安置房”的構思應運而生。高庫存與保障房的親密碰撞，擦出了火花，二者均能獲益，一方面房企能消化部分庫存，緩解壓力;另一方面，住房保障對象也能更早地住進保障房，可謂一舉多得。目前這一舉措更大的意義還在于解決安置房問題，盤活部分現有樓盤，有利于減輕市場庫存壓力，特別是三四線高庫存城市壓力。

下半年房地產發展趨勢預測

受經濟下行壓力影響，下半年資金面預計仍將相對寬松，再次降準降息的可能性較大，但并不意味著房地產行業的資金充裕，首先，放寬資金面的目的在于緩解經濟下行壓力，降低企業融資成本，支持實體經濟資金需求。所以政府也會通過窗口指導使資金更多地流向實體經濟。此外，股市遭遇“牛市”，隨著民眾對股市的預期向好，預計下半年股市對民間資金的分流程度將更加顯著。以上成為影響明年能夠最終流入房地產市場的資金量的可能不利因素，房地產行業的資金面仍是謹慎樂觀。

為了保障今年GDP 7%的穩增長目標，作為經濟支柱的房地產行業是拉動經濟增長極為重要的力量。在中央政府層面，國務院政府工作報告中首次提出要“支持改善性住房需求”。緊接著，央行、銀監會、住建部、國土部、財政部五部委三波政策利好，先是國土部從供應端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓;其次是央行帶頭從需求端調整，下調了二套房的首付比例，其力度超出人們預期;最后是財政部從交易環節入手，調整個人住房轉讓營業稅免征年限從5年改為2年。接著4月中旬，央行宣布再次降準1個百分點，為“330新政”落地送來及時雨。地方政府層面，目前已有多個城市加大住房公積金購房支持力度，降低首套房、甚至二套房的首付標準，雖然松緊程度不一，但這些力度空前的政策調整短期內將對房地產行業形成有效利好。對購房者而言購房成本均有大幅下降。綜合來看，短期內樓市成交量上行態勢基本可以確定。

預計今年下半年，政策面仍保持寬松，但一線城市限購政策不會放松。主要由于一線城市人口眾多，剛性需求始終存在，投資投機性需求也較多，需求的無序集中釋放會直接導致房地產市場重蹈覆轍，對房地產市場長期持續穩定地健康發展相當不利。一線城市樓市供求關系基本平衡，亦無其他二三線城市庫存高企的風險壓力，土地也不是當地政府的唯一財政來源，故而并無取消限購的必要和沖動。

在房地產投資方面，自2014年2月開始，商品房銷售增速進入負值區間以來，房地產投資增速一路下滑。截至2015年3月，房地產開發投資增速為8.5%，低于10%，為一年來的最低位。考慮到商品房銷售對房地產開發投資完成額的滯后影響，我們認為房地產投資增幅仍有繼續下滑的風險，樂觀情況下，預計將在三季度見底。

（金海年系中國新供給經濟學50人論壇成員、諾亞控股有限公司首席研究官，張珺、黃琳珊、李瑩系諾亞控股有限公司研究與發展中心研究員）