順勢放松房地產(chǎn)管制

聶日明

漫畫/謝馭飛

新政策接二連三。3月27日，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，要求限制住宅供應(yīng)偏多地區(qū)的土地供給，允許調(diào)整不適應(yīng)市場需求的戶型，地方可以將商品房作為保障房的房源等。30日，央行等三部委發(fā)文，調(diào)整房貸政策，其中首套有貸的家庭購二套首付比例四成。同日，財政部等也發(fā)文，二手房交易免營業(yè)稅的時限從持有5年調(diào)低為2年。

房市糟糕。2月份數(shù)據(jù)顯示70個大中城市中，66個城市的房價環(huán)比下降，與去年同期的同比就降得更多，北京下降了3.6%，上海降了4.7%。存量房的數(shù)據(jù)更驚人，35個城市新建商品住宅庫存總量為2.7億平方米，環(huán)比增長0.1%，同比增長19.1%。有專家計算，這些庫存去化需要15.6個月。

房市穩(wěn)定與地方政府財政的健康度直接相關(guān)。2014年房地產(chǎn)市場的衰退，不僅令與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收大幅滑落或負增長，土地出讓金收入亦承壓。地方政府甚至讓其控制下的國企或融資平臺來購買土地，維持土地出讓金的增長。

因此，政府救市房地產(chǎn)只是早與晚的問題。市場此前就傳聞住建部在醞釀刺激住房消費的政策，包括降低首套與二房的首付比例和貸款利率。這些政策從需求端入手，擴大剛性需求的購房能力。最終，不僅等來了房貸政策、稅收優(yōu)惠，還迎來了限制土地供應(yīng)、調(diào)整“70/90”戶型管制等政策。后者主要是從供給端入手，限制供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。

就政策影響來言，從供應(yīng)端入手，調(diào)整住房供應(yīng)量與供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制了供給，改變了戶型管制引發(fā)的市場錯配，中長期內(nèi)會緩解庫存過高的危機，還穩(wěn)定了市場的信心。相比之下，從需求端入手，直接降低購房門檻，影響會更快。

政策關(guān)鍵是放松管制。2006年的“70/90”政策出臺后，長達9年時間沒有調(diào)整，是今天房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性扭曲的重要原因。與此同時，限制了大戶型住宅的供給，人為造成高端住宅的稀缺，導(dǎo)致戶型越大，房價越高，往往成為區(qū)域房地產(chǎn)的標桿，助推該區(qū)域的房價上漲。

放松管制還包括對二套房的貸款政策。為了抑制購房需求，前些年，家庭購第二套房，首付比例為七成，貸款利率上浮。這完全是為了抑制房價而扭曲了房貸的正常定價。正常情況下，按揭的首付比例與利率是由房貸的風(fēng)險決定的。如果一戶家庭，已經(jīng)擁有一套無貸款的房子，他們明顯比購首套房的家庭的風(fēng)險更小，首付比例和貸款利率應(yīng)該更低才對。

此次住建部放松戶型管制的同時，還加強了土地供應(yīng)的限制。表面上看，提高了房子的稀缺性，抑制了房價下跌的趨勢，但實質(zhì)效果尚存疑。當(dāng)前，房價下跌，地價也滑落，地方政府為了保證土地出讓金收入總額的增長，必須賣更多的地，才能達成目標。中央一紙規(guī)定容易，也確實出于好意，但地方限制土地供給帶來的土地出讓金的縮減差額由誰彌補？尤其眼下的地方政府日子難過，貸款無法延期或借新還舊，發(fā)行地方債手續(xù)煩瑣、對預(yù)算的約束力也強，土地出讓金仍然是地方政府必須保證的主要財源。

更進一步，如果限制供給有效果了，房價快速上揚，漲幅太快怎么辦？過去的房地產(chǎn)管制措施扭曲了市場，今天新設(shè)的管制政策，是否會讓明天的我們吃苦頭？房地產(chǎn)是周期性行業(yè)，價格上下波動原本正常。政府出臺了諸多規(guī)制、干預(yù)政策，看起來是平抑周期，實際上扭曲了市場，沒有解決問題，還造成很多新問題。

如今，在房地產(chǎn)市場下行之時，政府應(yīng)當(dāng)盡快廢除加在房地產(chǎn)市場上的不當(dāng)管制，包括二套、多套房的貸款政策，嚴格的容積率管制等，當(dāng)然最關(guān)鍵是盡快取消京滬等地的限購政策，這些政策除了扭曲房地產(chǎn)市場以外，其未經(jīng)正當(dāng)法律程序的行政許可行為更傷害了政府的公信力與權(quán)威性。

房地產(chǎn)也是一種商品，自然會因供需失衡出現(xiàn)價格漲落。但現(xiàn)實中，因其居住功能和價值較大等特點，政府讓房地產(chǎn)承擔(dān)了太多的責(zé)任，諸如住房保障、優(yōu)先滿足剛需等。這是房地產(chǎn)規(guī)制亂象的源頭。未來在廢除對房地產(chǎn)的不當(dāng)規(guī)制后，政府如若出手完成住房保障等任務(wù)，應(yīng)該盡可能采用租房券補貼等形式，盡可能少地扭曲市場。 ?（作者為上海金融與法律研究院研究員）