嘿，歡迎再來(lái)中國(guó)買(mǎi)房

嚴(yán)躍進(jìn)

今年兩會(huì)答記者問(wèn)的環(huán)節(jié)中，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)表示，對(duì)外國(guó)人在中國(guó)買(mǎi)房持歡迎態(tài)度。筆者判斷，外籍人士購(gòu)房政策的冰凍期基本已過(guò)，最佳的市場(chǎng)和政策環(huán)境已形成。

“限外令”會(huì)松一松？

這幾年，老外要在中國(guó)購(gòu)房可不容易。2006年7月，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。該《意見(jiàn)》規(guī)定，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房。

該“限外令”的政策初衷在于規(guī)范外來(lái)資金的運(yùn)作，這和政策出臺(tái)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)有關(guān)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2006年1月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅為4.6%，而到了政策出臺(tái)的前一個(gè)月即6月份，則上升為5.1%，且預(yù)計(jì)此類(lèi)態(tài)勢(shì)繼續(xù)上升的勢(shì)頭還會(huì)持續(xù)。當(dāng)時(shí)對(duì)住房市場(chǎng)的管控變得比較急迫，而被貼為“熱錢(qián)”標(biāo)簽的外籍人士房產(chǎn)投資資金，也被納入到了此類(lèi)監(jiān)管體系中。

2008年開(kāi)始，隨著全球經(jīng)濟(jì)的衰弱，熱錢(qián)投資中國(guó)樓市變得有氣無(wú)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)。2008年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅為10.1%，而到了2009年2月份，該增幅在持續(xù)收窄的背景下首次出現(xiàn)負(fù)值，即-0.1%。樓市降溫固然有諸多因素，但“限外令”也功不可沒(méi)。

當(dāng)然，在限購(gòu)限貸政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)受遏制。受全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟的影響，樓市也面臨一蹶不振的危機(jī)。隨著提振宏觀經(jīng)濟(jì)的思路逐漸清晰，政策層面也會(huì)關(guān)注樓市經(jīng)濟(jì)各類(lèi)主體的需求。外籍人士購(gòu)房再次納入到政策調(diào)整層面中。

2015年3月13日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部公布最新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2015年修訂）》。在“限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄”中，把過(guò)去針對(duì)外商投資房地產(chǎn)的限制類(lèi)條款全都刪去。而3月15日李克強(qiáng)總理在兩會(huì)記者招待會(huì)上適時(shí)鼓勵(lì)外國(guó)人購(gòu)房的說(shuō)法，更釋放了積極信號(hào)：“限外令”或有放松跡象！

購(gòu)房流程如何走？

目前中國(guó)國(guó)內(nèi)最佳購(gòu)房窗口期也許已經(jīng)到來(lái)。

從全國(guó)各個(gè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，一些大城市的房?jī)r(jià)已止跌，并開(kāi)始步入上漲通道。比如外籍人士較多的深圳，在2014年11月份房?jī)r(jià)止跌后，在后續(xù)幾個(gè)月均保持了環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)，而且漲幅還有繼續(xù)擴(kuò)大的空間。所以說(shuō)，隨著去庫(kù)存壓力的減少，房?jī)r(jià)反彈的力度會(huì)持續(xù)加大，這意味著購(gòu)房宜早不宜遲，對(duì)于外籍人士購(gòu)房而言也是如此。

如果外籍人士在置業(yè)方面“該出手時(shí)就出手”，就應(yīng)積極補(bǔ)充購(gòu)房材料、走走流程了。護(hù)照等常規(guī)的身份證明材料自然是必不可少的。外籍人士最關(guān)心的問(wèn)題也許是：在準(zhǔn)備充足的首付款同時(shí)，如何籌措按揭貸款？

外籍人士購(gòu)房過(guò)程中，在銀行信貸方面有很大的選擇空間。比如說(shuō)外籍人士可以積極向中國(guó)所在的外資銀行申請(qǐng)美元貸款，其利率比較實(shí)惠。按照目前的房貸利率和政策，中資機(jī)構(gòu)首套房貸成本95折，算下來(lái)即年利率5.61%。而外資銀行的貸款利率大小各異，基本上在3%左右水平。即便考慮到匯率波動(dòng)的因素，最后的實(shí)際按揭成本也會(huì)明顯低于中資銀行的水平。所以說(shuō)，外籍人士“回娘家借錢(qián)”，總是優(yōu)惠多多。

按揭貸款手續(xù)辦齊后，還需要各類(lèi)其他證明。比如說(shuō)，目前從一些城市的實(shí)際情況看，若非有自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)或者工作證明，那么購(gòu)房的難度和障礙還是存在的。自然地，提供必要的翔實(shí)的稅單流水、勞務(wù)合同等都是最基本的購(gòu)房流程。

另外，目前一線城市“限購(gòu)令”還沒(méi)放開(kāi)，對(duì)于城市的居住時(shí)間或工作時(shí)間也需要類(lèi)似證明。這樣的證明可以在所在城市的公安局人口與出入境管理部門(mén)出具，即提供一份“在境內(nèi)生活或工作滿1年以上”的證明。

虹泉路——著名的上海韓國(guó)街。

從目前的實(shí)際情況看，很多大城市的外籍人口居住時(shí)間都能滿足1年以上水平。比如上海，第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)表明，外籍人員在上海平均居住時(shí)間為20個(gè)月。而部分群體的居住時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，即購(gòu)房的居住時(shí)間條件更容易滿足。這些人群主要來(lái)自韓國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)和加拿大，因此他們?cè)谏虾Ｆ骄幼r(shí)間為21到22個(gè)月。

待備齊所有資料后，除了和普通購(gòu)房者需要完成的常規(guī)程序外，還必須交由當(dāng)?shù)厣嫱鈱徟k公室進(jìn)行審查。待所有交易前的工作完成后，外籍人士就可輕松拿到房產(chǎn)證，上面寫(xiě)的不是外文名，而是大使館認(rèn)證的中文譯名姓名。因?yàn)槟壳爸袊?guó)房產(chǎn)證還沒(méi)有登記外文名的系統(tǒng)，未來(lái)也許有可能改進(jìn)。

再次提醒大家的是，過(guò)去很多外籍人士憑借比較特殊的國(guó)籍身份，以及加上確實(shí)有部分房企和中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操辦的因素，很多外籍人士的購(gòu)房計(jì)劃能夠鉆政策漏洞。隨著住房交易環(huán)節(jié)透明度的增加，以及操作流程的規(guī)范，此類(lèi)過(guò)于任性的住房交易做法也容易得到杜絕。

比如部分外籍人出于投資的需要，在國(guó)內(nèi)其他城市持有物業(yè)的情況下，還打算再購(gòu)買(mǎi)一套。這時(shí)，可能受貸款條件的制約而難以再置業(yè)。尤其對(duì)一線城市而言，目前限購(gòu)政策依然還是繃緊的。不過(guò)此類(lèi)群體有一次性付款的能力，所以部分中介也會(huì)主動(dòng)推銷(xiāo)房源，積極瞄準(zhǔn)此類(lèi)群體，若是一次性付清全部房款，那么按照他們的行話即“包裝”一下，還是可以繞過(guò)政策障礙而獲得購(gòu)房機(jī)會(huì)的。需要注意的是，萬(wàn)一后續(xù)居住后不符合流程，其風(fēng)險(xiǎn)還是得自己承擔(dān)。

在外籍人士購(gòu)房中，對(duì)于單身還是家庭資格的身份證明查詢還是很難的。畢竟國(guó)內(nèi)婚姻管理部門(mén)和外國(guó)同類(lèi)機(jī)構(gòu)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)。所以，在限購(gòu)的情況下，若要證實(shí)購(gòu)房者是單身的，那么就需要簽一份單身證明承諾書(shū)。這樣一種交易是依靠客戶誠(chéng)信來(lái)降低交易風(fēng)險(xiǎn)的。但背后終究有點(diǎn)無(wú)奈，難以杜絕炒房的因素。不過(guò)，若后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到有序推進(jìn)，那么此類(lèi)違規(guī)購(gòu)房的做法顯然也容易被遏制。

既然提及不動(dòng)產(chǎn)登記制度，那么也可以再談及一些過(guò)去典型的違規(guī)做法。過(guò)去很多外籍人士因?yàn)閷?duì)國(guó)內(nèi)政策不了解，所以會(huì)通過(guò)本人出資、而委托中國(guó)國(guó)內(nèi)朋友“甲先生”購(gòu)房的方式來(lái)持有物業(yè)。即此類(lèi)房產(chǎn)證的戶名是國(guó)內(nèi)朋友甲先生的名字，但真正的主人是外籍人士。此類(lèi)交易的風(fēng)險(xiǎn)在于，此類(lèi)住房權(quán)屬?gòu)姆缮峡词菤w于甲先生的，而和此類(lèi)外籍人士無(wú)關(guān)。隨著2015年3月份不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的實(shí)施，未來(lái)對(duì)于此類(lèi)住房交易的查房做法還是可以做到的，可能也會(huì)加重稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

哪里買(mǎi)房最合適？

從城市分布看，主要會(huì)集中在幾個(gè)大城市，如北京、上海、廣州和深圳等。此類(lèi)城市的開(kāi)放性比較高，外向型經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，高校也比較密集，這些都會(huì)促使外籍人士選擇此類(lèi)地區(qū)進(jìn)行置業(yè)。

當(dāng)然，此類(lèi)大城市城區(qū)面積太大，外籍人士還是略顯生疏，依然需要對(duì)特定城市特定板塊進(jìn)行研究或考察。比如說(shuō)，以上海為例，按照第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)，包括浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)的境外人數(shù)最多，是典型的外籍人口聚集區(qū)。如果再細(xì)化，長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋鎮(zhèn)、浦東新區(qū)的花木街道、閔行區(qū)的虹橋街道則是外籍人士最多的街鎮(zhèn)。從實(shí)際情況看，此類(lèi)外籍人士選擇上海特定板塊置業(yè)，并形成聚集區(qū)，勢(shì)必看中一些資源和要素，筆者可以舉三個(gè)例子。

第一類(lèi)是以經(jīng)濟(jì)資源為紐帶而形成的聚集區(qū)。比如上海浦東的碧云國(guó)際社區(qū)，過(guò)去在周邊金橋出口加工區(qū)的開(kāi)發(fā)過(guò)程下，吸引了大量外商投資。在外向型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的情況下，此類(lèi)區(qū)域逐漸形成外籍人士聚集的場(chǎng)所。此外，上海閔行區(qū)虹泉路之所以被稱為韓國(guó)街，在于這里各類(lèi)韓國(guó)元素的配套非常齊全，比如雙語(yǔ)學(xué)校、韓國(guó)產(chǎn)品主打的超市，甚至以韓語(yǔ)命名的房產(chǎn)中介店名等。過(guò)去因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)聚集，韓國(guó)籍人士在此進(jìn)行置業(yè)。隨著此類(lèi)街區(qū)知名度的上升，更多的韓國(guó)籍人士愿意融入此類(lèi)社區(qū)。

第二類(lèi)是以政治資源為紐帶而形成的聚集區(qū)。這里的政治資源似乎有點(diǎn)唬人，通俗地說(shuō)可以是“領(lǐng)館區(qū)”。比如上海的古北因?yàn)榫奂舜罅款I(lǐng)館，使得相應(yīng)的文化等都有很多洋人味，而且此類(lèi)區(qū)域聚集了很多外國(guó)餐飲與商業(yè)服務(wù)，能夠吸引外籍人士選擇在此置業(yè)。畢竟這更容易產(chǎn)生所謂的安全感和家的感覺(jué)，使館區(qū)周邊的置業(yè)也更有底氣。

金橋碧云國(guó)際社區(qū)長(zhǎng)跑賽鳴槍開(kāi)跑。這支隊(duì)伍令人有置身境外之感。

第三類(lèi)則是以濃郁上海情調(diào)為紐帶而形成的聚集區(qū)。比如上海的衡山路、陜西南路等地段，過(guò)去就作為外籍人士居住的傳統(tǒng)場(chǎng)所。因?yàn)橛小胺▏?guó)梧桐”、洋味十足的酒吧、濃郁的里弄文化等，自然創(chuàng)造了比較“潮”的社區(qū)文化，亦合乎外籍人士的腔調(diào)。不過(guò)，此類(lèi)區(qū)域的房產(chǎn)總價(jià)動(dòng)輒上千萬(wàn)，并非普通外籍人士所能負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，若能咬牙買(mǎi)一套，其增值空間也很大。

政策春天

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)占全球經(jīng)濟(jì)比重的不斷增加，以及整個(gè)投資、居住環(huán)境的改善，來(lái)華的外籍人士數(shù)量在持續(xù)增加。比如說(shuō)，第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)顯示，居住在上海的外籍人員為14.32萬(wàn)人，而上海全市常住人口約為2301.91萬(wàn)人，粗略估計(jì)外籍人士占比為0.6%。該比例較高，而且預(yù)計(jì)依然有上升的空間。

既然要在中國(guó)安家落戶，那么多讀點(diǎn)中國(guó)樓市政策就顯得很有必要。畢竟這不應(yīng)該是一個(gè)簡(jiǎn)單的投資行為。比如說(shuō)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)值得不值得投資的問(wèn)題上，不應(yīng)該有過(guò)多擔(dān)憂和顧慮。從整個(gè)趨勢(shì)看，隨著中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展、新常態(tài)經(jīng)濟(jì)的提速，樓市持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然可得到維持。即便考慮到樓市周期的波動(dòng)，也應(yīng)該理解為是暫時(shí)的現(xiàn)象。從橫向?qū)Ρ瓤矗袊?guó)樓市總體上在市場(chǎng)下行期有更大的抗衰退能力，在市場(chǎng)復(fù)蘇期有快速提振的能力。

所以，在2014年中國(guó)樓市發(fā)展?fàn)幾h較大的時(shí)期，部分上海外籍人士拋售了靜安、徐匯等高端物業(yè)，現(xiàn)在看來(lái)并不明智。正視中國(guó)樓市特殊規(guī)律，積極持有中國(guó)樓市相應(yīng)物業(yè)，才是最明智和積極的態(tài)度。此類(lèi)物業(yè)持有的增值空間還會(huì)加大。暫且不論一線城市的物業(yè)持有，即便考慮其他省市，也會(huì)有類(lèi)似規(guī)律。比如說(shuō)福建在3月20日出臺(tái)救市政策，從而鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市。考慮到福建自貿(mào)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)節(jié)奏在加快，所以不排除未來(lái)此類(lèi)省市對(duì)外籍人士購(gòu)房政策繼續(xù)放寬的可能。這樣一個(gè)例子的啟示是，在中國(guó)進(jìn)行置業(yè)，不缺乏機(jī)會(huì)，而在于要學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)和識(shí)別機(jī)遇。

總體來(lái)看，無(wú)論是李總理的表態(tài)，還是目前整個(gè)樓市的政策導(dǎo)向，都顯示尊重外籍人士的住房購(gòu)買(mǎi)權(quán)利、保障此類(lèi)群體合理住房需求，是中國(guó)住房新常態(tài)發(fā)展下的新要義。現(xiàn)如今，中國(guó)政府釋放了積極的購(gòu)房政策信號(hào)，為外籍人士在中國(guó)購(gòu)房提供了優(yōu)良的環(huán)境和信心。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）