迪士尼對(duì)區(qū)域影響全面而長(zhǎng)遠(yuǎn)

于丹丹

隨著以迪士尼為核心的上海國(guó)際旅游度假區(qū)規(guī)劃的確立、地鐵11號(hào)線迪士尼段的正式啟動(dòng)，以及迪士尼開園日期的日益臨近。迪士尼項(xiàng)目及其對(duì)周邊區(qū)域的影響，再一次成為了熱點(diǎn)話題。目前絕大多數(shù)人都將目光集中在了迪士尼開園對(duì)周邊房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響，但我認(rèn)為，迪士尼對(duì)其周邊的影響，不是單純的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，而是更為全面和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。

板塊房?jī)r(jià)提前“聞風(fēng)而動(dòng)”

迪士尼對(duì)板塊房?jī)r(jià)的影響早已形成，從2005年開始，關(guān)于上海將建迪士尼的樂園的消息就開始傳出。此后經(jīng)過5年的波折和傳言，與傳言相關(guān)的地塊樓板價(jià)，總是隨傳言的內(nèi)容忽高忽低。

在迪士尼樂園最終確認(rèn)并開始動(dòng)工前的一兩年時(shí)間里，以浦東川沙為核心的迪士尼板塊房?jī)r(jià)，就進(jìn)入快漲通道。2009年一季度時(shí)，川沙板塊的商品住宅成交均價(jià)僅為9400元/平方米左右，至2009年四季度，迪士尼樂園正式落戶時(shí)，川沙板塊的成交均價(jià)已達(dá)到13000元/平方米左右，隨后持續(xù)一路走高。截至2010年四季度，川沙板塊成交均價(jià)最終為23000元/平方米左右。短短一年多的時(shí)間，迪士尼項(xiàng)目所在的浦東川沙板塊房?jī)r(jià)漲幅幾乎全部超過100%。但正由于對(duì)迪士尼概念的過早透支，近期板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)一直處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。

迪士尼效應(yīng)不僅表現(xiàn)在川沙的房?jī)r(jià)上，也直接影響了住宅土地市場(chǎng)。在迪士尼正式宣布落戶川沙后的2009年11月5日，象嶼置地以11.9億的總價(jià)，14000元/平方米樓板價(jià)的高價(jià)拿下了迪士尼周邊的純宅地川沙地塊，溢價(jià)率高達(dá)264%。而2009年川沙板塊在售的標(biāo)桿性項(xiàng)目——鼎鑫名流苑的成交單價(jià)也不到14000元/平方米，面粉價(jià)格瞬間超過了面包。

三大特色產(chǎn)業(yè)和

房地產(chǎn)息息相關(guān)

迪士尼實(shí)際上是一個(gè)多元的概念，就是僅僅從房地產(chǎn)的角度上看，其影響也絕不僅限于住宅市場(chǎng)。作為一個(gè)主題樂園，迪士尼主要有三大特色產(chǎn)業(yè)。其一是影視文化產(chǎn)業(yè);其二是主題公園內(nèi)的娛樂及周邊產(chǎn)業(yè);其三，不可忽視的產(chǎn)業(yè)是以迪士尼為龍頭帶動(dòng)的外圍酒店、商業(yè)、服務(wù)業(yè)。

在我看來，迪士尼全年幾乎天天都是主題日，在主題樂園里游覽的游客大多數(shù)會(huì)逗留幾天才離開。因此，在這一區(qū)域內(nèi)就會(huì)積攢大量的客群，直接帶動(dòng)了這一區(qū)域整體的酒店和商業(yè)服務(wù)。因此，國(guó)際旅游度假區(qū)板塊的整個(gè)酒店業(yè)和商業(yè)體系，將來都會(huì)配合迪士尼來進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

迪士尼的這三大產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)也都是息息相關(guān)的，而且相互間的影響復(fù)雜而深遠(yuǎn)，乃至于區(qū)域內(nèi)的人口密度、人口質(zhì)量都會(huì)發(fā)生變化。因此，大家不僅應(yīng)看到目前開園前預(yù)熱的房地產(chǎn)變化，更應(yīng)該看到今后5-10年內(nèi)各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效益。

周邊產(chǎn)業(yè)將相應(yīng)換血

除了迪士尼所在的川沙板塊，整個(gè)國(guó)際旅游度假區(qū)的周邊區(qū)域，都會(huì)迎來一次產(chǎn)業(yè)的大換血。其實(shí)，目前川沙板塊周邊還有一些重工業(yè)制造基地，而將來這些重型制造業(yè)，將逐漸搬移到臨港新城等制造產(chǎn)業(yè)更加聚集的區(qū)域去，而將迪士尼周邊地塊置換成一些更能配合迪士尼產(chǎn)業(yè)生態(tài)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這也將是板塊今后的整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換趨勢(shì)。

川沙板塊內(nèi)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)換血的類型和速率，不僅和迪士尼本身的規(guī)劃有關(guān)，也和各區(qū)域受迪士尼輻射的強(qiáng)度有很大關(guān)系。去年，以迪士尼為核心的上海國(guó)際旅游度假區(qū)“一核五片”規(guī)劃出爐，其中“一核”指的是占地7平方公里，包括迪士尼樂園在內(nèi)的國(guó)際旅游度假區(qū)核心區(qū)。“五片”指的是總面積達(dá)17.7平方公里的發(fā)展功能區(qū)。國(guó)際旅游度假區(qū)“一核五片”規(guī)劃，無疑為各對(duì)應(yīng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向。

總而言之，在我看來，未來迪士尼板塊將會(huì)和現(xiàn)在有很大改變。這種改變不僅是房地產(chǎn)格局的改變，更將是整個(gè)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)發(fā)生天翻地覆的變化。